Kapitalforbedring
En kapitalforbedring er tilskuddet av en permanent strukturendring eller restaurering av et aspekt av en eiendom som enten vil forbedre eiendommens samlede verdi, forlenge levetiden eller tilpasse den til nye bruksområder. Enkeltpersoner, bedrifter og byer kan gjøre kapitalforbedringer på eiendommen de eier. I forretnings- eller kommunal forstand kan denne prosessen også kalles kapitalutgifter.
I følge Internal Revenue Service (IRS), for å kvalifisere seg, må denne typen forbedringer vare i mer enn ett år etter at den er fullført. Selv om omfanget av en kapitalforbedring kan variere, gjør både individuelle huseiere og store eiendomseiere kapitalforbedringer.
Hvordan en kapitalforbedring fungerer
Kapitalforbedring øker typisk markedsverdien til en eiendom, men kan også utvide eiendelens nytte utover dens nåværende tilstand.
IRS-publikasjon 523 skisserer definisjonen av en kapitalforbedring. Eksempler på forbedringer i boligkapitalen inkluderer å legge til et soverom, bad eller en kortstokk. Andre IRS-godkjente prosjekter inkluderer å legge til nye innebygde hvitevarer, vegg-til-vegg-tepper eller gulvbelegg, eller forbedringer av et hjem utvendig, for eksempel å skifte ut tak, sidespor eller stormvinduer.
For eksempel, hvis en person kjøper en ny varmtvannsbereder og et redskap for hans eiendom, som begge er festet til huset, vil de bli ansett som kapitalforbedringer i hjemmet. Et eksempel på en forretningsbasert kapitalforbedring ville være å erstatte VVS eller installere amerikanere med funksjoner for funksjonshemming (ADA) i et eksisterende bygg. Tilsvarende vil opprettelsen av en ny offentlig park i et sentrumsområde også bli betraktet som en kapitalforbedring for en by. I disse scenariene ville de nye tilskuddene gjøre de respektive egenskapene mer verdifulle, ville bli ansett som permanente tilskudd, og fjerning av disse vil forårsake vesentlig skade på eiendommen.
Viktige takeaways
- En kapitalforbedring er en permanent strukturendring eller restaurering som forbedrer eiendommens verdi, øker levetiden eller tilpasser den til ny bruk.
- Skattemyndighetene definerer kapitalforbedringer og skiller dem fra reparasjoner.
- I tillegg til å forbedre et hjem, øker kapitalforbedring kostnadsgrunnlaget for det hjemmet, som igjen reduserer størrelsen på eventuelt skattepliktig fortjeneste når det selges.
Virkningsgrunnlag for kapitalforbedringer
Et kostnadsgrunnlag er den opprinnelige kostnaden for en eiendel. Skattemyndighetene setter spesifikke standarder for en forbedring for å kvalifisere som en kostnadsbasisøkning. En primær bekymring er at den må være på plass det tidspunktet en eiendom selges. En kapitalforbedring må også bli en del av eiendommen - eller festes så permanent på eiendommen - at fjerning av den vil forårsake betydelig skade eller redusere verdien av eiendommen selv.
Skattemyndighetene skiller mellom kapitalforbedringer og reparasjoner. Reparasjoner eller vedlikehold kan ikke inkluderes i eiendommens kostnadsgrunnlag. Reparasjoner som er en del av et større prosjekt, som å erstatte alle hjemmets vinduer, kan imidlertid kvalifiseres som kapitalforbedringer. Renoveringer som er nødvendige for å holde et hjem i god stand er ikke inkludert hvis de ikke tilfører verdi til eiendelen. Eksempler på slike ikke-kvalifiserte reparasjoner, ifølge IRS, inkluderer å male vegger, fikse lekkasjer eller erstatte ødelagt maskinvare.
Kapitalforbedringer påvirker kapitalgevinsten
I tillegg til å forbedre huset, øker en kapitalforbedring - per skattemyndighetene - kostnadsgrunnlaget for en struktur. Det vil si at utgifter som er påløpt ved utbedringene blir lagt til beløpet eieren betalte for å kjøpe eller bygge eiendommen. Å øke kostnadsgrunnlaget reduserer på sin side størrelsen på den skattepliktige kapitalgevinsten ved salg av eiendommen.
Kapitalgevinster fra eiendom oppfører seg annerledes enn andre typer kapitalgevinster. Fra og med 2019 har huseiere rett til fritak for kapitalgevinster for eventuelt overskudd fra salg av en primærbolig opp til USD 250 000 hvis de er single og 500 000 dollar hvis de er gift og innleverer i felleskap. Dette fritaket har ett viktig påminnelse. Huseieren må ha hatt bosted på eiendommen i minst to av de siste fem årene før salget.
Hvis gevinsten er betydelig mer enn summen som er oppført over kapitalforbedringer, kan effekten på kostnadsgrunnlaget være betydelig. Mange faktorer kan få en skattyter til å øke $ 250/500 gevinstnivåene. Disse inkluderer hvis eierne kjøpte eiendommen for mange tiår siden, og hvis lokale eiendomsverdier hadde økt dramatisk siden kjøpet.
Anta at for eksempel en person kjøper et hjem for $ 650 000 og bruker $ 50 000 for å pusse opp kjøkkenet og legge til et bad. Kostnadsgrunnlaget for hjemmet øker fra $ 650, 000 til $ 700, 000. Etter 10 år med å eie og bo i hjemmet, ender huseieren, som er singel og registrerer skatter som sådan, opp med å selge eiendommen til en pris av 975 000 dollar. Hvis det ikke hadde blitt gjort noen kapitalforbedringer, ville det skattepliktige beløpet for kapitalgevinsten være 75 000 dollar ($ 975 000 salgspris - $ 650 000 kjøpesum - $ 250 000 eksklusiv kapitalgevinst).
Fordi kapitalforbedringen økte kostnadsgrunnlaget med $ 50 000, ville imidlertid det skattepliktige beløpet for kapitalgevinsten være $ 25 000 ($ 975 000 - ($ 650 000 + $ 50 000) - $ 250 000 = $ 25 000).
Virkelighetseksempel på kapitalforbedring
New York State husleielov inkluderer en bestemmelse som kalles MCI-programmet. Det stammer fra 1970-tallet, og gjør det mulig for utleiere å heve husleiestabiliserte eller -kontrollerte bygningsleier med opptil 6% årlig, for å få tilbake kostnadene ved store kapitalforbedringer i disse strukturene. En HVAC-systemoppgradering, nye heiser, oppdaterte fellesrom og andre forbedringer teller alle sammen med MCI.
I februar 2019 introduserte to statlige lovgivende medlemmer en lovforslag for å eliminere programmet, og tar ut at det er for enkelt for bygningseiere å misbruke programmet. Misbruk kommer når disse skruppelløse utleierne inngir oppblåste eller fabrikerte krav om utgifter. MCI-programmet, som er potensielt for svindel til side, er i seg selv urettferdig, hevder noen kritikere. Disse distraherende sier at en kapitalforbedring er en engangskostnad for en utleier, men en leieøkning er en løpende utgift for en leietaker.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.