Er du klar til å kjøpe et hus?
Er du klar til å kjøpe et hus? Vel, svar på det spørsmålet med et annet spørsmål - nemlig "Hva har jeg råd til?" Og det er kanskje ikke så lett å svare på. Før du klikker på det tilsynelatende gode kjøpet på et hjem, kan du lære hvordan du virkelig kan analysere hva "overkommelighet" betyr.
Din gjeld-til-inntekt ratio
Det første, og mest åpenbare beslutningspunktet innebærer penger. Hvis du har tilstrekkelige midler til å kjøpe et hus for kontanter, har du absolutt råd til å kjøpe et nå. Selv om du ikke kan betale kontant, er de fleste eksperter enige om at du har råd til kjøpet hvis du kan pantsette et nytt hjem. Men hva slags pantelån har du råd?
Gjeld til inntekt-forholdet (43%) brukes vanligvis av Federal Housing Administration (FHA) som en retningslinje for godkjenning av pantelån. Dette forholdet brukes til å bestemme om låntaker kan betale sine utbetalinger hver måned; noen långivere kan være mildere eller mer stive, avhengig av eiendomsmarkedet og generelle økonomiske forhold. 43% DTI betyr at alle dine vanlige gjeldsutbetalinger, pluss de nye boligrelaterte utgiftene - pantelån, pantforsikring, huseierens tilknytningsgebyr, eiendomsskatt, huseierforsikring osv. - skal ikke utgjøre mer enn 43% av den månedlige brutto inntekt.
For eksempel, hvis din månedlige bruttoinntekt er $ 4000, multipliserer du dette tallet med 0, 43. 1.720 dollar er det totale du bør bruke på gjeldsutbetalinger. La oss si at du allerede har disse månedlige forpliktelsene: minimum kredittkortbetalinger på $ 120, en billånbetaling på $ 240 og studielånsbetalinger på $ 120 - $ 480 i alt. Det betyr teoretisk at du har råd til opptil 1240 dollar per måned i tilleggsgjeld for et pantelån, etc., og fremdeles være innenfor maksimal DTI. Selvfølgelig er mindre gjeld alltid bedre.
Hva DTI-långivere ønsker
Du må også vurdere front-end gjeld-til-inntekt-forholdet, som beregner inntekten din vis-à-vis den månedlige gjelden du ville pådratt deg alene av boligutgiftene. Vanligvis vil långivere som dette forhold ikke være mer enn 28%; under en lavkonjunktur kan de la den gli til hele 31%. For eksempel, hvis bruttoinntekten er $ 4000 per måned, ville du hatt problemer med å bli godkjent for $ 1720 i månedlige boligutgifter, selv om du ikke har andre forpliktelser. For en front-end DTI på 31%, bør boligkostnadene dine være under 1240 dollar.
Hvorfor vil du ikke kunne bruke hele gjeldsinntekten hvis du ikke har annen gjeld? I utgangspunktet fordi långivere ikke liker at du bor på kanten. Økonomiske ulykker skjer - du mister jobben, bilen blir totalt. Hvis pantelånet ditt er 43% av inntekten din, har du ikke noe rom for når du vil eller må pådra deg ekstrautgifter.
Dette er grunnen til at eksperter i finansiell planlegging er enige om at du har råd til boligkjøpet hvis du kan pantsette med en månedlig betaling som ikke er mer enn 28% av bruttoinntekten. Bare husk at det kan hende du må utføre den betalingen hver måned i de neste 30 årene. Følgelig bør du vurdere påliteligheten til din primære inntektskilde. Du bør også vurdere fremtidsutsiktene dine og sannsynligheten for at utgiftene dine vil stige over tid. Å ha råd til et nytt hus i dag er ikke så viktig som din evne til å ha råd til det på lang sikt.
Unødvendig å si at det å ha råd til et hus ikke svarer på spørsmålet om det nå er et godt tidspunkt for deg å handle etter dette alternativet.
(For ytterligere hjelp, se "Å kjøpe et hjem: Beregn hvor mye du kan ha råd til.")
Boligmarkedet
Forutsatt at du har din personlige pengesituasjon under kontroll, er din neste vurdering boligmarkedsøkonomi - enten i ditt nåværende marked eller hvor du planlegger å flytte. Et hus er en kostbar investering. Å ha penger til å gjøre kjøpet er bra, men det svarer ikke på spørsmålet om kjøpet er fornuftig fra et økonomisk perspektiv. En måte å gjøre dette på er å svare på spørsmålet “Er det billigere å leie enn å kjøpe?” Hvis det virker rimeligere å kjøpe enn å leie, er det et sterkt argument for kjøp.
Tilsvarende er det verdt å tenke på de langsiktige implikasjonene av et boligkjøp. I generasjoner var det nesten en garantert måte å tjene penger på å kjøpe et hjem. Besteforeldrene dine kunne ha kjøpt et hjem for 50 år siden for $ 20 000 og solgt det for fem eller 10 ganger det beløpet 30 år senere. Det samme kan ikke sies for huseiere av nyere årgang. Mange av dem tapte penger da eiendomsmarkedet krasjet tilbake i 2006, og mange flere eier nå boliger som er verdt mindre enn prisen de ble kjøpt for bare et tiår siden. Hvis du kjøper eiendommen på grunn av troen på at den vil stige i verdi over tid, må du huske å ta med i kostnadene for rentebetalinger på pantelånet ditt, oppgraderinger til eiendommen og løpende, rutinemessig vedlikehold i beregningene dine.
(Se på "Å leie eller kjøpe? De økonomiske problemene" for mer innsikt.)
Det økonomiske utsiktene
Langs de samme linjene er det år hvor eiendomsprisene er deprimerte og år hvor de er unormalt høye. Hvis prisene er så lave at det er åpenbart at du får en god avtale, kan du ta det som et tegn på at det kan være et godt tidspunkt å gjøre kjøpet. I et kjøpers marked øker deprimerte priser oddsen for at tiden vil fungere i din favør og får huset ditt til å sette pris på nede.
Rentene, som spiller en stor rolle i å bestemme størrelsen på en månedlig pantebetaling, har også år når de er høye og år når de er lave. Det er klart, lavere er bedre. For eksempel viser vår månedlige pantelånsberegning at et 30-årig pantelån (360 måneder) på et lån på 100 000 dollar med 3% rente vil koste deg 421, 60 dollar per måned. Med en rente på 5% koster det deg $ 536, 82 per måned. På 7% hopper den til $ 665, 30. Så hvis rentene synker, kan det være lurt å vente før du kjøper. Hvis de stiger, er det fornuftig å gjøre kjøpet før og senere.
Årets sesonger kan også ta del i beslutningsprosessen. Hvis du vil ha et bredest mulig utvalg av hjem å velge mellom, er våren sannsynligvis den beste tiden å handle. "Til salgs" -skilt har en tendens til å dukke opp som blomster når været varmer og plener blir grønne. Årsakene er åpenbare, spesielt når du vurderer familier som venter på å flytte til barna deres er ferdige med det nåværende skoleåret, men ønsker å ordne opp før det nye året starter til høsten.
Hvis du vil ha selgere som ser mindre trafikk - noe som kan gjøre dem mer fleksible på pris - kan vinteren være bedre for husjakt (spesielt i kalde klima), eller sommerens høyden for tropiske stater (lavsesongen for område, med andre ord). Varelager vil sannsynligvis være mindre, så valgene kan være begrenset, men det er også usannsynlig at selgere vil se flere tilbud i løpet av denne tiden av året. Noen kyndige kjøpere liker også å gi tilbud rundt helligdager, som jul eller påske, i håp om at den uvanlige timingen, manglende konkurranse og generell høytidslyst vil få en rask avtale til en god pris.
(Hvis du vil lære mer, se hvordan rentene fungerer på et pantelån og pantekalkulatorer: Hvordan de fungerer .)
Tenk på livsstilsbehovene dine
Selv om penger åpenbart er en viktig vurdering, er det en rekke andre faktorer som kan spille en rolle i timingen din. Er det behov for ekstra plass overhengende (en ny baby på vei, en eldre slektning som ikke kan bo alene)? Innebærer flyttingen at barna bytter skole? (Gjør deg klar til å bli med på våren-jaktende folkemengder.) Hvis du skal selge et hus der du har bodd i mindre enn to år, ville du pådra deg gevinstskatt - og i så fall er det verdt å vente på å unngå bittet?
Du kan elske å lage mat med gourmet-ingredienser, ta en helgetur hver måned, betjene utøvende kunst eller trene med en personlig trener. Ingen av disse relativt ekstravagante hobbyene er budsjettdrapere, men det er grunner til at du må hoppe over betalinger for strømregningen hvis du kjøpte et hjem basert på en gjeldsgrad på 43% alene. Før du øver på å gjøre pantebetalinger, kan du gi deg selv en liten økonomisk albuerom ved å trekke beløpet til din dyreste hobby fra betalingen du beregnet. Hvis dette beløpet ikke er nok til å kjøpe drømmenes hjem, kan det hende du må redusere moroa og spillene dine - eller begynne å tenke på et rimeligere hus som ditt drømmehus.
(For detaljer, se "Unngå kapitalgevinstskatt på hjemmet ditt.")
Selger ett hjem for et annet
Lagre inntektene fra ditt nåværende hjem på en sparekonto og avgjøre om du, etter innregning av slike utgifter som bilutbetalinger, vil ha råd til pantelånet. Det er også viktig å huske at ytterligere midler må tildeles til vedlikehold og verktøy. Disse kostnadene vil utvilsomt være høyere for større hjem.
Når du beregner, bruker du din nåværende inntekt. Ikke anta at du vil tjene mer penger på veien. Hevinger skjer ikke alltid, og karrierer endres. Hvis du baserer mengden hjem du kjøper på fremtidig inntekt, kan du sette opp en romantisk middag med kredittkortene dine. Du kommer til å ende opp med et langvarig forhold til dem.
Imidlertid, hvis du kan håndtere disse ekstra huskostnadene uten å svette ekstra kredittkortgjeld, har du råd til å kjøpe et hjem - så lenge du har spart opp nok penger til utbetalingen.
Kan du råd til forskuddsbetaling?
Det er best å legge ned 20% av boligprisen for å unngå å betale privat pantforsikring (PMI). Vanligvis lagt til i pantebetalinger, kan PMI koste en ekstra $ 50 til $ 100 per måned. Men en mindre forskuddsbetaling koster ikke deg å kjøpe et hjem. Du kan kjøpe et hjem med så lite som 3, 5% med et FHA-lån.
Bonuser til større forskuddsbetaling:
- Mindre pantebetalinger. For et pantelån på 200 000 dollar med en rente på 5% på 30 år, ville du betalt 1 074 dollar. Hvis pantelånet ditt var $ 180 000 med en rente på 5% på 30 år, ville du betalt 966, 28 dollar.
- Mer utlånervalg. Noen långivere vil ikke finansiere deg med mindre du legger ned minst 5% -10%.
Selv om det er mange fordeler med en større forskuddsbetaling, må du ikke ofre nødsparekontoen din fullstendig for å sette mer ned på hjemmet ditt. Du kan havne i en klype når en uventet reparasjon oppstår.
Har du planer om å holde deg satt?
Rimelig bør være den viktigste tingen du ser etter i et hjem, men du må også være stabil nok til å vite at du kommer til å ønske å bo i hjemmet du velger i minst 10 år. Hvis ikke, kan du sitte fast i et hjem du ikke har råd til i en by du er klar til å forlate. Hvis du ikke kan estimere hvilken by du skal bo i og hva 10-årsplanen din er, er det ikke riktig tidspunkt å kjøpe et hjem. Hvis du vil kjøpe et hjem uten 10-årig plan, kan du kjøpe et hjem som er priset mye lavere enn det maksimale du har råd. Du må ha råd til å ta en hit hvis du må selge den raskt.
Bunnlinjen
Er du klar til å kjøpe et hus? Svaret på svaret (ingen ordspill ment) er "ja hvis du har råd til å gjøre det." Men "råd" er ikke så enkelt som det som er på bankkontoen din akkurat nå; en rekke andre økonomiske og livsstilsbetraktninger bør komme med i beregningene dine. Når du tar inn alle disse elementene, begynner "hvis du har råd til å gjøre det" å se mer komplisert ut enn det først ser ut til å være. Men å vurdere dem nå kan forhindre kostbare feil og økonomiske problemer senere. Selvfølgelig er det den beste tiden å sprette: Når du finner det perfekte huset på det perfekte stedet for salg - til en perfekt pris.
Se også "6 økonomiske forutsetninger for å kjøpe et hus", og hvis du kjøper ditt første hjem, "Topp tips for førstegangskjøpere."