Hvordan får jeg forhåndsgodkjent pantelån?

Når du søker etter et hjem som blir forhåndsgodkjent for et pantelån, er et viktig skritt å ta. Dette trinnet hjelper deg med å tydeliggjøre vårt husjaktbudsjett eller den månedlige pantebetaling du kan håndtere. Før långivere bestemmer seg for å godkjenne deg for et pantelån, vil de se på flere viktige faktorer:

• Kredittloggen din
• Kredittpoeng
• Gjeld til inntekt
• Sysselsettingshistorie
• Inntekt
• Eiendeler og forpliktelser.

Tenk på forhåndsgodkjenning av et pantelån som en fysisk undersøkelse av økonomien. Forvent at långivere skal pirke og stikke inn i alle hjørner av økonomien for å sikre at du vil betale tilbake pantelånet. Som låntager er det viktig å vite hva en forhåndsgodkjenning av et pant gjør (og ikke gjør), og hvordan du kan øke sjansene dine for å få en.

Forkvalifisering eller forhåndsgodkjenning?

Du har sannsynligvis hørt begrepet "pre-kvalifisering" brukt om hverandre med forhåndsgodkjenning, men de er ikke det samme. Med en prekvalifisering gir du en oversikt over økonomi, inntekt og gjeld til en pantelåner som deretter gir deg et estimert lånebeløp. Utlåner trekker imidlertid ikke kredittrapportene eller verifiserer finansiell informasjon. Følgelig er pre-kvalifisering et nyttig utgangspunkt for å avgjøre hva du har råd til, men har ingen vekt når du gir tilbud.

På den annen side innebærer en forhåndsgodkjenning å fylle ut en pantesøknad og oppgi personnummer, slik at en utlåner kan gjøre en hard kredittsjekk. En hard kredittsjekk utløses når du søker om pantelån, og en utlåner trekker kredittrapporten og kredittscore for å vurdere kredittverdigheten din før du bestemmer deg for å låne ut penger. Disse sjekkene er registrert i kredittrapporten din og kan påvirke kredittresultatet ditt. På den annen side er en myk kredittsjekk når du trekker kreditt selv, eller når et kredittkortselskap eller utlåner forhåndsgodkjenner et tilbud uten at du ber om det.

Du vil også vise all din bankkontoinformasjon, eiendeler, gjeld, inntekt og sysselsettingshistorie, tidligere adresser og andre kritiske detaljer for en utlåner å bekrefte. Hvorfor? Fremfor alt ønsker en utlåner å sikre at du kan betale tilbake lånet ditt. Långivere bruker også den oppgitte informasjonen for å beregne forholdet mellom gjeld og inntekt og utlån til verdi, som er viktige faktorer for å bestemme renten og ideell lånetype.

Når skal forhåndsgodkjennes

Forhåndsgodkjenningsbrev for pantelån er vanligvis gyldige i 60 til 90 dager. Långivere legger en utløpsdato på disse brevene fordi økonomien og kredittprofilen din kan endre seg. Når en forhåndsgodkjenning utløper, må du fylle ut en ny pantesøknad og sende inn oppdatert papirarbeid for å få en ny.

Hvis du bare begynner å tenke på å kjøpe et hjem og mistenker at du kan ha noen problemer med å få et pantelån, kan du gå gjennom forhåndsgodkjenningsprosessen hjelpe deg med å identifisere kredittproblemer - og gi deg tid til å adressere dem. Å søke forhåndsgodkjenning seks måneder til ett år i forkant av et seriøst hjemmesøk, gir deg en sterkere posisjon til å forbedre den samlede kredittprofilen din. Du vil også ha mer tid til å spare penger for en forskuddsbetaling og stengingskostnader.

Når du er klar til å skrive tilbud, vil en selger ofte se forhåndsgodkjenning av et pantelån, og i noen tilfeller bevis på midler for å vise at du er en seriøs kjøper. I mange varme boligmarkeder har selgere en fordel på grunn av intens kjøperetterspørsel og begrensede boliger til salgs; det er usannsynlig at de vil vurdere tilbud uten forhåndsgodkjenningsbrev.

Forhåndsgodkjenningsprosessen

Å søke om pantelån kan være spennende, nervepirrende og forvirrende. Noen online långivere kan forhåndsgodkjenne deg i løpet av timer, mens andre långivere kan ta flere dager. Tidslinjen avhenger av utlåner og kompleksiteten i økonomien.

For det første vil du fylle ut en pantesøknad. Du vil inkludere identifikasjonsinformasjon, samt personnummer for å få kreditt. Kredittkontroller av boliglån teller som en hard forespørsel om kredittrapportene dine, noe som kan påvirke kredittresultatet, men hvis du handler flere långivere på kort tid (vanligvis 45 dager for nyere FICO-scoringsmodeller), teller de kombinerte kredittsjektene som en enkelt forespørsel.

Her er et utvalg av en enhetlig pantesøknad. Hvis du søker hos en ektefelle eller annen låntaker hvis inntekt du trenger for å kvalifisere deg til pantelånet, må begge søkerne oppgi informasjon om økonomisk og ansettelsesmessig informasjon. Det er åtte hovedavsnitt i en pantesøknad:

Type pantelån og lånevilkår

Det spesifikke låneproduktet du søker på; lånebeløpet; vilkår, for eksempel hvor lang tid du skal betale tilbake lånet (amortisering); og renten.

Eiendomsinformasjon og lånets formål

Adressen; juridisk beskrivelse av eiendommen; året bygd; om lånet er til kjøp, refinansiering eller nybygg; og den tiltenkte type bosted (primær, videregående eller investering).

Låntakerinformasjon

Identifiserende informasjon, inkludert fullt navn, fødselsdato, personnummer, skoleår, skole, status, antall pårørende og adressehistorie.

Informasjon om sysselsetting

Navn og kontaktinformasjon til nåværende og tidligere arbeidsgivere (hvis du har vært i din nåværende stilling mindre enn to år), ansettelsesdato, tittel og månedlig inntekt.

Informasjon om månedlig inntekt og kombinert boligutgift

En oversikt over din månedlige inntekt, så vel som overtid, bonuser, provisjoner, netto leieinntekter (hvis aktuelt), utbytte / renter og andre typer månedlige inntekter som barnebidrag eller underholdsbidrag. Du vil også ha et regnskap for de månedlige kombinerte boligutgiftene, inkludert leie- eller pantebetalinger, huseiere og pantforsikring, eiendomsskatt og huseierforeningsavgift.

Eiendeler og forpliktelser

En liste over alle bank- og kredittforeningskontroll- og sparekontoer med nåværende saldobeløp, samt livsforsikring, aksjer, obligasjoner, pensjonssparing og aksjefondskontoer og tilsvarende verdier. Du må også føre opp alle forpliktelser, som inkluderer kontoer med roterende belastning, underholdsbidrag, barnebidrag, autolån, studielån og annen utestående gjeld.

Detaljer om transaksjonen

En oversikt over viktige transaksjonsdetaljer, inkludert kjøpesum, lånebeløp, verdien av forbedringer / reparasjoner, estimerte lukkekostnader, kjøperbetalte rabatter og pantesikring (hvis aktuelt). (Merk: Långiveren vil fylle ut mye av denne informasjonen.)

erklæringer

En oversikt over dommer, panterett, tidligere konkurser eller tvangsauksjon, i påvente av søksmål eller kriminelle gjeld. Du vil også bli bedt om å oppgi om du er amerikansk statsborger eller fast bosatt, og om du har tenkt å bruke hjemmet som din primære bolig.

Hva skjer etterpå?

En utlåner er lovpålagt å gi deg et tresiders dokument kalt et lånestimat innen tre virkedager etter at du har mottatt den fullførte pantesøknaden. Dette papiret gjør oppmerksom på om pantelånet er forhåndsgodkjent og skisserer lånebeløp, betingelser og type, rente, estimerte renter og betalinger, estimerte stengekostnader (inkludert eventuelle utlånsgebyrer), et estimat av eiendomsskatt og huseiers forsikring og eventuelle spesielle lånefunksjoner, for eksempel ballongbetalinger eller en for tidlig forskuddsbetalingstraff. Den spesifiserer også et maksimalt lånebeløp, basert på ditt økonomiske bilde, for å hjelpe deg med å begrense boligkjøpsbudsjettet.

Hvis du er forhåndsgodkjent for et pantelån, vil lånefilen din til slutt overføres til en lånetaksmann som vil bekrefte dokumentasjonen din mot pantesøknaden din. Forsikringsselskapet vil også sikre at du oppfyller lånerens retningslinjer for det spesifikke låneprogrammet du søker.

Dokumentasjonsbehov

Etter at du har sendt inn pantesøknaden, må du samle et antall dokumenter for å bekrefte informasjonen din. Forberedelse og organisering mot slutten vil hjelpe prosessen til å gå mer smidig. Her er en liste over dokumenter du må presentere for å bli forhåndsgodkjent eller for å sikre endelig lånegodkjenning før du lukker:

• 60 dager med kontoutskrifter
• 30 dager lønnsstasjoner
• W-2 selvangivelse fra de to foregående årene
• Planlegg K-1 (skjema 1065) for selvstendig næringsdrivende låntakere
• selvangivelse
• kontoutskrifter (pensjonssparing, aksjer, obligasjoner, aksjefond, etc.)
• førerkort eller amerikansk pass
• skilsmissepapirer (for å bruke underholdsbidrag eller barnebidrag som kvalifisert inntekt)
• gavebrev (hvis du finansierer forskuddet ditt med en økonomisk gave fra en pårørende)

Faktorer som påvirker forhåndsgodkjenning

Hvis du vil maksimere sjansene dine for å få forhåndsgodkjenning av et pantelån, må du vite hvilke faktorer långivere vurderer i din økonomiske profil. De inkluderer:

• gjeld til inntekt (DTI)
• belåningsgrad (LTV)
• kreditthistorie og FICO-score
• inntekt og sysselsettingshistorie

Gjeld til inntekt

DTI-forholdet ditt måler all månedlig gjeld i forhold til den månedlige inntekten. Långivere legger opp gjeld som autolån, studielån, roterende gebyrkontoer og andre kredittlinjer, pluss den nye pantebetalingen, og deler deretter summen med den brutto månedlige inntekten for å få en prosentandel. Avhengig av lånetype, bør låntakere opprettholde en DTI-ratio på eller under 43% av sin brutto månedlige inntekt for å kvalifisere for et pantelån. Jo høyere DTI-forhold, desto større risiko utgjør du for långivere fordi du kan være mer sannsynlig å slite med å betale tilbake lånet på toppen av gjeldsutbetalinger. Å ha et lavere DTI-forhold kan kvalifisere deg for en mer konkurransedyktig rente. Før du kjøper et hjem, må du betale ned så mye gjeld som mulig. Ikke bare vil du senke DTI-forholdet, men du vil også vise långivere at du kan administrere gjeld på en ansvarlig måte og betale regninger i tide.

Utlånsverdi

Andre viktige metriske långivere som bruker for å vurdere deg for et pantelån, er ditt belåningsgrad, som beregnes ved å dele lånebeløpet med hjemets verdi. Eiendomsvurdering bestemmer eiendommens verdi, som kan være lavere eller høyere enn selgerens prisantydning. LTV-forholdets formel er hvor forskuddsbetalingen din spiller inn. En forskuddsbetaling er en forhånds sum sum du betaler kontant til selgeren ved lukkebordet. Jo høyere utbetaling, jo lavere lånebeløp og som et resultat, jo lavere LTV-forhold. Hvis du legger ned mindre enn 20% prosent, kan det hende du må betale for privat pantforsikring (PMI). Det er en type forsikringsdekning som beskytter långivere i tilfelle du ikke klarer å betale tilbake pantelånet. For å senke LTV-forholdet ditt, må du enten legge ned mer penger eller kjøpe et rimeligere hus.

Kreditt historie og score

Långivere vil hente kredittrapportene dine fra de tre viktigste rapporteringsbyråene - Equifax, Experian og Transunion. De vil se etter betalingsloggen din og om du betaler regninger i tid eller ikke, hvor mange og hvilken type kredittlinjer du har åpent, og hvor lang tid du har hatt disse kontoene. I tillegg til positiv betalingshistorikk, analyserer långivere hvor mye av din tilgjengelige kreditt du aktivt bruker, også kjent som kredittbruk. Å opprettholde en kredittutnyttelsesgrad på eller under 30% bidrar til å øke kredittpoengene dine, og det viser långivere et ansvarlig, konsistent mønster for å betale regningene og administrere gjeld med omhu. Alle disse varene står for FICO-poengsummen din, en kredittscore-modell som brukes av mange typer långivere (inkludert pantelångivere).

Hvis du ikke har åpnet kredittkort eller tradisjonelle kredittlinjer, for eksempel et auto- eller studielån, kan du ha problemer med å få forhåndsgodkjenning av pantelån. Du kan bygge din kreditt ved å åpne et startkredittkort med en lav kredittgrense og betale av regningen hver måned. Det kan ta opptil seks måneder før betalingsaktiviteten din gjenspeiles i kredittpoengene, så vær tålmodig når du bygger kredittprofilen din.

Sysselsetting og inntektshistorie

Når du søker om pantelån, yter långivere mye for å sikre at du tjener en solid inntekt og har en stabil ansettelse. Det er derfor långivere ber om to års W-2-er og kontaktinformasjon til arbeidsgiveren din. I hovedsak ønsker långivere å sikre at du kan håndtere den ekstra økonomiske belastningen av et nytt pantelån. Du vil også bli bedt om å oppgi lønnsinformasjon, så en utlåner har bevis på at du tjener nok penger til å ha råd til pantelån og relaterte månedlige boligutgifter. Du må også sørge for 60 dager (muligens mer, hvis du er selvstendig næringsdrivende) av kontoutskrifter for å vise at du har nok kontanter i hånden for en forskuddsbetaling og avslutningskostnader.

Selvstendig næringsdrivende låntakere

Hvis du er en selvstendig næringsdrivende låntaker, kan det hende du blir bedt om å gi ytterligere dokumenter for å vise en jevn inntekt og arbeidshistorie på minst to år. Noen dokumenter du etterspør, kan omfatte en fortjeneste / tapserklæring, en virksomhetslisens, din regnskapsførers signerte uttalelse, føderale selvangivelser, balanse og kontoutskrifter for tidligere år (den nøyaktige tiden avhenger av långiveren).

Hvis situasjonen din gjør det vanskelig å få et tradisjonelt pantelån, er det to alternativer rettet spesielt for selvstendig næringsdrivende låntakere:

Oppgitt inntekt / oppgitt pantelån

Denne type pantelån er basert på inntekten du rapporterer til långiveren uten formell bekreftelse. Lån med angitt inntekt kalles noen ganger også lavdokumentasjonslån fordi långivere vil verifisere inntektskildene i stedet for det faktiske beløpet. Vær forberedt på å gi en liste over nylige kunder og andre kilder til kontantstrøm, for eksempel inntektsgivende investeringer. Banken vil kanskje også at du sender inn et IRS-skjema 4506 eller 8821. Skjema 4506 brukes til å be om en kopi av selvangivelsen din direkte fra skattemyndighetene, og forhindrer deg i å sende inn forfalsket avkastning til långiveren, og koster $ 50 per retur. Men det kan hende du kan be om skjema 4506-T gratis. Skjema 8821 autoriserer utlåner til å gå til et skattemyndighetskontor og undersøke skjemaene du utpeker for årene du angir, gratis.

Lån uten dokumentasjon

I denne typen lån vil ikke långiveren søke å verifisere noe av inntektsinformasjonen din, noe som kan være et godt alternativ hvis selvangivelsen viser et forretningstap eller en veldig lav fortjeneste. Fordi det er risikabelt for banken å låne ut penger til noen med en ikke-verifisert inntekt, kan du forvente at pantelånsrenten din vil være høyere med noen av disse lånene enn med et dokument med full dokumentasjon. Lån med lav og ingen dokumentasjon kalles Alt-A-pantelån, og de faller mellom prime og subprime lån når det gjelder renter.

Forskuddsgaver

Mange låneprodukter lar låntakere bruke en økonomisk gave fra en pårørende mot forskuddsbetaling. Hvis du går denne ruten, vil en utlåner be deg om å fylle ut et standard gavebrev der du og gavegiveren beregner at gaven ikke er et tredjepartslån med forventning om tilbakebetaling. Ellers kan en slik ordning øke gjeldsgraden og påvirke den endelige lånegodkjenningen. I tillegg må både du og giveren oppgi kontoutskrifter for å få overført kontante midler fra en konto til en annen.

Forhåndsgodkjenningsbrevet?

Långiveren din vil gi deg et forhåndsgodkjenningsbrev på offisielt brevhode. Dette offisielle dokumentet indikerer for selgerne at du er en seriøs kjøper og bekrefter at du har økonomiske midler til å tjene godt på et tilbud om å kjøpe hjemmet deres. Forhåndsgodkjenningsbrev inkluderer vanligvis kjøpesummen, låneprogrammet, renten, lånebeløpet, forskuddsbeløpet, utløpsdatoen og eiendomsadressen. Brevet leveres sammen med tilbudet ditt; Noen selgere kan også be om å få se bank- og eiendelsoppgavene dine.

Å få forhåndsgodkjenning forplikter deg ikke til å låne fra en spesifikk utlåner. Når du er klar til å gi et tilbud, kan du velge utlåner som tilbyr deg den beste pris og vilkår for dine behov. Det er heller ikke garanti for å få en forhåndsgodkjenning for at en utlåner vil godkjenne deg for et pantelån, spesielt hvis statusen for økonomisk, sysselsetting og inntekt endres i løpet av perioden mellom forhåndsgodkjenning og forsikring.

Avslag for forhåndsgodkjenning

Etter å ha gjennomgått pantesøknaden din, vil en utlåner vanligvis gi deg en av tre avgjørelser: forhåndsgodkjent, avslått direkte eller forhåndsgodkjent med vilkår. I det tredje scenariet kan det hende du må legge til ekstra dokumentasjon eller senke DTI-forholdet ved å betale ned noen kredittkontoer for å tilfredsstille utlåners betingelser. Hvis du blir nektet direkte, bør utlåner forklare nøyaktig hvorfor og gi deg ressurser til hvordan du best takler problemene.

I mange tilfeller må låntakere jobbe med å øke kredittpoengene og stryke ut en spotty betalingshistorie. Når du vet hva du trenger å adressere, kan du ta deg tid og krefter på å forbedre kreditt og økonomisk helse for å få en bedre panteavtale når du er klar til å gå i gang med hjemmet ditt søk. Hvis du gjør det, kan du spare betydelige penger på prislån og sikre at du får lavere renter og vilkår når du handler for forskjellige långivere.

Bunnlinjen

Gå gjennom forhåndsgodkjenningsprosessen med flere långivere for å handle renter og finne den beste avtalen. Igjen, vil du handle pantelångivere innen 45 dager, slik at alle kredittsjekker teller som en hard forespørsel, med minst mulig innvirkning på kredittpoengene. Og hvis du bare begynner å tenke på huseier, kan forhåndsgodkjenningsprosessen hjelpe deg med å få kreditt og økonomi i bedre form for når tiden er inne.

Husk at forhåndsgodkjenning av et pant ikke nødvendigvis garanterer deg et lån. Forhåndsgodkjenningsbrev er betinget av at den økonomiske og ansettelsesmessige informasjonen er sannferdig og konsistent før lånet stenger. På samme måte, hvis du ikke unnlater å oppgi nøkkelinformasjon - en skilsmisse, en IRS-skattelovgivning eller noe annet problem - og en lånetakermann får vite om det senere, kan du motta et avslag for lånet ditt.

(Fortsett å lese: Ultimate Mortgage Guide, Hvordan velge det beste pantelånet, 11 feil førstegangse boligkjøpere bør unngå, hvor mye penger trenger jeg å legge ned ?, Hva er boliglånsforsikring og hva er alternativene mine ?, Hva er sluttkostnader? ?, Hvordan få den beste pantelånsrenten, hva er hovedtyper av pantelångivere?)