Hvordan vurdere en eiendomsinvesteringstillit (REIT)

Investorer som ønsker å estimere verdien av en eiendomsinvesteringsforening (REIT) vil finne at tradisjonelle beregninger som inntjening per aksje (EPS) og pris / inntjening (P / E) ikke gjelder. I denne artikkelen skal vi diskutere en mer pålitelig metode for å estimere verdien til en REIT.

Undersøkelse av midler fra operasjoner (FFO)

La oss begynne med å se på et sammendrag av resultatregnskap fra XYZ Residential (XYZ), en fiktiv bolig REIT.

Fra 2017 til 2018 vokste XYZ Residentials nettoinntekt, eller "bunnlinjen, " med nesten 30% (+ $ 122 534 til $ 543 847). Disse nettoinntektene inkluderer imidlertid avskrivningskostnader, som er betydelige poster. For de fleste virksomheter er avskrivninger et akseptabelt ikke-kontant gebyr som fordeler kostnadene for en investering foretatt i en tidligere periode. Men eiendommer er forskjellige fra de fleste faste anleggs- eller utstyrsinvesteringer fordi eiendom taper verdi sjelden og ofte verdsetter. Netto inntekt, et mål redusert med avskrivninger, er derfor et dårligere resultatmål. Som et resultat er det fornuftig å bedømme REIT etter midler fra operasjoner (FFO), som ekskluderer avskrivninger. (For bakgrunnslesing om REIT-investering, se REIT Way.)

Det kreves at selskaper avstemmer FFO, som er rapportert i fotnoter, sammen med nettoinntekt. Den generelle beregningen innebærer å legge avskrivninger tilbake til nettoinntekt og trekke gevinsten ved salg av avskrivbar eiendom. Vi trekker fra disse gevinstene, forutsatt at de ikke er tilbakevendende og derfor ikke bidrar til REITs bærekraftige utbyttebetalingsevne. Avstemming av nettoinntekt til FFO (med mindre poster fjernet for klarhetens skyld) i 2017 og 2018 er lagt ut som følger:

Det er klart at etter avskrivninger er lagt til og eiendomsgevinster er trukket fra, tilsvarer midler fra drift (FFO) omtrent 838.390 dollar i 2017 og nesten 758.000 dollar i 2018.

FFO må rapporteres, men den inneholder en svakhet: Den trekker ikke for investeringer som kreves for å opprettholde den eksisterende porteføljen av eiendommer. Aksjonærenes eiendomsbeholdning må opprettholdes, for eksempel male leiligheter, så FFO er ikke helt den reelle kontantstrømmen som gjenstår etter alle utgifter og utgifter.

Profesjonelle analytikere bruker derfor et tiltak kalt "justerte midler fra driften" (AFFO) for å estimere REITs verdi. Selv om FFO ofte brukes, har fagfolk en tendens til å fokusere på AFFO av to grunner. For det første er det et mer presist mål på gjenværende kontantstrøm tilgjengelig for aksjonærene og derfor et bedre "grunntall" for estimering av verdi. For det andre er det ekte gjenværende kontantstrøm og en bedre prediktor for REITs fremtidige kapasitet til å betale utbytte.

AFFO har ikke en enhetlig definisjon, men de fleste beregninger trekker kapitalutgifter som nevnt ovenfor. Når det gjelder XYZ Residential, blir nesten 182 000 dollar trukket fra FFO for å få AFFO for året 2018. Dette tallet kan vanligvis finnes på REITs kontantstrømoppstilling. Det brukes som et estimat av kontantene som kreves for å opprettholde eksisterende eiendommer, selv om en nærmere titt på spesifikke egenskaper kan generere mer nøyaktig informasjon.

Tradisjonelle beregninger som EPS og P / E for inntekter per aksje er ikke pålitelige når det gjelder å estimere verdien av en REIT.

Undersøkelse av vekst i FFO og / eller AFFO

Vi kan estimere REITs verdi med større nøyaktighet når vi har FFO og AFFO i hånden, på jakt etter forventet vekst i en eller begge beregninger. Dette krever en nøye titt på de underliggende utsiktene til REIT og sektoren. Spesifikasjonene for å evaluere en REITs vekstutsikter er utenfor omfanget av denne artikkelen, men her er noen kilder du bør vurdere:

• utsiktene til leie øker
• utsiktene til å forbedre / opprettholde belegget
• planlegger å oppgradere / oppskalere egenskaper (en populær og vellykket taktikk er å skaffe eiendommer til ende og oppgradere dem for å tiltrekke leietakere av høyere kvalitet; bedre leietakere fører til høyere beleggstall (færre utkast) og høyere leiepriser)
• eksterne vekstutsikter (mange REITer fremmer FFO-vekst gjennom anskaffelse, men det er lettere sagt enn gjort fordi en REIT må fordele mesteparten av overskuddet og vanligvis ikke har et stort kontantbeløp; men mange REIT-er beskjærer porteføljene sine og selger underpresterende eiendommer til finansiere anskaffelse av undervurderte eiendommer)

Bruke et multiplum til FFO / AFFO

REITs totale avkastning kommer fra to kilder: utbetalt utbytte og prisstigning. Forventet prisstigning kan deles inn i to ytterligere komponenter: vekst i FFO / AFFO og utvidelse av pris-til-FFO eller pris-til-AFFO-multippel

La oss se på multipler for XYZ. Merk at vi viser pris delt på FFO, som i virkeligheten er markedskapitalisering delt på FFO. XYZs markedsverdi (antall aksjer multiplisert med kurs per aksje) i dette eksemplet er omtrent 8 milliarder dollar.

Hvordan tolker vi disse multiplene, bortsett fra å foreta en direkte sammenligning med jevnaldrende bransjer ">

Bortsett fra utbetalt utbytte, fordeler prisstigningen seg i to kilder: vekst i FFO / AFFO og / eller utvidelse av verdsettelsesmultipelen (pris-til-FFO eller pris-til-AFFO-forhold). Vi bør vurdere begge kildene sammen når vi ser på en REIT med gunstige FFO-vekstutsikter, for eksempel hvis FFO vokser med 10% og multiplumet på 10, 55x opprettholdes, vil prisen vokse 10%. Imidlertid, hvis multippelen utvider seg fra 5% til 11x, vil prisstigningen være omtrent 15% (10% FFO-vekst + 5% multippel utvidelse).

En nyttig øvelse tar gjensidigheten til pris-til-AFFO-multiplum, dvs. 1 ÷ [Pris / AFFO] = AFFO / Pris . Dette tilsvarer omtrent 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8 000 ) med XYZ Residential og kalles "AFFO-avkastningen." For å evaluere REITs pris kan vi sammenligne AFFO-avkastningen med:

1. markedets gjeldende kapitaliseringsrate, eller "cap rate",

2. vårt estimat for REITs vekst i FFO / AFFO.

Caprenten er et generelt tall som forteller investorene hvor mye markedet for øyeblikket betaler for eiendommer. For eksempel innebærer 8% at investorer generelt betaler omtrent 12, 5 ganger ( 1 ÷ 8% ) netto driftsinntekt (NOI) for hver eiendom.

La oss anta at markedets takstrate er omtrent 7% og vår vekstforventning for XYZs FFO / AFFO er store 5%. Gitt et beregnet AFFO-avkastning på 7, 2%, ser vi sannsynligvis på en god investering fordi prisen vår er rimelig sammenlignet med markedets takstrente (den er til og med litt høyere, som er bedre). I tillegg bør veksten vi forventer etter hvert omsette til både høyere utbytte og pris. Hvis alle andre investorer var enige i vår evaluering, ville XYZs pris faktisk være mye høyere fordi den ville trenge et høyere multiplum for å inkludere disse vekstforventningene.

Bunnlinjen

REIT-evaluering gir større klarhet når man ser på midler fra drift (FFO) fremfor nettoinntekt. Potensielle investorer bør også beregne justerte midler fra driften (AFFO), som trekker de sannsynlige utgiftene som er nødvendige for å opprettholde eiendomsporteføljen. AFFO gir et utmerket verktøy for å måle REITs utbyttebetalende kapasitet og vekstutsikter.