De 6 fasene av en utelukkelse

Mange av oss har enten gjennomgått prosessen med utestenging, en prosess som lar en utlåner få tilbake det skyldige beløpet på et misligholdt lån ved å selge eller ta eierskap til eiendommen fra første hånd eller kjenne noen som har det.

I BILDER: 6 tips om å selge hjemmet ditt i et nedmarked

Realty Trac ga ut sin amerikanske markedsavviksrapport 15. april 2010 for første kvartal 2010. Rapporten, som beregner innmeldinger om avskedigelse, inkludert standardvarsler, planlagte auksjoner og bankovertakelser, viste at 932.234 eiendommer var involvert i første kvartal, 7% økning fra siste kvartal 2009, og en økning på 16% i løpet av første kvartal 2009. En forbløffende hver av de 138 amerikanske boenhetene fikk innlevering av tvangsauksjon i løpet av kvartalet. Hvis du (eller en kjær) står overfor utestenging, må du sørge for å forstå prosessen. Mens prosessen varierer fra stat til stat, er det normalt seks faser av en avskedigelse.

Fase 1: Standard for betaling
En betalingsstandard oppstår når en låntaker har gått glipp av minst en pantebetaling. Långiveren vil sende en ubesvarte betalingsvarsel som indikerer at de ennå ikke har mottatt den månedens betaling. Vanligvis forfaller pantebetalinger den første dagen i hver måned, og mange långivere tilbyr en avdragsfri periode til den 15. i måneden. Etter det kan utlåner kreve gebyr for forsinket betaling og sende den manglende betalingsvarselen.

Etter at to betalinger er savnet, kan utlåner sende et etterspørselsbrev. Dette er mer alvorlig enn en glipp av betalingsvarsel; Imidlertid er utlåner sannsynligvis fortsatt villig til å samarbeide med låntaker for å gjøre ordninger for å innhente utbetalinger. Låntageren vil normalt måtte betale de sene innbetalingene innen 30 dager eller motta brevet. (Når du har en tøff økonomisk avgjørelse om å ta om hjemmet ditt, må du sørge for at du har all informasjonen. Lær mer i Avvis utestenging - med konkurs? )

Fase 2: Notice of Default (NOD)
En melding om standard blir sendt etter 90 dager med tapte betalinger. I noen stater plasseres varselet om standard fremtredende på hjemmet. På dette tidspunktet vil lånet bli overlevert til långiverens tvangsavdeling i samme fylke hvor eiendommen ligger. Låntaker får beskjed om at varselet vil bli registrert. Långiver vil typisk gi låntakeren ytterligere 90 dager til å gjøre opp betalingene og gjeninnføre lånet. Dette blir referert til som gjeninnsettelsesperioden.

Fase 3: Innkalling til tillitsmannssalg
Hvis lånet ikke er oppdatert innen 90 dager etter varsel om mislighold, vil det bli registrert en varsel om tillitsmannssalg i det fylket hvor eiendommen ligger. Långiveren må også publisere et varsel i lokalavisen i tre uker som indikerer at eiendommen vil være tilgjengelig på offentlig auksjon. Alle eiernes navn vil bli skrevet ut i varselet og i avisen, sammen med en juridisk beskrivelse av eiendommen, eiendomsadressen og når og hvor salget skal finne sted.

Fase 4: Tillitsmannssalg
Eiendommen er lagt ut for offentlig auksjon og vil bli tildelt høyestbydende som oppfyller alle nødvendige krav. Långiveren (eller firmaet som representerer långiveren) vil beregne et åpningsbud basert på verdien av det utestående lånet, eventuelle panterett og eventuelle ubetalte skatter og eventuelle kostnader forbundet med salget. Når den høyeste budgiveren er bekreftet og bobestyrerens salg er fullført, vil en tillitsmanns akt på salg bli gitt til den vinnende budgiveren. Eiendommen eies da av kjøperen, som har rett til øyeblikkelig besittelse.

Fase 5: Eiendomseid (REO)
Hvis eiendommen ikke blir solgt under den offentlige auksjonen, vil långiveren bli eier og vil forsøke å selge eiendommen på egen hånd, gjennom en megler eller med bistand fra en REO Asset Manager. Disse egenskapene blir ofte referert til som "bankeid". Långiver kan fjerne noen av panterettene og andre utgifter i et forsøk på å gjøre eiendommen mer attraktiv.

Fase 6: Utkastelse
Låntageren kan ofte bli i hjemmet til den har solgt enten gjennom en offentlig auksjon eller senere som en REO-eiendom. På dette tidspunktet sendes det en utkastelsesvarsel som krever at personer forlater lokalene umiddelbart. Det kan gis flere dager for å gi beboerne tilstrekkelig tid til å fjerne eventuelle personlige eiendeler, og da vil typisk den lokale lensmannen besøke eiendommen og fjerne folket og eventuelle gjenværende eiendeler. Eventuelle eiendeler kan plasseres i lagring og hentes på et senere tidspunkt mot et gebyr. (Det er et tøft valg, men noen mennesker vil bli tvunget til å utelukke. Andre vil ikke. Finn ut hvilke faktorer som sannsynligvis vil utgjøre forskjellen i Ville du gå bort fra hjemmet ditt? )

Bunnlinjen
Gjennom avskedigelsesprosessen vil mange långivere forsøke å gjøre ordninger for at låntakeren kan bli fanget på lånet og unngå en avskedigelse. Det åpenbare problemet er at når en låntaker ikke kan oppfylle en betaling, blir det stadig vanskeligere å innhente flere betalinger. Hvis det er en sjanse for at du kan få tak i utbetalinger - for eksempel har du nettopp startet en ny jobb etter en periode med arbeidsledighet - er det verdt å snakke med långiveren. Hvis en avskedigelse er uunngåelig, kan det å vite hva du kan forvente gjennom hele prosessen, hjelpe deg med å forberede deg på de seks fasene av avskedigelse. (Hvis du vil lære mer, se Lagre hjemmet ditt fra utestenging .)

Føler du deg uopplyst? Les denne ukens høydepunkter for økonomiske nyheter i Water Cooler Finance: Buffett's Armed and Greece Holder Falling .