Bor i New York City: Co-ops vs. Condos

Condos og co-ops deler likheter, men har også unike egenskaper som tilbyr en rekke alternativer for beboerne. På mange måter er New York City eiendomsmarked ulikt alle andre i USA. En av de største forskjellene er at leiligheter til salgs i NYC er enten condos eller co-ops. De fleste steder er hytter regelen, men ikke i Big Apple. Selv om co-ops overgår condos i NYC - med omtrent 75%, er det per de fleste anslag flere condos på det aktive markedet til enhver tid.

La oss starte med en kort undersøkelse av forskjellen mellom en co-op og en leilighet. Når du kjøper et sameie, tilhører leiligheten din, samt en prosentandel av fellesarealene, deg. Når du kjøper en co-op, kjøper du ikke leiligheten din; i stedet kjøper du aksjer i et selskap som er bygningen din. Størrelsen på andelen din avhenger av størrelsen på leiligheten din; Å kjøpe aksjene lar deg okkupere en enhet i co-op-bygningen. Ved avslutningen av en leilighet, vil du bli gitt en gjerning; ved avslutningen for en co-op, får du en proprietær leiekontrakt.

For det meste har både condos og co-ops en dørvakt og en superintendent på staben; noen vil legge til en portvakt som vil gjøre alt de to andre ikke gjør. Fasilitetene kan være lavmælte (kanskje bare et bod i kjelleren) eller som altomfattende, for eksempel en anlagt terrasse, et biljardrom, et pianom, et skjermingsrom, et lekerom for barn og et treningsstudio.

Viktige takeaways

• Når du kjøper et sameie, tilhører leiligheten din, samt en prosentandel av fellesarealene, deg.
• Når du kjøper et coop, kjøper du ikke leiligheten din; i stedet kjøper du aksjer i et selskap som er bygningen din.
• Condo priser er høyere enn co-ops, men co-ops krever en større nedbetaling, høyere månedlige avgifter og en lang godkjenningsprosess.
• Leiligheter tillater fremleie av leiligheten mens co-ops ikke gjør det, noe som gir kjøperne et mer stabilt, mindre forbigående samfunn.

Condos

De nyere nabolagene, som en gang ble ansett som utliggere, men nå ansett som hofte, er der du finner condosene. I følge Gary Malin, president i Citi Habitats, en eiendomsmegling i New York, "Hvis det å bo i et glasshus på himmelen er mer din stil, vil du sannsynligvis se på mange condos. Leilighetsbygninger ble ikke vanlig i New York City fram til 1970-tallet, så de er ofte mer moderne enn co-ops. "Siden tilgjengelige tomter for nye leilighetsbygg er begrenset på Manhattan, " sier han, "er det sannsynligvis at de nyeste sameiene finnes i up-and- kommer og frynser nabolag på fjernsiden og vestsiden. I Queens og Brooklyn har vi sett mange nybyggskontor som blir bygget i tidligere industriområder langs vannkanten i Long Island City og Williamsburg, samt i Brooklyn sentrum. ”

Forskuddsbetaling og pris

Kostnadene kan ofte føre til beslutningsprosessen for kjøp av eiendommer, og hytter tilbyr attraktive forskuddsbetalinger, der det vanligvis bare kreves 10% av kjøpesummen. Condos har en tendens til å ha høyere priser enn co-ops.

Avslutningskostnader

Lukkingskostnadene på en leilighet er høyere enn for en co-op. For detaljer ba vi New York eiendomsadvokat Adam Stone om å sammenligne de to. Dette er hva han kom frem til: For en leilighet på 1 million dollar med et pantelån på $ 800 000, vil lukkekostnader være: tittelforsikring for kjøper, $ 4500; tittelforsikring for utlåner, $ 1000; tittelsøk, $ 700, registreringsavgift, $ 700, New York State herskapsskatt, $ 10.000, NYS pantelånsregistreringsskatt, $ 15.370. Totalbeløpet: $ 32.270 (uten utlåners avgifter, som varierer fra utlåner).

Og for alle som lurer på hva herskapsskatten er, forklarer Stone: “New York State har en overføringsavgift på 0, 4% av salgssummen, som belastes selgeren av en bolig. Det har også en overføringsskatt på 1% kjøper, også referert til som 'herskapsskatten' fordi den bare gjelder boligeiendommer som er priset til 1 million dollar eller mer. »

Månedlige avgifter

Leilighetseiere har en månedlig regning som kalles "vanlige avgifter", som brukes til vedlikehold av bygningen - fellesarealer, landskapsarbeid, betaling for personalet og ofte noen av verktøyene.

Leilighetseiere skriver to sjekker hver måned (en for å bygge vedlikehold, og en for eiendomsskatt), men ofte er leilighetseierens samlede sum lavere enn andelshaverens vedlikeholdsregning.

Styret

Condo boards har en tendens til å være mindre krevende enn co-op boards. Kooperasjoner har en lengre godkjenningsprosess, inkludert et intervju. Styret bestemmer om en potensiell kjøper kan kjøpe andelen.

I følge Warner M. Lewis fra Harkov Lewis Team på Halstead Property, "Med en leilighet kan en bygning be om en pakke på kjøperen, " sier Lewis, "men det er ikke noe intervju, og bygningen har bare rett til første avslag (dvs. enten de må godkjenne det, eller leiligheten må kjøpe det selv), som betyr at når du har en signert kontrakt, med mindre noe skjer med kjøperen (eller finansieringen) er avtalen like bra som gjort. ”

regler

Condos har en tendens til å ha færre regler, inkludert begrensninger i bruken av utenlandske midler til kjøpet. Condos tillater internasjonale investorer å kjøpe og leie ut sine plasser; vanligvis med noen advarsler, men ingen som er tunge. Leiligheter tillater også leiligheten å fremleies eller leies ut til en annen part. Noen leilighetsforeninger kan imidlertid innføre flere regler enn andre. Som et resultat er det viktig at potensielle kjøpere gjør forskningen sin for å finne ut hva som er og hva som ikke er tillatt.

Kjøperens preferanse

I følge Gary Malin, president for Citi Habitats, “Hvis du heller vil marsjere til takt for din egen trommeslager - og du verdsetter fleksibilitet - kan en leilighet være det kloke valget for deg. Forstå imidlertid at denne friheten kommer til en pris. Leiligheter er nesten alltid dyrere enn tilsvarende kooperasjoner. I tillegg, hvis det å se nye ansikter i heisen regelmessig er et problem for deg - se andre steder. Leietakere kan være vanlig i leilighetsbygg. Eiere drar ofte fordel av en leilighets mer liberale politikk. ”

Co-Ops

Generelt sett har de eldre, etablerte boligområdene en overvekt av kooperasjoner. Som Gary Malin forklarer: “Hvis du liker historiske eiendommer, vil du sannsynligvis ende i et co-op, da nesten alle bygninger fra før krig er organisert på denne måten. Fordi co-op-bygninger har en tendens til å være eldre enn leilighetsutviklingen, ligger de ofte på mer sentrale steder. For eksempel er nesten alle boligbebyggelsen som ligger langs Park Avenue på Upper East Side (en førsteklasses beliggenhet for alle tiltak). ”

Nedbetaling og pris

Som med en leilighet, kan avgjørelsen komme ned på hvor mye du kan bruke og har spart for en forskuddsbetaling. Selv om det er mulig å legge ned bare 10% av kjøpesummen for en leilighet, kan en co-op kreve en mye høyere forskuddsbetaling i nærheten av 20% til 50% av kjøpesummen. Den gode nyheten er at kjøpesummen for en co-op har en tendens til å være mindre enn condos. Prisene kan imidlertid variere avhengig av det aktuelle nabolaget.

Avslutningskostnader

Ifølge eiendomsadvokat Adam Stone i New York har et co-op lavere lukkekostnader. I eksemplet som er nevnt ovenfor for en leilighet, som hadde over $ 32.000 i kostnader, har en co-op bare $ 10.000 herskapsskatten. Den vesentlige forskjellen skyldes at leiligheten er fast eiendom, mens co-op-aksjene er personlig eiendom. "Det kan bare være semantikk for noen, men ikke når du beregner lukkekostnader."

Månedlige avgifter

Co-op-eiere skriver en sjekk i måneden kalt "vedlikehold". I likhet med hytter, går månedsavgiften til grunnleggende vedlikehold av eiendommen og personalet som trengs for å holde bygningen i gang. Co-op avgifter har en tendens til å være høyere enn leilighetsgebyr siden gebyret ofte inkluderer minst en del av pantelånet til bygningen. Selv om månedlige avgifter kan variere avhengig av bygningens størrelse.

Det er imidlertid viktig å merke seg at vedlikehold og vanlige avgifter ikke er satt i stein. Enhver større utgift - et nytt tak, en ny lobby, flere ansatte - kan utløse en vurdering: noe styremedlemmene bestemmer over, og noe som sjelden kan reverseres.

Styret

Som nevnt tidligere, har de fleste co-op-styrer en streng og ofte langvarig søknadsprosess som kan kreve at kjøperen overleverer økonomisk informasjon, overlater til verifikasjonsbekreftelse og muligens en personlig bakgrunnssjekk.

Warner M. Lewis av Harkov Lewis Team på Halstead Property, oppsummerer det: “I en co-op, ikke bare trenger du å ha penger til å kjøpe leiligheten (eller finansiering for å gjøre det), du må også godkjennes av styret etter å ha sendt inn en søknad, som vanligvis er veldig detaljert og tidkrevende. Da, med liten eller ingen grunn, kan en kjøper bli avvist etter intervjuet, eller til og med før, bare på grunn av noe i pakken deres. Jeg har hatt avtaler og sett avtaler der det er null rim eller grunn til avslag. ”

regler

Co-op-brett har en tendens til å ha flere regler enn hytter og kan kreve mandat når du kan trene på trombonen din, om du kan sette feriepynt på døra, og om kjæledyret ditt kan flytte inn hos deg. De fleste regler er ment å fremme harmoni, ro og livskraft i å samarbeide.

Men reglene som fraråder noen innenlandske kjøpere, og omtrent alle internasjonale kjøpere, er co-op-restriksjoner på fremleie - det er sjelden at kooperasjoner lar aksjeeierne leie ut leilighetene deres i lengre tid, om i det hele tatt. En annen regel om kooperasjoner som gjør internasjonale innkjøp umulige, er at de neppe vil godta noen som har midler utenfor USA

I følge Lewis, “Ko-ops handler om å etablere en stabil gruppe for innbyggere i det lange løp. Leilighetene virker ikke like opptatt av det. "

Kjøperens preferanse

I følge Gary Malin er "Ko-ops et smart valg for de som verdsetter stabilitet og ønsker å plante røtter i en bygning. Bare spør deg selv: 'Er du i det på lang sikt?' Co-ops er mye mindre forbigående enn condos, så de er et flott sted å bo hvis du vil bli kjent med naboene dine. Bare vær forberedt på å bli analysert, poket og prodded, men forstå at denne prosessen er det som holder en samarbeider om en stabil og bemerkelsesverdig sikker investering. ”