Har eiendommer eller aksjemarkedet prestert bedre historisk?

I størstedelen av USAs historie - eller i det minste så langt tilbake som pålitelig informasjon går - har boligprisene bare økt litt mer enn inflasjonsnivået i økonomien. Bare i perioden mellom 1990 og 2006, kjent som den store moderasjonen, konkurrerte boligavkastningen med aksjemarkedet. Aksjemarkedet har konsekvent produsert flere lenser og byster enn boligmarkedet, men det har også hatt bedre totalavkastning også.

Eventuelle resultater som stammer fra sammenligning av den relative ytelsen til aksjer og eiendomspriser, avhenger av den undersøkte tidsperioden. Å undersøke avkastningen fra bare det 21. århundre ser veldig annerledes ut enn avkastningen som inkluderer det meste eller hele 1900-tallet.

Historisk bevis

Pålitelige data om verdien av eiendom i USA er relativt grumsete før 1920-tallet. I følge Case-Shiller Housing Index økte den gjennomsnittlige årlige avkastningen på boliger med 3, 7% mellom 1928 og 2013. Aksjer returnerte 9, 5% årlig i løpet av samme tid.

Inflasjonsjustert styrking av Dow Jones Industrial Average (DJIA) i samme 84-årsperiode var 1, 6% per år. Sammensatt over tid resulterte denne forskjellen i en femdoblet større ytelse for aksjemarkedet.

Det er imidlertid ikke mange investorer med en 84-årig investeringshorisont. Ta en annen tidsperiode: de 38 årene mellom 1975 og 2013. En investering på $ 100 i gjennomsnittlig bolig (som sporet av Home Price Index fra Federal Housing Finance Agency (FHFA)) i 1975 ville ha vokst til rundt $ 500 innen 2013. En lignende $ 100-investering i S&P 500 i løpet av den tidsrammen ville vokst til omtrent $ 1.600.

Epler og appelsiner

Mens aksjekurser og boligpriser begge gjenspeiler markedsverdien til en eiendel, bør man ikke sammenligne hus og aksjer bare for markedsavkastning.

Aksjer representerer en eierandel i et børsnotert selskap. De er ikke materielle, fysiske eiendeler og tjener ikke noe annet verktøy enn et verdiforhold og et likviditetsinstrument. Selv om det er noen grunn til å tro at det samlede aksjemarkedet vil øke i reell (i motsetning til nominell) verdi over tid, er det liten grunn til å tro at en enkelt aksje bør vokse i evighet.

Eiendom er ikke som aksjer. Noen mennesker spekulerer med eiendomspriser, men næringseiendommer og boliger har håndfaste funksjoner. Folk bor i hus og borettslag. Bedrifter driver næringseiendom. Fysisk eiendom har verdi i seg selv.

Dette introduserer to motstridende fenomener. På den ene siden bør eksisterende eiendomsstrukturer naturlig nok miste verdi over tid gjennom slitasje og avskrivninger. Et umodifisert hjem har ingen grunn til å vokse i verdi over tid; alle gulv, tak, apparater og isolasjonsalder og blir mindre verdifulle.

På den annen side var de gjennomsnittlige boligene som ble bygget i 2015 uten tvil overlegne de gjennomsnittlige boligene som ble bygget i 1915. Selv om eksisterende strukturer ikke skulle få verdi, bør nye strukturer være mer verdifulle på grunnlag av deres strukturelle og funksjonelle forbedringer.

Rådgiver Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Fra 1968 til 2009 økte gjennomsnittlig takst for eksisterende hjem rundt 5, 4% per år. I mellomtiden var S&P 500 i gjennomsnitt en avkastning på 8, 2%; small cap aksjer var gjennomsnittlig 11, 5% per år. Inflasjonsgraden var rundt 4, 5%. Vi forventer ikke at eiendomsinvesteringer vil vokse mye mer enn inflasjonen.

Men tall forteller ikke hele prestasjonshistorien. Du må også se på virkningen av skattemessige fordeler, inntektsavkastning og det faktum at eiendomsinvesteringer ofte gir rom for betydelig innflytelse (du kan for eksempel finansiere et boligkjøp, for eksempel ikke å sette ned mer enn 20% av dine egne penger) . Hvis du kjøper eiendommer direkte, må du selvfølgelig også ta hensyn til tiden din med å styre eiendommen og vedlikeholds- og reparasjonskostnadene. Sammenligning av avkastningssatsene må omfatte alle disse elementene.