Primærlånsmarked
Det primære boliglånsmarkedet er markedet hvor låntakere kan få et pantelån fra en primær utlåner. Banker, boliglånsmeglere, pantebankere og kredittforeninger er alle primære långivere og er en del av det primære boliglånsmarkedet.
Hvordan det primære boliglånsmarkedet fungerer
Huseiere kan håndtere direkte långivere når de handler for et pantelån ved å kontakte sin lokale bank. For de fleste låntakere vil de ikke legge merke til at de handler i det primære boliglånsmarkedet siden de vil samhandle med sin boliglånsrepresentant i sin lokale bank under hele prosessen. Lånepersonellet vil utdanne låntakeren om de forskjellige tilgjengelige pantelånene og angi renten avhengig av hvilken type som ble valgt. Den lokale filialen vil vanligvis være stedet for lånets avslutning - der papirene er signert.
Mange låntakere starter også boligkjøpsprosessen ved å kontakte en pantelånsbank eller en boliglånsstifter. Opphavsmenn og pantebankere er ikke banker i seg selv, men hjelper i stedet til å lette transaksjonen og henvise pantebegjæringen til en bank for å lukke lånet. Meglerne får et gebyr for tjenesten sin siden de henviser virksomhet til primær långivere. Låntakerne, derimot, står for å få en bedre rente ved å ha megleren rundt for å få det beste tilbudet avhengig av låntakers kreditt og de ønskede vilkårene.
Det er imidlertid viktig å merke seg at Bureau of Consumer Financial Protection Bureau har implementert forskrifter om kompensasjon for pantemeglere. Før finanskrisen kunne meglere motta kompensasjon både fra låntaker og utlåner. Forbrukerne var ikke klar over at megleren fikk betalt av utlåner da de betalte gebyret. Meglere hadde også insentiver til å styre forbrukerne til dyrere produkter eller pantelån og noen ganger høyere rente. Siden den store resesjonen i 2008 og 2009 og de resulterende forskriftene som fulgte, har antallet prioritetsmeglere gått ned.
Viktige takeaways
- Det primære boliglånsmarkedet er markedet hvor låntakere kan få et pantelån fra en primær utlåner.
- Banker, boliglånsmeglere, pantebankere og kredittforeninger er alle primære långivere og er en del av det primære boliglånsmarkedet.
- Huseiere kan håndtere direkte långivere når de handler for et pantelån ved å kontakte sin lokale bank.
Fordelene med det primære boliglånsmarkedet
Det er noen fordeler tilgjengelig for låntakere som handler i det primære boliglånsmarkedet, som kan omfatte:
Lave kostnader
Primære långivere er typisk lokalt eide banker, noe som betyr at de foretar kredittanalyse og forsikringsprosess. Underwriters gjennomgå en låntagers økonomiske informasjon og kreditt historie for å bestemme om de vil forlenge kreditt eller nekte lånet. Lokale banker forbereder også alt papirarbeidet og dokumentasjonen i stedet for å gå gjennom en sentralisert enhet ut av staten, slik prosessen er for store banker. Resultatet kan være lavere gebyrer hos en lokal bank siden de har mindre overhead kontra en større bank. Hvis en kredittmegler ble involvert i å finne banken, vil også et gebyr bli vurdert. Kort sagt, hvis du velger en lokalt drevet bank for et primært pantelån, kan det bidra til å redusere stengekostnadene.
Små forskuddsbetalinger
Vanligvis er forskuddsbetalingen for et pantelån 20% av kjøpesummen for hjemmet. Imidlertid kan en låntaker sette ned mindre penger, og mange primære långivere tilbyr 10 prosent nedbetaling.
For låntakere med lav til moderat inntekt tilbyr et FHA-lån en forskuddsbetaling helt ned til 3, 5% av boligens verdi. FHA er Federal Housing Administration, som tilbyr forsikring til långivere slik at de kan utstede lån til lavinntekts låntakere.
Imidlertid utløser en forskuddsbetaling på under 20% behovet for at låntakeren kjøper privat boliglånsforsikring eller PMI. PMI beskytter banker og långivere i tilfelle låntaker misligholder pantelånet. PMI er en månedlig avgift belastet låntageren inntil 20% av pantelånet er betalt av.
fleksibilitet
Fordi opphavsmennene til lånet typisk er lokalt eide banker, er det mer sannsynlig at låntakerne vil være i stand til å kommunisere med menneskene som får det endelige ordet, noe som neppe vil skje i en nasjonal bank. Den direkte kontakten kan gi fleksibilitet hvis låntakerne har en unik økonomisk situasjon.
Fleksibiliteten kan omfatte å tilby en fast rente på 15 år kontra et 30-årig pantelån hvis låntakeren ønsker å betale ned lånet før. Noen av fordelene med et 15-årig pantelån inkluderer mindre totale rentekostnader siden det har betalt seg tidligere. Også låntakere kan vanligvis forhandle seg frem til en lavere rente siden det er mindre risiko for at låntakeren misligholder, eller ikke betaler ned lånet på grunn av økonomisk motgang. En stor fordel med et 30-årig pantelån er selvfølgelig at det tilbyr lavere utbetalinger siden de er spredt over en lengre periode kontra andre vilkår.
Prioritetslån er et fleksibelt alternativ som vanligvis tilbys for vederlag. ARM-lån kommer vanligvis med en fast rente i en bestemt tidsperiode og justeres deretter årlig på en indeks som ble forhåndsbestemt av utlåner og låntaker. ARM har vanligvis et tak på hvor høy renten kan gå i løpet av et lån, noe som gjør det enklere å beregne og budsjettere for den maksimale månedlige utbetalingen.
Primærlånsmarked vs. sekundærlånsmarked
Det primære markedet består av primære långivere. Primære långivere holder vanligvis lånene de stammer fra som en del av porteføljen og betjener dem i løpet av lånets levetid. Imidlertid kan banken som gjorde pantelån selge lånet i det sekundære pantemarkedet, som er et marked der investorer kan kjøpe og selge tidligere utstedte pantelån. Et pantelån kan selges til en annen utlåner eller serviceselskap, som behandler betalingene for lånet. Den nye långiveren eller tjenesteleverandøren tjener penger på gebyrer og renter på pantelånet.
Mange pantelån kjøpes av Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae, eller FNMA). Fannie Mae snur seg og pakker lånene og selger dem som investeringer som kalles pantelån (sikkerhetskopierte verdipapirer), som ligner på aksjefond men inneholder pantelån i stedet for aksjer. Investorer tjener renten på pantelån for å ha MBS.
Hvis boliglånet ditt selges, må du vite at det er en vanlig praksis i finansnæringen. Bankene har utlånsgrenser, noe som betyr at de har tak i hvor mye av innskuddsgrunnlaget de kan låne ut. Salg av et pantelån til Fannie Mae eller en tjenesteleverandør fjerner lånet fra bankens bøker slik at det kan låne ut mer penger. Hvis bankene ikke kunne selge boliglånene sine, ville de nådd utlånskapslene og ville ikke kunne tilby flere pantelån, noe som vil bremse økonomien. Med mindre du er en investor som ønsker å kjøpe en MBS, vil du imidlertid ikke takle sekundærmarkedet. I stedet vil du avtale med en bank eller megler i det primære boliglånsmarkedet.