Lån med fast eller variabel rente: Hvilket er bedre akkurat nå?

Fra 28. mars 2018 rapporterte Bankrate.coms utlånsundersøkelse at pantelånsrentene var 4, 30% for en 30-årig fast, 3, 72% for en 15-års fast, og 4, 05% for de første fem årene på en justerbar 5/1 -rente pantelån (ARM). Dette er nasjonale gjennomsnitt; Boliglånsrenten varierer fra sted til sted og er veldig avhengig av kredittscore.

Så det første trinnet i å avgjøre om et fast rente eller en ARM er det beste valget i dagens marked, er å snakke med flere långivere for å finne ut hvilken rente du kvalifiserer for og hvilke lånevilkår gir mening for deg gitt kredittpoeng, inntekt, gjeld, forskuddsbetaling og den månedlige betalingen du har råd til.

Når du vet hvilken rente og kortsiktige långivere vil utvide til deg, hvordan velger du mellom et fast rente og et ARM? Vurder disse faktorene.

Fast vs. ARM: Månedlig betalingsforskjell

For hver $ 100 000 du låner, her er hva du vil betale per måned for hver av de viktigste pantetypene til de nasjonale gjennomsnittlige rentene som er oppført ovenfor:

- 30-årig, fast rente: 495 dollar

- 15-årig, fast rente: $ 726

- 5/1 justerbar rente pantelån: $ 480 for de første 60 månedene

Ser du bare på den månedlige utbetalingen, kan den justerbare renten pantes ut som om det kan være det bedre valget. Det er det billigste alternativet med 15 dollar per måned. Jo større pantelånet ditt, desto større er den månedlige besparelsen. Låner du en halv million, sparer du $ 73 per måned med en justerbar rente.

Er denne forskjellen stor nok til å ta på seg tilleggsrisikoen forbundet med en ARM?

Typer justerbar rente

ARMs kommer i mange typer. Det mest populære er en hybrid ARM, og av disse er det mest populære alternativet 5/1 ARM, etterfulgt av 3/1, 7/1 og 10/1 ARM.

Slik fungerer hybrid ARM-er: En 5/1 ARM har for eksempel en fast rente for de første fem årene, kalt introduksjonsperioden. Etter det justeres renten en gang i året for resten av lånetiden (si 25 år til). Det er ARM-er som justeres sjeldnere enn en gang i året, for eksempel 3/3 og 5/5 ARM, men disse kan være vanskelig å få til. Jo lenger den innledende perioden er, desto mindre vil forskjellen være mellom renten på ARM og renten på fast rente.

I USA er renten for de fleste ARM-er basert på den amerikanske statsrenten, men omtrent 20% av ARM-er er basert på London Interbank Offered Rate (LIBOR). Skattesatsene er foreløpig veldig lave, så hvis du tar ut en ARM nå, er det en god sjanse for at renten din vil øke når ARMs introduksjonsperiode avsluttes. Federal Reserve hevet renten en gang i mars og forventes å gjøre det to ganger til i 2018, med hver økning på 0, 25%.

Risikotoleranse og fremtidsplaner

Når du tar opp et fast rente, vet du før du signerer avsluttende papirer nøyaktig hvor mye lånet ditt vil være hver måned så lenge du har pantelånet. Mange mennesker verdsetter denne stabiliteten.

ARM er underlagt renterisiko, eller muligheten for at renten endres. Etter den innledende løpetiden justeres renten for denne type pantelåner for å gjenspeile gjeldende markedsforhold. Hvordan vet du hva en ARMs rente vil være når den tilbakestilles etter introduksjonsperioden?

Detaljene om en bestemt ARM - det som kalles rentetakstrukturen - forteller deg hvor høyt den månedlige betalingen din kan gå. En 5/1 ARM, for eksempel, kan ha en takstruktur på 2-2-6, noe som betyr at i år seks (etter den femårs introduksjonsperioden utløper), kan renten øke med 2%, i de påfølgende årene renten kan øke med ytterligere 2% per år, og den totale renteøkningen kan aldri utgjøre mer enn 6% i løpet av lånets levetid.

Hvis introduksjonsrenten din var 4%, ville renten være de 4 første årene. I år seks kan den øke med så mye som 2%, avhengig av ett års amerikanske statskasse, slik at renten din kan gå så høyt som 6%. I syv år kan renten din øke med ytterligere 2%, til 8%, og i åtte år kan renten din igjen øke med 2%, og dermed gjøre renten din 10%. På dette tidspunktet ville du nådd 6% taket; prisen vil aldri gå høyere enn 10%.

Mens taket reduserer risikoen noe, på 30 000 dollar, 30-årig pantelån, er forskjellen mellom 4% rente og 10% rente en månedlig betaling på rundt 955 dollar mot cirka 1 755 dollar. Du må spørre deg selv om et verste scenario med en ekstra 800 dollar i måneden i åtte til 30 år er noe du kan leve med.

Hvorvidt renten noen gang justeres så høyt, avhenger av ARMs indeksrate. Hvis ARM-en din er indeksert til en års statsrente og den renten er den samme i år seks som den var i år ett, vil ikke renten øke i år seks. Imidlertid, hvis statsrenten har steget med 3%, vil ikke renten øke med mer enn 2% i år seks på grunn av taket.

Personer som får ARM, tenker ofte at en av følgende hendelser vil oppstå:

- De vil selge boligen før lånet tilbakestilles.

- Inntektene vil øke før lånet tilbakestilles.

- De vil kunne refinansiere før lånet tilbakestilles.

- Rentene vil forbli stabile eller synke, og gi dem en rente som tilsvarer den innledende renten når lånet tilbakestilles.

Hvis du levde gjennom den store resesjonen, og når mange låntakere hadde ARM-er som de ikke hadde råd til etter at renten ble tilbakestilt, vet du at folks forventninger og økonomiske virkelighet kan variere dramatisk. Låntakere som ønsker å tegne en ARM under noen av disse vanlige forutsetningene, bør vurdere om de fremdeles vil være i stand til å administrere pantelånet hvis forutsetningene deres ikke går ut av, spesielt hvis renten øker så høy den kan gå. Hvis ikke, kan et fast rente være et bedre valg.

FHA ARMs

Federal Housing Administration (FHA) garanterer prioritetslån med justerbar rente, slik at långivere kan tilby dem til låntakere som trenger mer skånsomme krav for å kvalifisere seg. FHA tilbyr 1-årige ARM-er og 3-, 5-, 7- og 10-års hybrid ARM-er. Renten på versjonene 1 og 3 år kan ikke øke med mer enn 1% per år etter introduksjonsperioden eller med mer enn 5% i løpet av lånets levetid. Renten på 5-, 7- og 10-års ARM-er kan ikke øke med mer enn 2% per år etter introduksjonsperioden, og levetidstaket er 6%.

Som alle FHA-pantelån, mens en FHA ARM kan ha mer lempede kvalifikasjoner, krever det at låntakere betaler en forhåndslånsforsikringspremie på 1, 75% av lånebeløpet (som vanligvis rulles inn i lånet, og du betaler renter på det som et resultat). Det krever også en månedlig premiebetaling for boliglånsforsikring, kostnadene avhenger av lånetid og forskuddsbetaling. Hvis du for eksempel foretar FHAs minstekrav på 3, 5% og tar opp et 30-års lån, betaler du 0, 85% av utestående lånesaldo hvert år i pantesikring inntil du betaler lånet i sin helhet. Denne summen deles med 12 og legges til den månedlige betalingen. På et lån på $ 200 000 vil forhåndspremien koste deg $ 3500, og de månedlige premieforsikringspremiene ville koste deg rundt $ 142 i måneden for det første året og gradvis avta etter det. Disse kostnadene øker utgiftene til å eie et hjem på kort og lang sikt og kan gjøre det rimeligere.

Velge mellom et fast rente og en ARM

Nå som du vet hvordan ARM-er sammenlignes med fastrentelån, hvordan bestemmer du hvilken som er mest fornuftig for situasjonen din?

Sean O. McGeehan, en låneansvarlig i Homer Glen, Ill., Rett utenfor Chicago, veier på denne måten. ”De fleste av våre kunder faller i bunn med fast rente. De er tradisjonelt førstegangskjøpere som kjøper leilighet eller enebolig og ikke kjenner deres fremtidsplaner, sier han. "Hvis de ender opp med å få barn og trenger å bo der på lang sikt, vil en fast rente gi dem sikkerhet og stabilitet i pantebetalingen."

Siden rentene nesten ikke har noe annet enn å gå opp i dagens marked, er de fleste boligkjøpere ikke interessert i å ta risikoen på en ARM.

"På grunn av det nåværende miljøet med lav rente, har jeg benyttet meg av det 30 år lange lånet 90% av tiden de siste seks pluss årene for første gangs boligkjøpere, " sier Lauren Abrams, en boliglånsrådgiver med Absolute Mortgage Bank i San Ramon, California.

“Det er imidlertid viktig å ha en samtale om kjøperens langsiktige planer for eiendommen. I de fleste tilfeller vet ikke kjøperne eller kan ikke forutsi hva disse planene vil være, sier hun. "Klienter insisterer noen ganger på at dette bare er et startsted og [de] ikke vil være i det i mer enn tre til fem år." Etter hennes erfaring kan denne tidsrammen faktisk være så kort som ett år hvis det er skilt, jobboverføring, ekteskap eller barn, men den tidsrammen kan også utvides til 10-pluss år.

Låntakere som tror de vil være i hjemmet i kortere tid og vil bruke en ARM, kan dempe risikoen ved å sokker bort den månedlige besparelsen på en rentebærende konto for å dekke en potensielt høyere fremtidig betaling, hvis de fremdeles er i hjemme når satsen justeres. Men "i virkeligheten vil huskjøpere vanligvis ikke spare penger, " sier Abrams.

Velstående kunder og investorer som har en plan for hvor lenge de vil bære pantelånet og har råd til potensielt høyere utbetalinger senere, er mer sannsynlig å se appellen til en ARM og mer sannsynlig å dra nytte av introduksjonsrenten.

Hvis du har råd til de høyere månedlige utbetalingene på et 15-årig fast rente og planlegger å være i hjemmet lenge, vil det spare deg for mest penger på lang sikt fordi de totale rentebetalingene vil være mye lavere. Og å låse inn dagens fremdeles svært lave 15-årsrente vil nesten helt sikkert være rimeligere enn å ha en ARM på lang sikt, selv om ARM er billigere nå.

Bunnlinjen

Færre enn 10% av låntakerne valgte ARM i august 2017, ifølge data fra CoreLogic og Freddie Mac.

Hvis du vil bruke en ARM fordi den lave renten vil hjelpe deg med å kvalifisere deg for finansiering for å kjøpe en dyrere eiendom, bør du vurdere om forskjellen i kvaliteten på eiendommer du kan få med ARM gjør renterisikoen verdt. Du kommer til å bli fristet til å si: "Ja! Selvfølgelig!" på grunn av det fantastiske skolekretsen, nye tregulv eller det fantastiske nabolaget. men prøv å se for deg hvordan du vil føle deg om den eiendommen - og om du fremdeles hadde råd til det - hvis den månedlige betalingen doblet seg etter noen år. For de fleste låntakere i dette stigende rentemarkedet er en fast rente sannsynligvis mer forsvarlig.

Fortsett å lese

• Sjekk ut gjeldende boliglånsrenter
• Hvordan renter fungerer på et pantelån
• Forstå pantelånsbetalingsstrukturen
• Lånepoeng: Hva er poenget?
• Pantelån: Fast rente kontra regulerbar rente
• Finne de beste boliglånsrentene
• Har du en god pantesats? Lås det inn!
• De viktigste faktorene som påvirker pantelån
• Prognoser pantelån: Kjøp, selg eller refi?
• Justerbar rentelån: Hva skjer når rentene går opp
• Hvordan renter påvirker boligmarkedet
• Er huspris eller rentesats viktigere?
• Shopping for pantelån