Mortgage Servicing Rights (MSR)
Panteservicerettigheter (MSR) refererer til en kontraktsavtale der retten til å betjene et eksisterende pantelån selges av den opprinnelige långiveren til en annen part som spesialiserer seg i de forskjellige funksjonene som er involvert i å betjene pantelån.
Viktige takeaways
- Panteservicerettigheter selges av opphavsmannen til et pantelån til en annen finansinstitusjon, som deretter overtar administrasjonen av pantelånet, som inkluderer oppgaver som å samle inn betalinger og videresende dem til opphavsmannen.
- Den opprinnelige långiveren betaler servicen et gebyr for å utføre dette arbeidet.
- Ingenting endres for panthaveren bortsett fra adressen som betalingene sendes til.
Forståelse av panteservicerettigheter (MSR)
MSR har pågående administrative oppgaver som regelmessig behandles for hele pantelengden. Vanlige rettigheter inkludert er retten til å innkreve pantebetalinger månedlig, sette av skatter og forsikringspremier i sperretak, og videresende renter og hovedporsjoner til pantelån. Til gjengjeld kompenseres servicen med et spesifikt gebyr, som er skissert i kontrakten som er etablert og inngått i begynnelsen av serviceavtalen.
Pantebetalingsbeløpet, renten, lånetypen og andre faktorer forblir de samme. For låntageren endres bare adressen som betalingene sendes til, og du bør kontakte serviceren i stedet for den opprinnelige pantelåneren, med spørsmål du måtte ha angående lånet ditt. Servicen din kan når som helst bytte, men du bør motta varsel fra den opprinnelige långiveren minst 15 dager før det skjer, og den nye serviceren skal varsle deg innen 15 dager etter at du også har inntatt rettigheter.
Føderale banklovgivning lar finansinstitusjoner selge pantelån eller overføre servicerettigheter til andre institusjoner uten forbrukerens samtykke.
Eksempel på salg av en MSR
Sarah tar opp et pantelån på 500 000 dollar fra utlåner. Hun sender långiveren en månedlig utbetaling av hovedstol og renter. Tre år senere bestemmer utlåner A å overføre sin MSR på Sarahs pantelån til selskap B. I henhold til kontraktens betingelser betales selskap B et gebyr av utlåner A for å behandle alle Sarahs gjenværende pantebetalinger. Kredittholderen kan deretter bruke mer tid og penger på å gi nye pantelån, mens selskapet antar MSR videresender pantebetalingene til långiveren.
Spesielle hensyn
En utlåner vil ofte selge MSR som et middel til å frigjøre kredittlinjer for å låne ut penger til flere låntakere. Flertallet av pantelån er i kraft i 15 til 30 år, og banken trenger milliarder av dollar for å låne ut penger til andre forbrukere som ber om pantelån i løpet av denne tiden. På en rundkjørings måte betyr salg av MSR-er at flere kan bli huseiere, fordi salget av disse rettighetene gir inntekter.
Långivere tjener også penger ved å kreve gebyrer for opprinnelige pantelån og tjene månedlige renter på betalinger. Pantelån er ganske enkelt ekstra eiendeler som gir mer inntekter for bankene.
Historie om MSR
Markedet for MSR-er var sterkt de siste årene på grunn av en bedring av økonomien, høyere prioritetslån og dårligere mislighold. Hedgefond, banker og investeringsforeninger (REIT) for eiendommer synes disse eiendelene er attraktive fordi MSR kan gi store mengder renter. For eksempel kjøpte SunTrust 8 milliarder dollar i MSR i første kvartal 2016 som et middel til å tjene en solid avkastning på investeringen (ROI), og i løpet av måneder inneholdt MSR-porteføljen 121, 3 milliarder dollar i ubetalte hovedstol på lån som banken betalte for långivere.
National Mortgage News rapporterte i juni 2019 at MSR-er “har vært en av de best presterende rentekapitalklassen de siste fem årene.” Imidlertid sier den også at “siden oktober 2018, som mellomlang og lang rente har falt, anslått og faktiske forutsetninger om forhåndsbetaling av boliglån har akselerert, noe som har ført til at den forventede gjennomsnittlige levetiden for MSR har forkortet seg betraktelig. ”Dette har resultert i at" MSR-verdiene fra april til mai var nede konsekvent (med et halvt) multippel. " sa, melder National Mortgage News, "etterspørselen fra MSR-kjøpere er fremdeles veldig sterk, og det er generell enighet rundt MSR-verdier."