Konformer lånefinisjon
Et konformt lån er et pantelån som er lik eller mindre enn dollarbeløpet som er fastsatt av grensen for samsvarende lån satt av Federal Housing Finance Agency (FHFA) og oppfyller finansieringskriteriene til Freddie Mac og Fannie Mae. For låntakere med utmerket kreditt er konforme lån fordelaktige på grunn av den lave renten som er festet til dem.
Slik fungerer et konformerende lån
Federal National Mortgage Association (FNMA eller Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC eller Freddie Mac) er statlige sponsede enheter som driver markedet for boliglån. Disse kvasi-statlige etatene opprettet standardiserte regler og retningslinjer som pantelånet må være i samsvar med. Begrepet "samsvarende" brukes ofte når vi snakker spesifikt om pantebeløpet, som må falle under en viss grense, kjent som grensen for samsvarende lån, satt av Federal Housing Finance Agency (FHFA). For 2019 er denne grensen $ 484, 350, en økning fra $ 453, 100 i 2018. I høykostnadsmarkeder er grensen høyere. Det nye taket for eiendommer med en enhet i de fleste høykostnadsområder, som San Francisco og New York City, er $ 726, 525 - eller 150% av $ 484, 350. Housing and Economic Recovery Act (HERA) krever at grensen for samsvarende lån justeres hvert år for Fannie Mae og Freddie Mac for å gjenspeile endringen i den gjennomsnittlige amerikanske boligprisen.
Bortsett fra lånets størrelse, overholder andre retningslinjer som er i samsvar med lån, låntakerens utlåns-forhold (dvs. størrelsen på forskuddsbetalingen), gjeldsinntektsgrad, kredittscore og historikk, dokumentasjonskrav, osv. Et konformt lån gjennom Fannie eller Freddie kan ha en forskuddsbetaling helt ned til 3%, og låntageren må være en første gangskjøper. I tillegg kreves privat pantelånsforsikring (PMI) på omtrent 1, 05% per år for 30-årslån opp til 484, 350 dollar på lånet. En del av eller hele kostnaden for forsikringen er fradragsberettiget hvis låntakerens husholdningsjusterte bruttoinntekt (AGI) ikke er mer enn $ 109 000.
Konform lån er fordelaktig på grunn av deres lave renter.
Hvordan bruker långivere konform lån?
Det er viktig å merke seg at Fannie Mae og Freddie Mac ikke utsteder pantelån. I stedet forsikrer de pantelån utstedt av långivere, og skaper mer rom for bankene til å utstede flere lån enn de ellers ville vært i stand til å gjøre uten forsikringen. Av denne grunn foretrekker långivere å jobbe med konform lån, da de enkelt kan pakkes inn i investeringsbunter og selges i det sekundære boliglånsmarkedet, og dermed frigjøre kapasiteten til å låne mer til boligkjøperne.
Konformerende lån kontra ikke-konformerende lån
Både Fannie Mae og Freddie Mac kjøper bare samsvarende lån for å pakke om på annenhåndsmarkedet, noe som gjør etterspørselen etter et ikke-konformerende lån mye mindre. Pantelån som overskrider den samsvarende lånegrensen klassifiseres som ikke-konformerende eller jumbo-pantelån. Vilkårene for ikke-konformerende pantelån kan variere mye fra utlåner til utlåner, men pantesatsene og minimumsutbetalingen for jumbo-lån er vanligvis høyere fordi de har større risiko for en utlåner.
Spesielle hensyn for å oppfylle lån
FHFA, som fastsetter grensen for samsvarende lån på årlig basis, har myndighetstilsyn for å sikre at Fannie Mae og Freddie Mac oppfyller sine charter og oppdrag for å fremme huseierandel for amerikanere med lavere inntekt og middelklasse. FHFA bruker prosentvis økning / reduksjon i oktober til oktober i gjennomsnittlige boligpriser i den månedlige renteundersøkelsen (MIRS) for å justere de samsvarende lånegrensene for det påfølgende året.
For å gjennomføre denne undersøkelsen ber FHFA et utvalg av pantelångivere om å rapportere vilkårene for alle enfamilie, fullt amortiserende, kjøpepenger, ikke-gårdslån som de stenger i løpet av de siste fem virkedagene i måneden. Undersøkelsen gir månedlig informasjon om renter, lånevilkår og boligpriser etter eiendomstype, lånetype (fast rente eller regulerbar rente) og långivertype, samt informasjon om 15-årig og 30-års fastrentelån.