Hvordan beregner jeg hvor mye egenkapital jeg har?
Selv om det normalt antas at de fleste kjenner til egenkapitalen i hjemmet, er mange fremdeles forvirret over temaet. Og det er et viktig tema å forstå, spesielt hvis du ønsker å refinansiere et pantelån eller ønsker å låne penger mot boligen din.
Verdien av din egenkapital er forskjellen mellom gjeldende markedsverdi på hjemmet og den totale summen av gjeld (hovedsakelig, men ikke utelukkende, ditt primære pantelån) som er registrert mot det.
Enkelt sagt er egenkapitalen verdien av eierandelen i hjemmet ditt.
Hvor stort av et boliglån kan du få?
Kreditt tilgjengelig for en låntager gjennom et boliglån avhenger av hvor mye egenkapital du har — som er nåverdien på hjemmet minus saldoen på pantelånet. Så hvis hjemmet ditt er verdt $ 250 000 og du skylder $ 150 000 på pantelånet ditt, har du $ 100 000 i egenkapitalen.
Imidlertid vil svært få långivere tillate deg å låne mot hele beløpet til din egenkapital. Långivere vil vanligvis tillate deg å låne opptil 75% til 90% av din tilgjengelige egenkapital, avhengig av utlåner, kreditt og inntekt. I det nevnte eksemplet kan du således få en egenkapitallinje på opp til $ 80.000 til $ 90.000.
Her er et annet eksempel som vurderer noen flere faktorer. Anta at du er fem år til et 30-årig pant i hjemmet ditt. En nylig vurdering eller vurdering plasserer den nåværende markedsverdien av huset ditt på $ 250 000, og du har fremdeles $ 195 000 igjen på det opprinnelige lånet på $ 200 000. (Nesten alle de tidlige innbetalingene til boliglån brukes til å betale ned renter, husk).
Hvis det ikke er andre forpliktelser knyttet til huset, har du 55 000 dollar i egenkapital, eller den nåværende markedsverdien på 250 000 dollar minus gjeldene i 195 000 dollar. Du kan også dele hjemets egenkapital med markedsverdien for å bestemme egenkapitalprosenten. I dette tilfellet er egenkapitalprosenten 22%, eller $ 55 000 ÷ $ 250 000 = 0, 22.
La oss anta at du i tillegg til pantelånet ditt også hadde tatt opp et egenkapitallån på $ 40.000. Den totale gjeld på eiendommen er $ 235 000 i stedet for $ 195 000. Dette endrer din totale egenkapital til bare $ 15 000, og slipper din egenkapitalprosent til 6%.
LTV er et veldig viktig tall for långivere når du ber om et nytt lån eller refinansierer.
Lån til verdi
En annen måte å uttrykke egenkapital i hjemmet ditt er gjennom lån-til-verdi-formelen (LTV). Dette beregnes ved å dele den gjenværende lånesaldoen med dagens markedsverdi. Ved å bruke samme første eksempel som før, er LTV-en din 78%. (Ja, det er baksiden av egenkapitalprosenten på 22%.) Når boliglånet ditt kastes, klatrer det til 84%.
Långivere liker ikke høy LTV fordi det antyder at du kan være for dårlig. Både LTV og egenkapitalverdiene er utsatt for svingninger når markedsverdien på hjemmet endres. For eksempel ble millioner av dollar i antatt boligkapital utslettet under subprime-pantelånet 2007–2008.