Flipping kontra leieinntekter: Hva er forskjellen?

Spørsmålet om å bla eller kjøpe og holde på er den beste strategien for investering i eiendommer, har ikke ett riktig svar. Snarere bør beslutningen om å velge en metode fremfor en annen være en del av en eksplisitt strategisk plan som vurderer investorens overordnede investeringsmål. Hensynet vil også omfatte mulighetene som det eksisterende markedet presenterer.

Hvorfor investere i eiendom?

Boligseiendom eier stadig økende interesse fra detaljinvestorer av mange av følgende årsaker:

• Eiendom gir mer forutsigbar avkastning enn aksjer og obligasjoner.
• Eiendom gir en inflasjonssikring fordi leiepriser og kontantstrøm fra investeringene vanligvis stiger med minst like mye som inflasjonsraten.
• Eiendom gir et utmerket sted for kapital i tider hvor investorer er usikre på utsikter i aksje- og obligasjonsmarkedene, eller når investorer forventer langsiktig avkastning i aksjer, gjeldsinstrumenter og andre eiendeler for å være utilstrekkelige.
• Egenkapitalen som er skapt i en eiendomsinvestering gir et utmerket utgangspunkt for å finansiere andre investeringsmuligheter. I stedet for å låne for å få kapital til å investere (dvs. kjøpe aksjer på margin), kan investorer låne mot egenkapitalen for å finansiere andre prosjekter. Den relative lettheten i låneopptak mot en eiendomsinvestering, kombinert med fradragsberettigelsen av pantelenter, gjør dette alternativet til en rimeligere metode for å finansiere andre muligheter for investorer som er komfortable med å ta den ekstra økonomiske risikoen.
• I tillegg til å gi kontantstrøm til eiere, kan boligfelt også brukes som et hjem eller til et annet formål (åpenbart ikke på samme tid).

Påvirkningen av markedsfaktorer

For å skissere implikasjonene av flip eller holde avgjørelsen, må man forstå problemene som ligger i hver av strategiene. Sammenlignet med aksjer og obligasjoner, er eiendommer et relativt ineffektivt marked, preget av lavt transaksjonsvolum og eiendom og markedsdata som ofte ikke er veldig gjennomsiktige. Vanskeligheten med å finne muligheter for eiendommer, i kombinasjon med markedets illikviditet, gjør eiendomstransaksjoner vanskeligere og mer kostbart å utføre enn aksje- og obligasjonsfag.

På plussiden forekommer svingninger i eiendommer saktere. Boligeiendommer verdsettes etter takstmetoden og ikke ved kontinuerlig handel, noe som resulterer i investeringsavkastning som er mer forutsigbar og mindre ustabil enn aksje- og obligasjonsavkastning. Fordi etterspørselen etter eiendommer påvirkes av langsiktige økonomiske trender, som vekst i lokalbefolkningen, arbeidsplasser og den generelle økonomien, har eiendommer forlenget perioder med høye og lave verdier og transaksjonsvolum.

Eiendomsmarkedene i en lang oppadgående trend er preget av økt etterspørsel og perioder der investorer "lager hø mens solen skinner", mens nedmarkedene har en tendens til å vise begrenset handel, med investorer som tar tap av papir til markedet gjenopplivet og de igjen kan realisere gevinster.

For å demonstrere de relativt høye kostnadene ved eiendomsinvesteringer på generelle investeringsstrategier, kan du sammenligne forskjellen mellom en investering på 200 000 dollar i aksjer og en lik investering i eiendom. Når en tar en stor aksjeeksponering, kan en investor øyeblikkelig selge en del av investeringen for et overskudd og holde saldoen til gjennomsnittlig dollarkost, mens de venter på fremtidige potensielle gevinster, eller inntar en langsiktig stilling i den bransjen eller selskapet . En posisjon på 200 000 dollar i eiendom kan være alt fra enebolig til et par små eiendommer.

Bortsett fra verdipapiriserte eiendomsinvesteringer, som for eksempel eiendomsinvesteringer (REIT), er et problem med boligeiendommer at det ikke er lett å dele opp. Med andre typer investeringer, som aksjer, hvis en investor er ukomfortabel med en viss eksponering, kan han eller hun "permittere" eksponeringen med derivater eller ved å selge en del av investeringen. Med eiendommer, hvis en investor har eneeierskap, er den eneste praktiske måten å redusere eksponeringen å selge partnerskapsmessige interesser i eiendommen, noe som kan føre til kontroll-, juridiske og administrasjonsproblemer.

Fordeler og ulemper med å bla

Den mest tilsynelatende fordelen med å vippe eiendomsinvesteringer er muligheten til å realisere gevinster umiddelbart og ha kapital bundet i minst mulig tid. I motsetning til aksjemarkedet, som kan snu på midten av en dag, er det lettere å forutsi eiendomsmarkeder og kan produsere lengre perioder som kompenserer investorer for å vende eiendommer. På denne måten kan vende eiendommer bli betraktet som en tryggere investeringsstrategi fordi det er ment å holde kapital i fare i en minimal periode og fordi det mangler styrings- og leasingrisiko som ligger i å holde fast eiendom.

To hovedtyper av eiendommer kan brukes i en kjøp / salg tilnærming til investering i eiendommer. Den første er hus eller leiligheter som kan kjøpes under dagens markedsverdi fordi de er i økonomisk nød. Den andre er fixer-øvre, en egenskap med strukturelle, designproblemer eller tilstandsproblemer, som kan overvinnes for å skape verdier.

Investorer som fokuserer på nødlidende eiendommer, gjør det ved å identifisere huseiere som ikke lenger kan forvalte eller opprettholde sine eiendommer eller ved å finne eiendommer som er for dårlige og som risikerer å gå i mislighold. De som foretrekker fiksere, derimot, vil renovere eller forbedre en eiendom slik at den fungerer bedre for huseiere eller er mer effektiv for leietakere.

Ved å bruke denne taktikken, er kjøperen av et fikser avhengig av den investerte kapitalen for å øke verdiene i motsetning til bare å kjøpe eiendommer til et lavt grunnlag for å skape høy investeringsavkastning. Selvfølgelig er det også mulig å kombinere disse to strategiene når du vipper eiendommer, og mange investorer gjør nettopp det.

Flipping av eiendommer kan imidlertid skape kostnads- og skattespørsmål som man ikke står overfor med langsiktige investeringer. Utgiftene som er involvert i flipping kan kreve mye penger, noe som fører til kontantstrømproblemer. Fordi transaksjonskostnadene er veldig høye både på kjøp og salgsside, kan de påvirke fortjenesten betydelig. Den raske snuoperasjonen i eiendommer (og hastigheten er alt i vellykkede salgspriser) kan skape svingninger i inntekter som kan øke skatteregningene - spesielt hvis ting går for raskt til å dra nytte av langsiktige regler for kapitalgevinstskatter.

Det kan også være vanskelig å finne disse mulighetene over en langvarig, jevn periode. For de fleste investorer bør vendeiendommer betraktes som mer en taktisk strategi enn en langsiktig investeringsplan.

Fordeler og ulemper ved Holding

Det er et kjent faktum at å kjøpe og holde fast eiendom er en oppskrift på å samle stor formue. De fleste "gamle penger" i USA og i utlandet ble akkumulert gjennom landseierskap. Til tross for perioder med synkende priser, har landverdiene nesten alltid kommet tilbake på sikt fordi det er et begrenset tilbud på land.

Imidlertid bærer langsiktig eiendomseier et mylder av forvaltnings- og juridiske spørsmål som investorer i aksjer og obligasjoner aldri trenger å kjempe mot. Eiendomseiendom er en ledelsesintensiv innsats som ligger utenfor ferdighetene for mange investorer.

Aksjeinvestorer må ha ferdighetene til å analysere et bestemt marked, et bestemt selskap og ledelsens evne til å utføre sine forretningsstrategier. En langsiktig eiendomsinvestor trenger de samme ferdighetene, men har det ekstra ansvaret å lage og implementere de forretningsstrategiene for hans eller hennes eiendommer.

Mange investorer, spesielt førstegangseiere av utleieeiendommer, er dårlig forberedt eller dårlig rustet til å takle ansvaret som følger med å være en utleier. Prosessen med å finne kvalitets leietakere og betjene deres behov, sammen med håndtering av vedlikehold og vedlikehold av eiendommen, kan være et belastende og tidkrevende selskap, men vellykket eiendomsforvaltning er nødvendig for å sikre løpende kontantstrømmer fra ens investering.

Risikoen som ligger i langsiktig eiendomseiendom er stor, men hvis den blir redusert, blir investoren godt kompensert for å ha antatt dem. De fleste av disse risikoene, som inkluderer transaksjonsrisikoen ved kjøp og salg av eiendommer, risikoen for eiendommens velvære og risikoen ved å finne og betjene leietakere anses som usystematiske risikoer, eller investeringsrisiko som kan diversifiseres bort hvis et passende antall av investeringer kjøpes i en godt laget portefølje. Problemet for de fleste investorer er at eiendommer er kapitalintensive. Beløpet som trengs for å kjøpe nok eiendom for å avbøte disse risikoene er utenfor deres midler eller evner.

Velge en strategi

For å bestemme om å snu egenskaper eller holde dem langsiktig er den mest passende strategien, må man svare på noen kritiske spørsmål. En investor må bestemme om kapitalfordelingen er en permanent eller en kortvarig en, og om det er en kjernedel i en samlet investeringsstrategi eller et middel for å øke avkastningen. Man må også bestemme hvilken risiko- og avkastningsgrad som er passende for denne delen av investeringsporteføljene, og om investoren har den riktige toleransen og ferdigheten til å påta seg forvaltningsansvaret som følger med begge investeringstypene.

Hvis kapitalen ikke er tilgjengelig for å kjøpe en diversifisert portefølje, må en potensiell investor være forberedt på å ta på seg usystematisk risiko, inkludert individuell eiendomsrisiko og potensiell mangel på etterspørsel etter eiendommen, enten av huseiere eller leietakere. Ved å bestemme seg for å kjøpe strategi for kjøp og salg, må en investor også avgjøre om han eller hun har dyktighet til å avdekke nødlidende salgseiendommer eller fixer-overdel. I denne transaksjonsstrategien er det viktig å avgjøre om kapital kan vendes nok ganger i løpet av en gitt investeringsperiode til å overvinne transaksjonskostnadene på både kjøp og salgsside, inkludert megling, finansiering og avslutningsgebyr.

Bunnlinjen

Selv om valget mellom de to aktuelle strategiene avhenger av ens spesielle økonomiske situasjon og investeringsmål, er den langsiktige holdestrategien generelt mer passende for de som bruker eiendom som en kjernedel av sine samlede investeringsporteføljer; flippingegenskaper er mer hensiktsmessig når eiendommer brukes som tilleggs- eller returtilpasningstaktikk.

Investorer som ønsker å samle formue og hente inntekter fra eiendomsinvesteringene sine, bør vurdere å holde fast eiendom på lang sikt, ved å bruke egenkapitalen som er innebygd i porteføljen til å finansiere andre investeringsmuligheter, med potensialet til slutt å selge eiendommene i et eksklusivt marked. Å vende eiendommer er en taktikk som er best egnet i perioder der utsiktene i aksje- og obligasjonsmarkedene er lave, eller for investorer som ønsker å realisere kortsiktige kapitalgevinster så lenge det nåværende markedet tillater det.