Hvor mye penger trenger jeg å sette ned pantelån?
- Hvor mye hus kan du ha råd til?
- Forskuddsbetaling og din utlånsverdi
- Hvordan nedbetalingen påvirker tilbudene dine
- Låneprogrammer med lav forskuddsbetaling
- 4 måter å spare mer for en forskuddsbetaling
Når du kjøper et hjem, er en av de største utgiftene til forskudd. For ikke å forveksle med lukkekostnader, er utbetalingen den delen av kjøpesummen du betaler foran ved stenging. Generelt sett, hvis du legger ned mindre penger på et hjem ved stenging, betaler du mer i gebyrer og renter over lånets levetid (og omvendt).
Beløpet du utpeker som en forskuddsbetaling hjelper en utlåner med å bestemme hvor mye penger du skal låne deg og hvilken type pantelån som er best for dine behov. Men hvor mye er akkurat det rette beløpet for en forskuddsbetaling? Å betale for lite vil koste deg i renter og avgifter over tid. For mye kan tømme sparepengene dine eller negativt påvirke din langsiktige økonomiske helse. I tillegg må du fortsatt faktorere lukkekostnader, flytteutgifter og andre månedlige regninger. Til slutt avhenger størrelsen på forskuddsbetalingen av deg: sparepengene, inntektene og budsjettet for et nytt hjem.
Først må du finne ut budsjettet ditt og hvordan det kan påvirke forskuddet ditt. Investopedias gratis, online pantekalkulator hjelper deg med å beregne de månedlige pantebetalingene og ta riktige økonomiske beslutninger når du kjøper et hus. Et av feltene ber om et estimert forskuddsbeløp.
Hvor mye hus kan du ha råd til?
Når du er forhåndsgodkjent for et pantelån, vil en utlåner fortelle deg det maksimale lånebeløpet du er kvalifisert for, basert på svarene i søknaden din. Din pantesøknad spør om beregnet nedbetalingsbeløp, inntekt, sysselsetting, gjeld og eiendeler. En utlåner trekker også kredittrapporten og kredittscore. Alle disse faktorene påvirker en utlåners beslutning om å låne deg penger til et boligkjøp, hvor mye penger og under hvilke vilkår og betingelser.
Som en generell retningslinje har mange potensielle huseiere råd til å pantsette en eiendom som koster mellom 2 og 2, 5 ganger bruttoinntekten. Hvis du for eksempel tjener $ 100 000 per år, har du råd til et hus mellom $ 200 000 og $ 250 000.
I stedet for bare å låne det maksimale lånebeløpet en utlåner godkjenner, er du bedre tjent med å vurdere din estimerte månedlige pantebetaling. Si at du blir godkjent for et lån på $ 300 000. Hvis den månedlige pantebetalingen og annen månedlig gjeld overstiger 43% av din brutto månedlige inntekt, kan du ha problemer med å tilbakebetale lånet ditt hvis tidene blir trange. Vær med andre ord forsiktig med å kjøpe mer hus enn du rimelig har råd til.
Hvis du har leid en stund - eller du allerede eier et hjem og ønsker å kjøpe igjen - har du sannsynligvis et sterkt tak i den månedlige pantelånsutbetalingen du har råd. Leietakere må huske på at å eie et hjem eller en leilighet inkluderer ekstrautgifter som eiendomsskatt, vedlikehold, forsikring, mulige huseiereforening (HOA) og uventede reparasjoner.
Utover å kjøpe et hus, kan det også være lurt å bidra til andre økonomiske mål som å spare til pensjon, starte familie, shore opp et nødsparefond og betale ned gjeld. Å ta på seg en for høy månedlig pantebetaling vil spise opp kontanter som ellers kan gå mot noen av disse viktige målene.
Forskuddsbetaling og din utlånsverdi
Forskuddsbetalingen spiller en nøkkelrolle i å bestemme ditt lån / verdi-forhold, eller LTV. For å beregne LTV-forholdet deles lånebeløpet med hjemmets virkelige markedsverdi, bestemt av en eiendomsvurdering. Jo større forskuddsbetaling, jo lavere er LTV (og omvendt). Siden långivere bruker LTV for å vurdere lånerisiko og prislån, betyr en lavere LTV at du betaler lavere renter på pantelånet ditt - og kan unngå ekstra kostnader.
Et lavere LTV-forhold gir mindre risiko for långivere. Hvorfor? Du begynner med mer egenkapital i hjemmet ditt, noe som betyr at du har en høyere eierandel i eiendommen din i forhold til den utestående lånesaldoen. Kort sagt, långivere antar at du vil være mindre sannsynlig å misligholde pantelånet. Hvis du faller bak på pantelånet ditt, og en utlåner må utelukke hjemmet ditt, er det mer sannsynlig at de selger det videre og tar tilbake det meste av lånets verdi hvis LTV-forholdet er lavere.
I tillegg til å vurdere risikoen, bruker långivere LTV-forholdet for å prissette pantelånet. Hvis LTV-forholdet ditt er lavere, vil du sannsynligvis få en lavere rente. Men hvis LTV-forholdet overstiger 80%, noe som betyr at du har lagt under 20% av hjemmets verdi som en forskuddsbetaling, kan du forvente høyere renter. Disse prisene dekker utlåners økte risiko for å låne ut penger.
Hvis LTV-forholdet ditt overstiger 80%, betaler du sannsynligvis for privat boliglånsforsikring eller PMI. Hvor mye PMI du betaler avhenger av lånetypen din. Noen lån som er forsikret av den føderale boligforvaltningen krever for eksempel både en forhåndsforsikringspremie som betales ved stenging, samt årlig prioritetsforsikringspremie (MIP) for lånets levetid. Mens FHA-lån har et lavt, 3, 5% forskuddsbetaling, vil de totale kostnadene for å låne penger som beregnet i den årlige prosentsatsen være mye høyere for disse lånene.
Hvordan nedbetalingen påvirker tilbudene dine
Når du er på jakt etter det rette hjemmet, er tiden essensen. Hjem til prisnivåer på inngangsnivå selges vanligvis raskt, og du vil legge din beste fot frem når du gir et tilbud, fordi du sannsynligvis vil ha konkurranse. Når markedene er konkurransedyktige og selgere mottar flere tilbud, ønsker de å se kjøpernes beste tilbud, inkludert en betydelig forskuddsbetaling. Fra en selgers synspunkt er kjøpere som har mer penger å legge ned mer attraktive fordi de har mer hud i spillet.
En høyere forskuddsbetaling kan indikere for en selger at du har nok penger på hånden og solid økonomi til å få en endelig lånegodkjenning (og komme til lukkebordet) uten problemer. En høyere forskuddsbetaling kan også slå ut andre tilbud som ber om at selgere betaler lukkekostnader eller tilbyr lavere pris enn prisen. Det er lite sannsynlig at noen med en betydelig forskuddsbetaling vil be om slik hjelp, og det er mer sannsynlig at selgere samarbeider med en kjøper som har penger og motivasjon til å gjennomføre kjøpet med minimal prute.
Låneprogrammer med lav forskuddsbetaling
Den gamle standarden pleide å være at boligkjøpere trengte 20% ned for å kjøpe et hjem. Tidene har endret seg. Mange boligkjøpere, spesielt førstegangskjøpere, har rett og slett ikke lagret 20% forskuddsbetaling. Dette blir stadig mer tilfelle ettersom boligprisene svever i mange amerikanske boligmarkeder. For eksempel var medianprisen for eksisterende bolig i januar 2018 $ 240 500, en økning på 5, 8% fra 227 300 dollar i januar 2017, ifølge National Association of Realtors.
Faktisk satte hjemmekjøpere som finansierte hjemmet sitt gjennomsnittlig 10% av kjøpesummen, ifølge NARs 2017-profil for boligkjøpere og -selgere. Førstegangskjøpere som bruker finansiering legger vanligvis bare 5% av kjøpesummen, fant undersøkelsen.
For de som ikke har råd til 20% forskuddsbetaling, tilbyr flere typer pantelån et alternativ med lav betaling.
Konvensjonelle lån
Fannie Mae og Freddie Mac-programmer (3% ned)
Fannie Mae og Freddie Mac, statlige sponsede foretak som kjøper og selger de fleste amerikanske pantelån, krever bare 3% ned for låntakere med sterk kreditt. Begge programmene vil vurdere noen låntakere uten kredittscore ved å lage en ikke-tradisjonell kredittrapport - så lenge låntakerne oppfyller visse retningslinjer for gjeldsinntekt og belåningsgrad i tillegg til andre krav. Fannie Mae's HomeReady-panteprogram tillater et 97% LTV-forhold for låntakere med et minimums kredittresultat på 620. Freddie Mac's Home Possible Advantage-pantelån tilbyr også et 97% LTV-forhold for låntakere, men krever en minimum kredittscore på 660 for å kvalifisere seg.
Individuelle utlånsprogrammer (1% til 3% ned)
Mange långivere tilbyr Fannie Mae og Freddie Mac sine programmer, og legger til en egen fordelsassistanse for et konvensjonelt lån. For eksempel krever Guild Mortgage 1% ned og gir en 2% gave til låntakere med kvalifiserte lave inntekter og en minimumskreditt på 680. Wells Fargos ditt første pantelån tillater 3% ned uten medianinntektskrav i området. Dette er bare to av mange alternativer. Hvis du trenger et lån med et lavt forskuddsbetalingskrav, kan du spørre långivere om tilbudene deres for å hjelpe deg med å begrense valgene dine.
Jumbo lån (10% til 20% ned)
Jumbo lån er den vanligste typen konvensjonelle lån som ikke er i samsvar med boligkjøperne. Långivere har forskjellige kvalifiserende retningslinjer for jumbo-lån, som overskrider et områdes overensstemmende lånegrense satt av den føderale regjeringen. Fordi jumbo-låntakere gir mer risiko for en utlåner, kan du forvente å legge ned 10% til 20% av kjøpesummen. Låntakere med kredittscore på 700 eller høyere har en tendens til å få de beste prisene, men noen långivere vil jobbe med jumbo-låntakere med et minimumsscore på 660. Kredittlånere kan kreve at du har 10% av boligens kjøpesum kontant eller andre eiendeler i tilfelle du får problemer med å tilbakebetale pantelånet.
Statlige forsikrede lån
FHA-lån (3, 5% ned)
Du kan legge ned så lite som 3, 5% på FHA-lån hvis du har en minimumskreditt på 580. FHA-godkjente långivere vil også vurdere låntakere med ikke-tradisjonell kreditthistorie, så lenge du har hatt leiebetalinger i tide i de siste 12 månedene, ikke mer enn en 30-dagers forsinket betaling til andre kreditorer, og du har ikke hatt noen innsamlingshandlinger (medisinske regninger er unntaket) innlevert i løpet av de siste 12 månedene. Eiendommen du kjøper må også overholde eiendomsstandardene som er satt av det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling for enfamilie- og leilighetsboliger og være innenfor FHA lånegrenser. En annen fordel med FHA-lån er at du kan bruke en økonomisk gave fra en slektning eller en venn til hele eller deler av forskuddet ditt, hvis du gir dokumentasjon om at det er en gave og ikke et tredjepartslån.
VA-lån (0% ned)
Amerikansk militærtjenestepersonell, veteraner og deres familier kan kvalifisere for null-ned lån støttet av det amerikanske departementet for veterananliggender. Andre fordeler inkluderer et tak på lukkekostnader (som kan betales av selgeren), ingen megleravgift og ingen MIP. VA-lån krever en "finansieringsavgift", en prosentandel av lånebeløpet som hjelper til å kompensere kostnadene for skattebetalerne. Finansieringsavgiften varierer avhengig av kategorien din for militærtjeneste og lånebeløp.
USDA-lån (0% ned)
Det amerikanske jordbruksdepartementet garanterer lån for å gjøre det mulig for huseierforhold for kjøpere med lav inntekt på landsbygda. Disse lånene krever ingen penger ned for kvalifiserte låntakere - så lenge eiendommer oppfyller USDAs regler for valgbarhet.
Hjelpeprogrammer for forskuddsbetaling
Spesielle programmer i din statlige eller lokale boligmyndighet tilbyr hjelp til førstegangskjøpere. Mange av disse programmene er tilgjengelige basert på kjøperes inntekt eller økonomiske behov. Disse programmene, som vanligvis tilbyr hjelp i form av forskuddsbetalingstilskudd, kan også hjelpe med å lukke kostnader. Det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling viser førstegangs homebuyer-programmer etter stat. Velg staten din og deretter "Huseierehjelp" for å finne programmet nærmest deg.
4 måter å spare mer for en forskuddsbetaling
Det kan være en utfordring å spare penger for en forskuddsbetaling på et hjem. Her er noen raske tips for å komme deg dit:
- Start tidlig med en automatisert plan. I tillegg til en vanlig sparekonto eller nødfondskonto, åpner du en egen sparekonto for utbetalingen. Etter hver utbetalingsperiode eller forfall (som en økonomisk gave, refusjon av skatt, bonus eller arv), sett inn penger i forskuddsfondet og se saldoen vokse over tid. Å bidra til dette fondet så tidlig og ofte som mulig vil hjelpe deg med å holde deg i rute.
- Slash utgiftene dine. Hvis huseierskap er viktig for deg, kan du kutte ut eller redusere unødvendige utgifter som kabel- og TV-tjenester, spise ute, ferier eller annet som ikke er nødvendig. Ved å bruke mindre, sparer du mer mot forskuddsbetalingen og har ekstra penger til å betale ned annen gjeld. Å gi ofre nå kan gå langt i å oppnå dine mål om huseierskap.
- Betal av gjeld med høy rente. Kredittkort eller lån med høy rente kan skade kreditten din og er kostbare i det lange løp. Fokuser på å betale ned disse kontoene først, så ser du en snøballeffekt på å redusere gjelden. Når disse kontoene er nedbetalt, kan du deretter bruke de månedlige betalingsbeløpene på sparingene dine. Ikke lukk disse kontoene. som kan redusere kredittpoengsummen din fordi du mister en åpen kredittserie og en kontohistorikk. I stedet bruker du dem minimalt (kjøp bensin eller en og annen middag på en restaurant) og betal saldiene umiddelbart. Denne oppførselen hjelper deg med å styrke kredittbetalingshistorikken din og viser ansvarlig bruk til kredittbyråer og långivere.
- Få en ny jobb. Mange førstegangskjøpere synes de kan spare mye raskere hvis de øker inntekten. Å finne sideprogrammer å gjøre hjemmefra eller jobbe en sesongbetont detaljistjobb kan bidra til å øke sparepengene dine. Selv om du jobber midlertidig i seks måneder eller et år før du kjøper et hjem, kan den ekstra inntekten være det løftet du trenger for en anstendig nedbetaling.
Bunnlinjen
Det er ikke umulig å kjøpe et hjem hvis du ikke har mye penger spart for en forskuddsbetaling. Å shoppe rundt for rett utlåner og lånetype er et kritisk skritt. Med en lavere forskuddsbetaling, kan du forvente å betale høyere låneavgift og renter, samt PMI. Ikke glem å benytte deg av utbetalingshjelpsprogrammer som tilbys av staten eller byen. Hvis noen tilbyr en økonomisk gave mot forskuddsbetalingen, må du forsikre deg om at de forstår at det ikke kan være et lån. Endelig er det ingen snarveier til å spare for en forskuddsbetaling: Det tar tid, disiplin og krefter. Men resultatet - å kjøpe et eget hjem - kan være givende, både økonomisk og personlig.
Fortsett å lese:
Ultimate Mortgage Guide
Hvordan får jeg forhåndsgodkjent pantelån?
Hvordan velge det beste pantelånet
11 feil førstegangseikjøpere bør unngå
Hva er boliglånsforsikring, og hva er alternativene mine?
Hva er sluttkostnader?
Hvordan få den beste boliglånsrenten
Hva er hovedtyper av långivere?