5 feil som kan gjøre at huset blir en flopp

Det ser så enkelt ut! Kjøp et hus, lag noen få kosmetiske fikser, sett det tilbake på markedet og få et enormt overskudd. Til enhver tid er det et halvt dusin show på TV der flinke, velkledde investorer får prosessen til å se rask, morsom og lønnsom ut. Og mange hjem blir snudd. ATTOM Data Solutions rapporterer at mer enn 200 000 i USA ble kjøpt og solgt på nytt med samme 12-månedersperiode i 2017. Det er i underkant av 6% av alle eneboliger og sameier solgt hele året. Likevel handler ikke veien om eiendomsmegling alt om fortauskant og "solgte" skilt. Altfor mange eiendomsmogler ville være oversett det grunnleggende og ende opp med å mislykkes. I denne artikkelen skal vi se på de fem største feilene flippers gjør - og hvordan du kan unngå dem.

Det første, beste rådet er å begrense din økonomiske risiko og også maksimere avkastningspotensialet ditt. Enkelt sagt, ikke betal for mye for et hjem (ved å vite hva det er verdt) og sørg for at du også vet hvor mye nødvendig reparasjon eller oppgradering vil koste før du kjøper. Når du har den informasjonen, kan du finne en ideell kjøpesum.

70% -regelen sier at en investor ikke skal betale mer enn 70% av ARV (etter reparasjonsverdi) av en eiendom minus reparasjoner som trengs. ARV er det et hjem er verdt etter at det er fullstendig reparert.

Her er et eksempel: Hvis et hjemmes ARV er $ 150 000 og det trenger $ 25 000 i reparasjoner, betyr 70% -regelen at en investor ikke skal betale mer enn $ 80 000 for boligen. $ 150 000 x 0, 70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $ 80 000.

Topp 5 must-haves for å vende hus

Det grunnleggende

Flipping (også kalt engros eiendomsinvestering) er en type strategi for eiendomsinvestering der en investor kjøper en eiendom som ikke skal brukes, men med den hensikt å selge den for et overskudd.

Overskuddet er vanligvis avledet av prisstigning som følge av et hett eiendomsmarked der prisene stiger raskt eller fra kapitalforbedringer gjort til eiendommen - eller begge deler. For eksempel kan en investor kjøpe en fixer-øvre i et "varmt" nabolag, renovere det vesentlig, og deretter tilby det til en pris som gjenspeiler det nye moderne utseendet og fasilitetene.

Investorer som vipper eiendommer konsentrerer seg om kjøp og etterfølgende videresalg av en eiendom, eller en gruppe eiendommer. Mange investorer forsøker å generere en jevn flyt av inntekter ved å delta i hyppige vendinger.

Så hvordan vipper du en bygning eller et hus? Enkelt sagt vil du kjøpe lavt og selge høyt (akkurat som mange andre investeringer). Men heller enn å ta i bruk en kjøp og hold strategi, fullfører du transaksjonen så raskt som mulig for å begrense hvor lang tid kapitalen din er i faresonen. Generelt sett bør fokuset ditt være på hastighet i motsetning til maksimal fortjeneste. Det er fordi hver dag som går koster deg mer penger (pantelån, verktøy, eiendomsskatt, forsikring osv.).

Så det er hovedplanen. Nå, her er fallgruvene.

1. Ikke nok penger

Dabbling i eiendom er et dyrt forslag. Den første utgiften er anskaffelseskost for eiendom. Mens lav / ingen penger ned finansieringskrav florerer, er det lettere å finne disse tilbudene fra en legitim leverandør enn gjort. Hvis du finansierer oppkjøpet, betyr det at du betaler renter. Selv om renten på lånte penger fremdeles er fradragsberettiget selv etter vedtakelsen av skattelettelses- og stillingsloven, er det ikke et fradrag på 100%. Hver krone brukt på renter tilfører beløpet du trenger å tjene på salget bare for å oppnå en jevn verdi. Og hvis du bruker et pantelån eller en egenkapitallinje (HELOC) for å finansiere flip-house-kjøpet, er bare renten fradragsberettiget. Hoved-, skatte- og forsikringsdelene for betalingen din er ikke fradragsberettiget.

Undersøk finansieringsalternativene dine i utstrakt grad for å finne ut hvilken pantetype som passer best for dine behov, og finn en långiver som tilbyr lave renter. En enkel måte å undersøke finansieringskostnader på er ved å bruke en pantekalkulator. Dette verktøyet lar deg også sammenligne rentene som tilbys av ulike långivere. Å betale kontant for eiendommen eliminerer selvfølgelig kostnadene for renter, men selv da er det kostnader for eiendomsholding og mulighetskostnader for å binde opp kontantene dine.

Når rentene har steget godt fra de lave boligkrisene etter boligkrisene, er det en tøffere inntjening enn det var. I løpet av første halvår av 2018 gikk faktisk aktiviteten til å være treg til nær en fireårs lav og fortjenestemarginene krympe til det laveste gjennomsnittlige brutto avkastningen siden slutten av 2014, ifølge ATTOM Data. Det betyr ikke at det ikke er penger å tjene (ROI var like nord for 44%), men det betyr at omsorg er nødvendig. Gjennomsnittlig brutto fortjeneste på en flip er $ 65, 520, men det er brutto.

Renoveringskostnader må også tas med i. Hvis du planlegger å fikse huset og selge det med overskudd, må salgsprisen overstige de samlede anskaffelseskostnadene, kostnadene for å holde eiendommen og kostnadene for renovering. Et kjøkken på 25 000 dollar, et bad på 10 000 dollar, 5 000 dollar i eiendomsskatter, verktøy og andre bærekostnader kutter det tallet med rundt to tredjedeler. Å kaste inn et uventet strukturelt problem med eiendommen og et brutto overskudd kan bli et nettotap. Selv om du klarer å overvinne disse hindringene, må du ikke glemme kapitalgevinstskatter, som vil spikke bort med overskuddet ditt.

2. Ikke nok tid

Å renovere og snu hus er en tidkrevende forretningsforetak. Det kan ta måneder å finne og kjøpe riktig eiendom. Når du eier huset, må du investere tid for å fikse det. Hvis du har en dagjobb, kan tidsbruk på riving og bygging føre til mye tapt kveld og helger. Hvis du betaler noen andre for å utføre arbeidet, vil du fortsatt bruke mer tid på at du forventer å føre tilsyn med aktiviteten, og kostnadene ved å betale andre vil redusere fortjenesten.

Når arbeidet er fullført, må du planlegge inspeksjoner for å sikre at eiendommen er i samsvar med gjeldende byggekoder før du kan selge den. Hvis det ikke gjør det, må du bruke mer tid og penger for å bringe det opp på nivå. Deretter må du investere tid for å selge eiendommen. Hvis du selv viser det til potensielle kjøpere, vil du bruke god tid på å pendle til og fra eiendommen og i møter.

Er det verdt det? For mange mennesker kan det være mer fornuftig å holde seg til en dagjobb, der de kan tjene samme type penger i løpet av noen uker eller måneder via en jevn lønnsslipp - uten risiko og et veldig konsekvent tidsforpliktelse.

3. Ikke nok ferdigheter

Profesjonelle byggherrer og dyktige fagpersoner, som snekkere og rørleggere, vipper ofte hus som en sidelinje til sine vanlige jobber. De har kunnskap, ferdigheter og erfaring for å finne og fikse et hus. Noen av dem har også fagforeningsjobber som leverer arbeidsledighetskontroller hele vinteren mens de jobber på sideprosjektene sine.

De virkelige pengene i husflipping kommer fra svettekapital. Hvis du er praktisk med en hammer, liker å legge teppe, kan henge gips, takke et hus og installere en kjøkkenvask, har du ferdigheter til å snu et hus. På den annen side, hvis du ikke kjenner en Phillips-skrutrekker fra en flat skrutrekker, må du betale en profesjonell for å gjøre alle renoveringer og reparasjoner. Følgelig vil sjansen for å tjene penger på investeringen din reduseres dramatisk.

4. Ikke nok kunnskap

For å lykkes, må du kunne velge riktig eiendom, på rett sted, til riktig pris. I et nabolag med $ 100.000 hjem, forventer du virkelig å kjøpe for $ 60.000 og selge til $ 200.000? Markedet er altfor effektivt til at det skal skje ofte.

Selv om du får tak i livet, kan du huske et hus for å få en sang, sier du - du må vite hvilke renoveringer du skal gjøre og hvilke du kan hoppe over. Du må også forstå gjeldende skatteregler og reguleringslover, og vite når du skal kutte tapene dine og komme deg ut før prosjektet ditt blir en pengegrop.

Husk at Zillow, eiendomsnoteringsselskapet, nå vipper hjem i utvalgte markeder. Selskapet regner med å kjøpe og snu eiendommer innen 90 dager, og de har data og kunnskap til å tilby mor og pop-operatører hard konkurranse. Långivere har også begynt å søke fortjeneste i markedet for blokkeringslån, der det globale investeringsselskapet KKR & Co. Inc. (tidligere kjent som Kohlberg Kravis Roberts & Co. Og KKR & Co. LP) ble medlem av andre private investeringsselskaper som søker en handlingen.

5. Ikke nok tålmodighet

Fagpersoner tar seg god tid og venter på riktig eiendom. Nybegynnere skynder seg å kjøpe det første huset de ser. Så ansetter de den første entreprenøren som gir et bud for å adressere arbeid de ikke kan gjøre selv. Fagpersoner utfører arbeidet selv, eller er avhengige av et nettverk av forhåndsarrangerte, pålitelige entreprenører.

Nybegynnere ansetter en eiendomsmegler for å selge huset. Fagpersoner er avhengige av "for salg av eier" -innsats for å minimere kostnadene og maksimere fortjenesten. Nybegynnere forventer å skynde seg gjennom prosessen, smelle på et strøk maling og tjene en formue. Fagfolk forstår at det tar tid å kjøpe og selge hus, og at fortjenestemarginene noen ganger er smale.

Bunnlinjen

Før du begynner å handle hus, må du undersøke landets rikeste individer. Du vil raskt innse at ingen av dem vipper hjem for å leve. Hvis du fremdeles vil vende et hus, bør du henvende deg til satsingen akkurat som du ville gjort for en ny virksomhet. Og som enhver annen liten virksomhet, vil bestrebelsen kreve tid og penger, planlegging og tålmodighet, dyktighet og krefter. Det vil trolig ende opp med å bli hardere og dyrere enn du noen gang hadde forestilt deg. Og selv om du får alle detaljer riktig, kan endrede markedsforhold bety at enhver antagelse du gjorde i begynnelsen vil være ugyldig mot slutten. Ta det lett i fare: Hvis du bare ønsker å bli rik raskt ved å vende et hjem, kan du havne i stabburet.