5 typer privat boliglånsforsikring - PMI

Hvis du foretar en forskuddsbetaling på mindre enn 20% på et hjem, er det viktig å forstå hva pantforsikring er og hvordan det fungerer. Privat pantforsikring (PMI) er ikke bare for folk som ikke har råd til 20% forskuddsbetaling. Det er også for folk som ikke vil legge ned 20%, så de har mer penger til rådighet for reparasjoner, ombygging, møbler og nødssituasjoner.

Privat boliglånsforsikring (PMI)

Hva er privat boliglånsforsikring - PMI?

Hvis konseptet med å kjøpe forsikring på pantelånet ditt høres litt rart ut, er du sannsynligvis en nykommer i å kjøpe en eiendom eller aldri sette ned en liten forskuddsbetaling. De fleste långivere krever PMI når en boligkjøper foretar en forskuddsbetaling på mindre enn 20% av boligens kjøpesum - eller, når det gjelder pantelån, er pantelånets belåningsgrad (LTV) på over 80% (jo høyere LTV-forholdet, jo høyere er risikoprofilen for pantelånet). Og i motsetning til de fleste typer forsikringer, beskytter forsikringen utlåners investering i hjemmet, ikke din. På den annen side gjør PMI det mulig for folk å bli huseiere før.

PMI lar låntakere få finansiering hvis de bare har råd til (eller foretrekker) å legge ned bare 5% til 19, 99% av boligens kostnader, men det kommer med ekstra månedlige kostnader. Låntakere betaler PMI til de har samlet nok egenkapital i hjemmet til at långiver ikke lenger anser dem som høyrisiko.

PMI-kostnadene kan variere fra 0, 25% til 2% (men løper vanligvis rundt 0, 5 til 1%) av lånesaldoen per år, avhengig av størrelsen på forskuddsbetaling og pantelån, låneperioden og kredittscore. Jo større risikofaktorer, desto høyere sats betaler du. Fordi PMI er en prosentandel av lånebeløpet, jo mer du låner, jo mer PMI betaler du. Det er seks store PMI-selskaper i USA. De belaster lignende priser, som justeres årlig.

Det er en ekstra kostnad, men fortsetter å bruke penger på husleie og muligens gå glipp av markedsvurdering mens du venter på å spare en større forskuddsbetaling. Det er ingen garanti for at du kommer fremover for å kjøpe et hjem senere enn før bare for å unngå det, så verdien av å betale PMI er verdt å vurdere. Verdien av å betale Federal Housing Administration pantforsikring - det du måtte trenge hvis du får et FHA-lån - er en annen historie. Vi forklarer det senere.

Viktige takeaways

• Du trenger privat boliglånsforsikring (PMI) hvis du kjøper et hjem med en forskuddsbetaling på under 20% av boligens kostnader.
• Vær oppmerksom på at PMI er ment å beskytte utlåner, ikke låntaker, mot potensielle tap.
• Det er fire hovedtyper av boliglånsforsikring du kan kjøpe: Låntaker-betalt boliglånsforsikring, Single-Premium Mortgage Insurance, Lender-Paid Mortgage Insurance og Split-Premium Mortgage Insurance.
• Hvis du skaffer deg et føderalt boligmyndighetslån for boligkjøpet ditt, er det en ekstra type forsikring du trenger.
  

Pantforsikringsdekning

Først bør du forstå hvordan PMI fungerer. Anta for eksempel at du legger ned 10% og får et lån for de resterende 90% av eiendommens verdi - $ 20.000 og et lån på $ 180.000. Hvis utlåner må utelukke pantelånet ditt fordi du mister jobben og ikke kan betale i flere måneder, vil utlåners tap være begrenset.

Kredittforsikringsselskapet dekker en viss prosentandel av utlåners tap. For eksempel, la oss si at prosentandelen er 25%. Så hvis du fremdeles skyldte 85% ($ 170 000) av hjemets innkjøpspris på $ 200 000 på det tidspunktet du ble utelukket, i stedet for å tape hele $ 170 000, ville utlåner bare tapt 75% av $ 170 000, eller 127 500 dollar på hjemmets hovedstol. PMI ville dekke de andre 25%, eller $ 42 500. Det vil også dekke 25% av den kriminelle interessen du hadde satt opp og 25% av utlåners tvangsutgifter.

Hvis PMI beskytter utlåner, hvorfor må du, låntakeren, betale for det? Du kompenserer utlåneren for å ha påtatt seg den høyere risikoen for å låne ut til deg mot å låne ut til noen med større forskuddsbetaling, noen som har mer å tape hvis hjemmet hans blir utelukket.

Hvor lenge har du PMI?

Låntakere kan be om at månedlige pantesikringsutbetalinger elimineres når belåningsgraden faller under 80%. Når pantelånets LTV-forhold faller til 78% - noe som betyr at utbetalingen, pluss lånets hovedstol du har betalt, tilsvarer 22% av boligens kjøpesum - må utlåner automatisk avbryte PMI som kreves av den føderale loven om huseierevern, til og med hvis hjemmets markedsverdi har gått ned (så lenge du er gjeldende på pantelånet).

Ellers avhenger av hvor lang tid du må ta med PMI av typen PMI du velger.

1. Låntager-betalt boliglånsforsikring

Den vanligste typen PMI er låntagerbetalt pantforsikring (BPMI). Når du leser om PMI og typen ikke er spesifisert, er dette vanligvis den typen som blir diskutert.

BPMI kommer i form av en ekstra månedlig avgift som du betaler med pantebetalingen. Etter at lånet har stengt, betaler du BPMI hver måned til du har 22% egenkapital i hjemmet basert på den opprinnelige kjøpesummen. På det tidspunktet må utlåneren automatisk kansellere BPMI, så lenge du er gjeldende på pantebetalingene dine. Å akkumulere nok egenkapital gjennom vanlige månedlige pantebetalinger for å få kansellert BPMI tar vanligvis omtrent 11 år.

Du kan også være proaktiv og be långiveren om å si opp BPMI når du har 20% egenkapital i hjemmet. Pantebetalingene dine må være aktuelle, du må ha en tilfredsstillende betalingshistorikk, det må ikke være noen ekstra panterett på eiendommen din, og i noen tilfeller kan det hende du trenger en aktuell vurdering for å underbygge hjemets verdi og bevise at den ikke har avvist under verdien da du kjøpte den.

Noen låneservicere vil tillate (men er ikke pålagt å tillate) låntakere å kansellere PMI før basert på prisverdi på hjemmet. Hvis låntaker akkumulerer 25% egenkapital på grunn av verdsettelse i år to til fem, eller 20% egenkapital etter år fem, kan investoren som kjøpte lånet (de fleste pantelån selges til investorer) tillate kansellering av PMI etter at boligets økte verdi er bevist med en vurdering, en meglers prisutvikling (BPO) eller en automatisert verdsettelsesmodell (AVM, som tar hensyn til verdien av nylig solgte lignende eiendommer).

Du kan også være i stand til å bli kvitt PMI tidlig ved å refinansiere, selv om du må veie kostnadene for å refinansiere mot kostnadene ved å fortsette å betale premie for pantelån. Du kan også være i stand til å grøfte det tidlig ved å forhåndsbetale pantelånets hovedstol slik at du har minst 20% egenkapital.

Du må bestemme om du er villig til å betale PMI i opptil 11 år for å kjøpe nå. Se utover den månedlige betalingen. Hva vil PMI koste deg i det lange løp? Hva vil vente på å kjøpe potensielt koste deg? Ja, du går glipp av å samle opp egenkapitalen mens du leier, men du unngår også alle bortkastningskostnader ved huseier, for eksempel huseiers forsikring, eiendomsskatt, vedlikehold og reparasjoner. Og loven om skattekutt og jobber fra 2017, som doblet standardfradraget, gjør at skattefradraget for pantelente ikke lenger er så verdifullt som det var før.

De resterende tre typer PMI er ikke så vanlig. Det kan hende du fortsatt vil vite hvordan de fungerer, i tilfelle en av dem høres mer tiltalende ut, eller at långiveren gir deg mer enn ett alternativ til forsikring.

2. Låneforsikring med én premie

Med enpremmet pantforsikring (SPMI), også kalt enkeltbetalt pantforsikring, betaler du pantforsikring foran deg i et engangsbeløp, enten i sin helhet ved stenging eller finansiert i pantelånet (i sistnevnte tilfelle kan det kalles enkelt -finansiert boliglånsforsikring).

Fordelen med SPMI er at den månedlige betalingen din blir lavere sammenlignet med BPMI. Dette kan hjelpe deg med å kvalifisere deg til å låne mer for å kjøpe hjemmet ditt. En annen fordel er at du ikke trenger å bekymre deg for å refinansiere for å komme deg ut av PMI - eller se på verdien til utlån for å se når du kan få din PMI kansellert.

Risikoen er at hvis du refinansierer eller selger i løpet av noen få år, kan ingen deler av enkeltpremien refunderes. Videre, hvis du finansierer enkeltpremien, betaler du renter på den så lenge du har pantelånet. Hvis du ikke har nok penger til 20% forskuddsbetaling, kan det hende at du ikke har penger til å betale en eneste premie foran deg. Selgeren eller, i tilfelle av et nytt hjem, kan byggherren betale låntagers enkeltpremie-pantforsikring. Du kan alltid prøve å forhandle om det som en del av kjøpetilbudet ditt.

Hvis du planlegger å være i hjemmet i tre eller flere år, kan en-premie-pantforsikring spare deg for penger. Be låneansvarlig om dette er tilfelle. Og vær klar over at ikke alle långivere tilbyr en-premie boliglånsforsikring.

3. Utlåner-betalte boliglånsforsikring

Med långiver betalt pantelånsforsikring (LPMI) vil långiveren teknisk betale pantelånsforsikringspremien. Faktisk vil du faktisk betale for det i løpet av lånets levetid i form av en litt høyere rente. I motsetning til BPMI, kan du ikke kansellere LPMI når egenkapitalen når 78% fordi den er innebygd i lånet. Refinansiering vil være den eneste måten å senke den månedlige betalingen. Renten din vil ikke redusere når du har 20% eller 22% egenkapital. Lånebetalt PMI refunderes ikke.

Fordelen med utbetalt PMI, til tross for den høye renten, er at den månedlige betalingen din fortsatt kan være lavere sammenlignet med å foreta månedlige PMI-betalinger, og du kan kvalifisere deg til å låne mer.

4. Split-Premium boliglånsforsikring

Split-premium pantforsikring er den minst vanlige typen. Det er en hybrid av de to første typene vi diskuterte: BPMI og SPMI.

Slik fungerer det: Du betaler en del av panteforsikringen som et engangsbeløp ved stenging og en del månedlig. Du trenger ikke å komme med så mye ekstra penger foran SPIA, og du øker heller ikke den månedlige betalingen med BPMI. En grunn til å velge delt premium forsikring er hvis du har en høy gjeldsgrad. Når det er tilfelle, vil å øke den månedlige betalingen for mye med BPMI bety at du ikke kvalifiserer til å låne nok til å kjøpe hjemmet du ønsker.

Premien på forhånd kan variere fra 0, 50% til 1, 25% av lånebeløpet. Den månedlige premien vil være basert på netto utlånsgrad før en finansiert premie er innregnet.

Som med SPMI, kan du be byggherren eller selgeren - eller til og med långiveren - betale den første premien, eller du kan rulle den til pantelånet ditt. Delte premier kan delvis refunderes når boliglånsforsikring er kansellert eller avsluttet.

5. Federal Mortgage Mortgage Protection - MIP

Det er også en femte type pantesikring som brukes med lån tegnet av Federal Housing Administration, bedre kjent som et FHA-lån eller FHA-pantelån. FHA-forsikringen er kjent som MIP og er et krav på FHA-lån og med forskuddsbetalinger på 10% eller mindre kan ikke fjernes uten å refinansiere hjemmet. MIP krever en forhåndsbetaling og månedlige premier som vanligvis legges til den månedlige pantelappen. Kjøperen må fortsatt vente 11 år før de kan fjerne MIP fra lånet hvis de hadde en forskuddsbetaling på mer enn 10%.

Kostnader for PMI

Kostnadene for boliglånsforsikring eller premie vil avhenge av flere faktorer.

• hvilken premiumplan du velger
• om renten din er fast eller justerbar
• din lånetid (vanligvis 15 eller 30 år)
• forskuddsbetalingen eller lånet til verdi-verdien (LTV) (en 5% forskuddsbetaling gir deg 95% LTV; 10% ned gjør LTVen din 90%)
• mengden pantelånsforsikring som långiver eller investor krever (det kan variere fra 6% til 35%)
• om premien refunderes eller ikke
• din kredittscore
• eventuelle ytterligere risikofaktorer, for eksempel at lånet er til et jumbo-pantelån, investeringseiendom, refinansiering av utbetaling eller andre hjem

Generelt sett, jo risikofyltere du ser på en hvilken som helst faktor, jo høyere blir premiene dine. For eksempel, jo lavere kredittpoeng og lavere nedbetaling, jo høyere blir premiene.

Fra begynnelsen av april 2018 kan premiene variere fra 0, 17% til 2, 81% eller mer per år. Hvis du for eksempel legger ned 15% på et 15-årig fast rente og har en kredittscore på 760 eller høyere, vil du betale 0, 17%, fordi du er en låner med lav risiko. Hvis du legger ned 3% på et 30-årig lån med justerbar rente som introduksjonsrenten bare er fast på i tre år og du har en kredittscore på 630, vil renten være 2, 81%, fordi du er en høyrisiko låner.

Når du vet hvilken prosentandel som gjelder situasjonen din, multipliser den med beløpet du låner. Del deretter beløpet med 12 for å se hva du betaler hver måned. For eksempel vil et lån på $ 200 000 med en årlig premie på 0, 65% koste $ 1.300 per år ($ 200.000 x .0065), eller $ 108 per måned ($ 1.300 / 12).

Estimering av priser

Mange selskaper tilbyr pantforsikring. Prisen på disse kan avvike noe, og utlåner, ikke deg, velger forsikringsselskapet. Likevel kan du få et inntrykk av hvilken rente du vil betale ved å studere rentekortet for boliglånsforsikring. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty og Genworth er noen store leverandører av privat boliglånsforsikring.

Rentekort kan være forvirrende ved første øyekast. Slik bruker du dem.

1. Finn kolonnen som tilsvarer din kredittscore.
2. Finn raden som tilsvarer LTV-forholdet.
3. Identifiser gjeldende dekningslinje. Søk på nettet etter Fannie Maes boliglånsforsikringsdekning for å identifisere hvor mye dekning som kreves for lånet ditt, eller spør utlåner (og imponere buksene fra dem med din kunnskap om hvordan PMI fungerer).
4. Identifiser PMI-satsen som tilsvarer skjæringspunktet mellom kredittscore, forskuddsbetaling og dekning.
5. Hvis det er aktuelt, kan du legge til eller trekke fra til denne satsen beløpet fra justeringskartet (under hovedrentekartet) som tilsvarer kredittpoengene. For eksempel, hvis du foretar en refinansiering med utbetaling og kredittpoengsummen din er 720, kan du legge til 0, 20 til kursen din.
6. Som vi viste i forrige seksjon, multipliser den totale satsen med beløpet du låner; Dette er din årlige pantesikringspremie. Del den med 12 for å få den månedlige premieforsikringen.

Satsen din vil være den samme hver måned, selv om noen forsikringsselskaper vil senke den etter 10 år. Imidlertid er det like før punktet hvor du uansett kan være i stand til å droppe dekningen, slik at besparelser ikke blir så store.

1, 75%

Beløpet på den fremre boliglånsforsikringspremien (UFMIP) fra april 2018.

FHA Boligforsikring

Boliglånsforsikring fungerer annerledes med Federal Housing Administration lån. For mange - om ikke de fleste - låntakere vil det være dyrere enn PMI.

PMI krever ikke at du betaler en forhåndspremie med mindre du velger enpremie- eller delt premieforsikring. (I tilfelle av en-premie boliglånsforsikring, husk at du ikke betaler noen månedlige premieforsikringspremier. Når det gjelder split-premium pantforsikring, betaler du lavere månedlige premieforsikringspremier.) Imidlertid må alle med FHA boliglånsforsikring betale en forhåndspremie, og den betalingen gjør ingenting for å redusere de månedlige premiene.

Fra april 2018 er den forhånds prioriterte forsikringspremien (UFMIP) 1, 75% av lånebeløpet. Du kan betale dette beløpet ved stenging eller finansiering av det som en del av pantelånet. UFMIP vil koste deg $ 1.750 for hver $ 100.000 du låner. Hvis du finansierer det, betaler du renter for det også, og gjør det dyrere over tid. Selger har lov til å betale UFMIP så lenge selgerens totale bidrag til lukkekostnadene ikke overstiger 6% av kjøpesummen.

Med et FHA-pantelån betaler du også en månedlig premieforsikringspremie (MIP) på 0, 45% til 1, 05% av lånebeløpet basert på forskuddsbetaling og lånetid. For eksempel, som tabellen nedenfor fra FHA viser, hvis du har et 30-årig lån (pantetid på mer enn 15 år) for $ 200 000 (grunnlån beløp mindre enn eller lik $ 625 500) og du betaler FHAs minimum Ved utbetaling på 3, 5% (LTV større enn 95%), vil MIP-verdien din være 0, 85% (85 bps, eller basispoeng) i løpet av lånets levetid (pantetid). Det kan ikke være kostbart å ikke kansellere MIP-ene dine.

Kilde: US Department of Housing and Urban Development.

For FHA-lån med en forskuddsbetaling på 10% eller mer, kan du kansellere månedlige MIP-er etter 11 år. Men hvis du har 10% å sette ned, hvorfor få i det hele tatt et FHA-lån ">

Du kan få et FHA-lån med en kredittscore så lavt som 580 og muligens enda lavere (selv om långivere kan kreve at poengsummen din er 620 eller høyere). Og du kan kvalifisere deg til samme rente som du ville gjort på et konvensjonelt lån til tross for at du har en lavere kredittscore: for eksempel 660 mot 740.

Uten å sette ned 10% eller mer på et FHA-pantelån, er den eneste måten å slutte å betale FHA MIP-er på å refinansiere til et konvensjonelt lån. Dette trinnet vil være mest fornuftig når kredittscore og / eller LTV har økt betraktelig. Refinansiering betyr imidlertid å betale lukkekostnader, og rentene kan være høyere når du er klar til å refinansiere. Høyere renter pluss lukkekostnader kan eliminere besparelser ved å kansellere FHA-pantesikring. Og du kan ikke refinansiere hvis du er arbeidsledig eller har for mye gjeld i forhold til inntekten.

I tillegg er FHA-lån mer sjenerøse når det gjelder å la selgere bidra til kjøperens lukkekostnader: opptil 6% av lånebeløpet kontra 3% for konvensjonelle lån. Så hvis du ikke har råd til å kjøpe et hjem uten betydelig hjelp med lukkekostnader, kan et FHA-lån være det eneste alternativet.

Bunnlinjen

Boligforsikring koster låntakere penger, men det gjør dem i stand til å bli huseiere raskere ved å redusere risikoen for finansinstitusjoner for å utstede pantelån til personer med små forskuddsbetalinger. Du kan synes det er verdt å betale premieforsikringspremier hvis du vil eie et hjem tidligere enn senere av livsstils- eller rimelige årsaker. Legg til årsakene til dette: Premie kan kanselleres når din egenkapital når 80% hvis du betaler månedlig PMI eller delt premieforsikring.

Du kan imidlertid tenke deg om to ganger hvis du er i kategorien låntakere som måtte betale FHA forsikringspremier for lånets levetid. Selv om du kanskje kan refinansiere ut et FHA-lån senere for å bli kvitt PMI, er det ingen garanti for at din ansettelsessituasjon eller markedsrenter vil gjøre en refinansiering mulig eller lønnsom. (For relatert lesing, se "Hvordan unngå å betale privat boliglånsforsikring - PMI")