Fannie Mae, Freddie Mac, og kredittkrisen i 2008

Da boligboblen i 2001-2007 brast, forårsaket den en nedsmeltning av pantesikkerheten. Dette bidro til en generell kredittkrise, som utviklet seg til en verdensomspennende finanskrise. Mange kritikere har holdt den amerikanske kongressen - og dens manglende vilje til å tøyle Fannie Mae og Freddie Mac - ansvarlig for kredittkrisen. Her skal vi undersøke i hvilken grad Fannie Mae, Freddie Mac og deres allierte i Kongressen bidro til den største finanskrisen siden den store depresjonen.

NØKKELFRAGG

• Fannie Mae ble chartret av den amerikanske kongressen som et regjeringssponsert foretak (GSE) i 1968, og Freddie Mac fulgte to år senere.
• Fannie Mae og Freddie Mac fikk et statlig sponset monopol i en stor del av det amerikanske sekundærlånsmarkedet.
• Dette monopolet, kombinert med regjeringens implisitte garanti for å holde disse firmaene flytende, ville senere bidra til boliglånsmarkedets kollaps.
• I 2007 begynte Fannie Mae og Freddie Mac å oppleve store tap på beholdte porteføljer, spesielt på Alt-A- og subprime-investeringene.
• Senest 6. september 2008 var det tydelig at markedet trodde firmaene var i økonomiske problemer, og FHFA satte selskapene i konservatorium.

Lånemarkeder: en kort historie

I løpet av det tjuende århundre fant utlån hovedsakelig sted hos banker, sparepenger og lån, thrifts og kredittforeninger. Den vanligste typen pantelån var et fast rente. De fleste av finansinstitusjonene med opprinnelige pantelån hadde pantelån som de oppsto på bøkene sine.

Fannie Mae ble chartret av den amerikanske kongressen som et regjeringssponsert foretak (GSE) i 1968, og Freddie Mac fulgte to år senere. Fannie Mae ble opprinnelig opprettet i 1938 som en del av regjeringen, men ting begynte å endre seg raskt etter privatiseringen i 1968. Fannie Mae og Freddie Mac skapte et flytende sekundærmarked for pantelån. Dette medførte at finansinstitusjoner ikke lenger måtte holde på pantelånet de oppsto. De kunne selge pantelån i annenhåndsmarkedet like etter opprinnelsen. Å selge pantelån frigjort midler til å opprette ytterligere pantelån.

Fannie Mae og Freddie Mac hadde en positiv innflytelse på boliglånsmarkedet ved å øke huseiersraten i USA. Å la Fannie Mae og Freddie Mac fungere som underforståtte statlige monopoler fikk utilsiktede konsekvenser. Historien har vist at disse konsekvensene langt oppveide fordelene disse organisasjonene ga.

Privilegiene til GSE-status

I følge Fannie Mae og Freddie Macs kongresscharter, som ga dem GSE-status, opererte de med visse bånd til USAs føderale regjering. Fra 6. september 2008 ble de satt under direkte tilsyn av den føderale regjeringen.

I henhold til deres kongress charter:

• Presidenten i USA utnevner fem av de 18 medlemmene i organisasjonenes styrer.
• Sekretær for statskassen er autorisert til å kjøpe inntil 2, 25 milliarder dollar med verdipapirer fra hvert selskap for å støtte likviditeten deres.
• Begge selskapene er fritatt for statlige og lokale skatter.
• Begge selskapene er regulert av Department of Housing and Urban Development (HUD) og Federal Housing Finance Agency (FHFA).

FHFA regulerer den økonomiske sikkerheten og sunnheten til Fannie Mae og Freddie Mac. Dette inkluderer implementering, håndhevelse og overvåking av kapitalstandardene. FHFA begrenser også størrelsen på porteføljeporteføljene. HUD er ansvarlig for de generelle boligoppdragene til Fannie og Freddie.

Fannie og Freddie's GSE-status skapte visse oppfatninger på markedet. Den første av disse var at den føderale regjeringen ville trå til og kausjonere disse organisasjonene hvis noen av firmaene noen gang skulle komme i økonomiske problemer. Dette er kjent som en implisitt garanti.

Det faktum at markedet trodde på denne implisitte garantien, tillot Fannie Mae og Freddie Mac å låne penger i obligasjonsmarkedet til lavere avkastning enn andre finansinstitusjoner. Avkastningen på Fannie Mae og Freddie Macs selskapsgjeld, kjent som byrågjeld, var historisk omtrent 35 basispunkter høyere enn amerikanske statsobligasjoner. AAA-klassifisert finansiell firmagjeld har historisk sett gitt rundt 70 basispoeng mer enn amerikanske statsobligasjoner. Trettifem basispoeng virker ikke som mye, men det utgjorde en enorm forskjell på grunn av billionene dollar involvert.

Private overskudd med offentlig risiko

Med en finansieringsfordel over sine konkurrenter på Wall Street, gjorde Fannie Mae og Freddie Mac betydelig fortjeneste i mer enn to tiår. I løpet av denne tidsperioden var det ofte debatt om Fannie og Freddie blant økonomer, fagfolk på finansmarkedet og myndigheter. Gjorde den underforståtte regjeringsstøtten til Fannie og Freddie faktisk de amerikanske huseiere? Eller hjalp regjeringen bare selskapene og deres investorer mens de skapte moralsk fare?

Fannie Mae og Freddie Mac fikk et statlig sponset monopol i en stor del av det amerikanske sekundærlånsmarkedet. Dette monopolet, kombinert med regjeringens implisitte garanti for å holde disse firmaene flytende, ville senere bidra til boliglånsmarkedets kollaps.

Fannie og Freddie's Growth

Fannie Mae og Freddie Mac vokste veldig store med tanke på utstedte eiendeler og pantelån-sikrede verdipapirer (MBS). Med sin finansieringsfordel kjøpte og investerte de i et stort antall pantelån og pantelån. De foretok disse investeringene med lavere kapitalkrav enn andre regulerte finansinstitusjoner og banker.

Figur 1 og 2 nedenfor viser den utrolige mengden gjeld som er utstedt av selskapene, deres enorme kredittgarantier og den enorme størrelsen på de beholdte porteføljene med panteinvesteringer. Amerikansk statsgjeld brukes som målestokk.

Figur 1

Kilde: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Figur 2

Kilde: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Fannie Mae og Freddie Mac hadde mange kritikere som løftet røde flagg om risikoen selskapene fikk ta. Fannie Mae og Freddie Mac fant imidlertid mange allierte i kongressen til tross for disse tidlige advarslene.

Opprettholde monopol

Konkurrerende firmaer og noen myndighetspersoner ba om en strengere regulering av pantegigantene. Fannie Mae og Freddie Mac leide imidlertid legioner av lobbyister og konsulenter. De ga også kampanjebidrag gjennom sine egne politiske handlingskomiteer og finansierte ideelle organisasjoner for å påvirke medlemmer av den amerikanske kongressen. De fikk fortsette å vokse og påta seg risiko under sine kongresscharter med underforstått føderal støtte.

Wall Street Rivals Bli med på festen

Det skulle ikke komme som noen overraskelse at konkurrenter på Wall Street ønsket seg inn på fortjeneste-bonanzaen. De ønsket å securitisere og investere i de delene av boliglånsmarkedet som den føderale regjeringen reserverte for Fannie og Freddie. De fant en måte å gjøre dette på gjennom finansiell innovasjon, som ble ansporet av historisk lave kortsiktige renter.

Wall Street begynte å skape et likvide og ekspanderende marked for boliglånsprodukter bundet til kortsiktige renter, for eksempel LIBOR, og startet i ca 2000. Disse justerbare rentene ble solgt til låntakere som lån som låntakeren ville refinansiert ut lenge før betalinger justert oppover. De hadde ofte eksotiske egenskaper, som bare for interesser eller til og med negative-amortiseringsfunksjoner. Boliglån ble ofte gjort med slappe retningslinjer for tegning, noe som førte til vekst av subprime-pantelån.

Investorer som pensjonsfond, utenlandske myndigheter, hedgefond og forsikringsselskaper kjøpte lett de sofistikerte verdipapirene Wall Street opprettet fra boliglån. Fannie Mae og Freddie Mac så deres markedsandeler synke. De begynte da å kjøpe og garantere et økende antall lån og verdipapirer med lav kredittkvalitet.

Partiet slutter

Det er et enkelt faktum at det er mindre risiko for mislighold av boliglån når boligprisene stiger. Egenkapitalen i et hjem er en av de beste måtene å måle risikoen for mislighold. Huseiere med store mengder egenkapital går ikke bort fra pantelånet fordi de har for mye å tape. Dette er modellen som huseiere, pantegivere, Wall Street, kredittvurderingsbyråer og investorer bygde pantelånet. Prisene kollapset da boligboblen sprakk, så mange huseiere så egenkapitalen deres utslettet. Etter å ha mistet egenkapitalen og jobben sin, ble et stort antall huseiere tvunget til mislighold samtidig. Wall Street's sofistikerte risikomodeller inkluderte ikke dette scenariet.

I 2007 begynte Fannie Mae og Freddie Mac å oppleve store tap på beholdte porteføljer, spesielt på Alt-A- og subprime-investeringene. I 2008 førte FHFA til å konkludere med at de snart ville være insolvent. 19. mars tillot føderale regulatorer de to firmaene å ta på seg ytterligere 200 milliarder dollar i gjeld i håp om å stabilisere økonomien. Senest 6. september 2008 var det tydelig at markedet trodde firmaene var i økonomiske problemer, og FHFA satte selskapene i konservatorium. Amerikanske skattebetalere ble liggende på kroken for fremtidige tap.

Kongressen deler noen skyld

Mange medlemmer av den amerikanske kongressen var sterke tilhengere av Fannie Mae og Freddie Mac. Til tross for advarsler og røde flagg hevet av kritikere, fortsatte de å la selskapene øke i størrelse. Fannie og Freddie ble oppfordret til å kjøpe et økende antall lån med lavere kredittkvalitet for å hjelpe vanskeligstilte og støtte markedet. Wall Street ville antagelig ha introdusert innovative panteprodukter selv i fravær av Fannie Mae og Freddie Mac. På den annen side kan det konkluderes med at Wall Street utvidelse til eksotiske boliglån var motivert av behovet for å konkurrere med Fannie og Freddie. Wall Street var på jakt etter en måte å takle den implisitte garantien gitt til Fannie Mae og Freddie Mac av den amerikanske kongressen.

Fannie Mae og Freddie Mac skapte en enorm mengde gjeld og kredittgarantier i årene frem til 2007. Kongressen skal ha anerkjent den systematiske risikoen for det globale økonomiske systemet som disse firmaene utgjorde. De burde ha vurdert risikoen for amerikanske skattebetalere, som til slutt ville gitt regningen for en regjeringens redning.