Bør du kjøpe et hus på auksjon?

Ønsker du å skaffe deg en eiendom? Du trenger ikke å begrense deg til de tradisjonelle kanalene for å søke etter eiendomslister og jobbe med eiendomsmeglere. Du kan også kjøpe en eiendom på auksjon.

Bør du kjøpe et hus på auksjon?

Fordeler og ulemper med auksjoner

Fordelene ved å kjøpe på auksjon inkluderer å utvide alternativene og eventuelt kjøpe til en rabatt. Du vil kanskje møte mindre konkurranse om å kjøpe en eiendom sammenlignet med å kjøpe den tradisjonelle måten, men du vil også ha å gjøre med en annen pool av potensielle kjøpere - ofte erfarne investorer.

Den kanskje største risikoen ved å kjøpe på auksjon er at du har begrenset kunnskap om eiendommene som er til salgs, noe som gjør en dyr feilfeil til en veldig reell mulighet. Og som med alle eiendomskjøp, må du lese, forstå og signere mange papirer (ideelt ved hjelp av en eiendomsadvokat).

Eiendomslore er rik på historier om hus som er kjøpt på auksjon for godt under markedsverdien, og slike gode kjøp finnes. Auksjoner er imidlertid generelt en mer risikofylt måte å skaffe eiendom enn å kjøpe gjennom den vanlige prosessen. Den virkeligheten gjør det svært viktig å være godt utdannet om hvordan eiendomsauksjoner fungerer og forsvarlige om egenskapene du vurderer å by på.

"Mange tror feil at auksjonshus er en god avtale, " sier John Myers, eiendomsmegler og kvalifisert megler hos Myers & Myers Real Estate i Albuquerque, NM. "Noen auksjonshjem er gode og andre kan være en stor feil .”

For å hjelpe deg med å unngå å gjøre en stor feil, vil denne artikkelen forklare det grunnleggende for auksjoner av boligeiendommer, slik at du kan bestemme om dette alternativet kan fungere for deg - om du vil bo i eiendommen eller bruke det rent som en investering.

Hva du trenger å vite

• Å kjøpe et hus på auksjon er mer risikabelt enn å kjøpe gjennom den vanlige prosessen. Det er viktig å være godt utdannet om hvordan eiendomsauksjoner fungerer.
• Du kan finne hjemmeauksjoner gjennom lokale myndigheter, eiendomsmeglere og nettsteder som RealtyTrac og Auction.com.
• Auksjonseiendommer tillater ofte ikke et hjem inspeksjon eller noen lovlig måte å se på interiøret personlig. Hvis du ikke har råd til risikoen for å kjøpe en eiendom i dårlig stand, hold deg med auksjoner som lar deg inspisere eiendommen før du byr.
• Gå gjennom og forstå alle auksjonsregler, og gjør din due diligence på eiendommer du er interessert i - for eksempel å se etter krav, panterett og okkupanter - før du byr på den.

Tvangsegenskaper

Når en huseier ikke har betalt pantelånet i minst noen måneder, kan de komme i mislighold og havne i avskedigelsesprosessen. Når dette skjer, sender banken et varsel om mislighold hos fylkesopptakeren. Hvis huseieren ikke betaler det skyldige beløpet - eller reforhandler pantelånet med långiveren - kan utlåner sette boligen opp på auksjon og tvinge huseieren ut for ikke-betaling. Disse tvangsauksjonene holdes av bankansatte tillitsmenn.

Eiendomsskatt standard

En annen måte et hjem havner på auksjonsblokken er når eieren ikke betaler den vurderte eiendomsskatten. I disse tilfellene er det den ubetalte skattemyndigheten snarere enn banken som beslaglegger eiendommen. Den resulterende avgiftslåneauksjonen gjennomføres av en lokal lensmann, kontorist eller fylkeskommunens eller lokale myndigheters kontrollkontor.

Delta på auksjonen

Uavhengig av auksjonstype, kan disse begivenhetene finne sted på fysiske steder som lokale myndighetshus og konferanserom på hotellet, og disse personlige auksjonene gjennomføres raskt. Auksjoner av eiendommer skjer også i økende grad på nettet, og auksjoner på nettet kan vare i dager eller uker.

Å kjøpe hus på auksjon har vært og vil fortsette å være populært, ifølge Earl White, medgründer av House Heroes LLC, et Florida eiendomsinvesteringsselskap som kjøper hus, hytter og ledig tomt til bolig. "Eierinnflyttere på budsjett og fagpersoner i eiendommer migrerer til kilder der det er mindre konkurranse, " sier han. ”Naturligvis genererer auksjonsegenskaper færre tilbud, noe som resulterer i en lavere salgspris.

"Forligningsauksjoner gir imidlertid ikke rabattene som eksisterte i løpet av krisen [bolig], " fortsetter White og forklarer at når færre eiendommer er tilgjengelige, er kjøpere svært motiverte på grunn av boligstigning og gunstige pantelån, og online auksjoner har økt konkurransen og drevet opp prisene.

Finne eiendomsauksjoner

En måte å finne auksjoner på er ved å kontakte lokale myndigheter direkte, eller besøke nettstedene deres for informasjon, og deretter følge opp på telefon for å bekrefte detaljene. En annen er gjennom nettsteder som RealtyTrac og Auction.com. Informasjon om online er imidlertid ikke alltid nøyaktig.

Eiendommer kan være oppført som er forhåndshindret fordi eieren står bak betalinger. Disse egenskapene kan aldri gå ut for salg fordi eierne deres fanger opp betalinger eller kommer til en avtale med långiverne.

Lokale eiendomsmeglere og meglere kan også være verdifulle ressurser. Men du kan ikke finne dem ivrige etter å hjelpe fordi agenter og meglere ikke automatisk tjener provisjoner på live-auksjoner. Imidlertid kan disse meglerne tjene provisjoner gjennom auksjoner på nettet.

Data for flere oppføringer

Rapporter om rapportering av flere tjenester (MLS) er langt mer verdifulle for potensielle kjøpere enn online oppføringer, ifølge White, fordi de inneholder alle dataene for oppføringen, inkludert bilder og, viktigste, ikke-offentlige meglerkommentarer. "Ikke-offentlige kommentarer er viktige fordi de spesifiserer kritisk informasjon som påvirker salgsprisen og dager på markedet. For eksempel inneholder [disse MLS-rapportene informasjon om] eiendomsmangel, finansieringsalternativer, belegg og leietakere. "

Den beste måten å vurdere en auksjons eiendom er å samarbeide med eiendomsmeglere, takstmenn, entreprenører og andre som forstår bygg- og ombyggingskostnader og nøyaktig kan estimere eiendommens verdi og kostnadene for arbeidet den trenger.

Mens regler varierer fra sted til side, er MLS og fylkesregister ofte bare tilgjengelige for eiendomslisenser, sier White. Etter hans erfaring hjelper de gjerne gratis hvis du kontakter dem.

White bemerker også at personlige auksjoner har forsvunnet, siden enda mindre fylker har konvertert sine personlige auksjoner til online. Miami og Palm Beach er to steder der både skatte- og tvangsauksjoner nå er fullt online.

Husk at avskedigelsesauksjoner ofte blir utsatt eller kansellert, selv i siste øyeblikk. Utlåner har kanskje ikke skaffet seg alt papiret den trenger, eller låntager kan ha utarbeidet en løsning for å unngå tvangsaukning.

Hva budgivere trenger å vite

Før du byr på en auksjon av eiendommer, må du forstå risikoen du tar. Et dårlig kjøp kan hjemsøke deg i flere år. Du må også forstå auksjonens regler og være forberedt på å følge dem før du prøver å delta.

Du må registrere og sende inn et refunderbart depositum på 5% til 10% av eiendommens forventede salgspris til enheten som holder auksjonen. Hvis auksjonen skjer personlig, må du huske å sjekke inn minst en time før planlagt start og få det offisielle kortet du vil skaffe deg når du er klar til å by.

Å vinne en eiendom på auksjon kan fungere på to forskjellige måter.

• I en auksjon for bekreftelse av utlåner trenger ikke långiveren å akseptere tilbudet ditt, selv om du er høystbydende.
• I en absolutt auksjon får det vinnende budet eiendommen.

Startprisen på auksjonen kan være saldoen som skyldes pantelånet eller et lavere beløp designet for å anspore bud. I en tvangsauksjon har ikke utlåner lov til å tjene på auksjonen. Ofte selges disse egenskapene med tap; hvis det er overskudd, skal det gå til den utelukkede huseieren etter at pantelånet og eventuelle andre panterett er betalt. Auksjonseiendommer er ikke alltid gode tilbud - for eksempel kan auksjonarius sette en skjult reservepris på en eiendom, som er det minste som må budes.

Enten en kjøper deltar på auksjonen personlig eller på nettet, må de huske på at det er en terskelpris for hver eiendom der et lurt kjøp kan bli et tåpelig kjøp, og de må ikke tillate arrangementet, spillestedet eller følelsene sine. å svinge avgjørelsen sin, ”råder Ron Humes, en eiendomsmegler siden 2000 og nåværende administrerende direktør for operasjoner for Post Modern Marketing i Lexington, Ky.

Problemet med å få tilgang til en eiendom

Auksjonseiendommer gir sjelden potensielle kjøpere på samme tilgangsnivå som tradisjonelt solgte eiendommer gjør. Du vil sannsynligvis ikke kunne gå gjennom eiendommen med agenten din når det passer deg, selv om noen auksjonsselskaper tilbyr åpne hus.

"Jeg personlig vil aldri anbefale en klient å kjøpe en eiendom eksternt uten først å gjennomføre øyeepletesten, " sier David Roberson, eiendomsadvokat og megler i San Jose, California. Han og kona eier 22 utleieboliger i tre stater, og han er eier og operatør av Silicon Valley Property Management Group. Enten du eller det pålitelige investeringsteamet ditt, bør vurdere både eiendommen du vurderer og menneskene du har å gjøre grundig evaluering før du forplikter deg juridisk eller økonomisk.

Tilsvarende advarer Humes at kilder som rapporterer om den nåværende eller fremtidige verdien av en eiendom kan være svært unøyaktige med mindre det har vært en evaluering på stedet av fagfolk som vet hvordan de skal samle og vurdere alle nødvendige detaljer. Den beste måten å vurdere en auksjonseiendom på er å jobbe med proffer - eiendomsmeglere, takstmenn og entreprenører - som forstår bygg- og ombyggingskostnader og som nøyaktig kan vurdere eiendommens nåværende og fremtidige verdi og kostnadene for arbeidet den trenger.

Eiendomstilstand og inspeksjoner

Huset kunne ha alle slags problemer - husk at dette var et hus som pleide å tilhøre noen som ikke hadde råd til pantelånet eller eiendomsskatten, så de hadde sannsynligvis ikke råd til noe rutinemessig vedlikehold eller reparasjoner heller. Når denne eieren først skjønte at de ville miste huset, kan de ha forsettlig forsømt det eller til og med alvorlig skade. Eiendommer som har satt seg ledige kan også ha blitt vandalisert eller har hatt tøffere.

Anta at hvis eiendommen ser forferdelig ut fra utsiden, ser den sannsynligvis forferdelig ut på innsiden. Auksjonsegenskaper selges som den er, og du må ha råd til alt og alt av reparasjoner. Fristende selv om det kan være, bør du ikke gjøre overtredelser for å få et bedre inntrykk av eiendommens tilstand.

Du har kanskje sett svømmeføtter gjøre dette på TV - gå inn bakgårder, kikke inn eller til og med klatre gjennom vinduer - men det er ikke lovlig. Og du vil definitivt ikke forstyrre noen som okkuperer hjemmet, ikke bare av høflighet, men også for din sikkerhet. Søk informasjon om eiendommens eierhistorie fra lokale myndigheter, snakk med lokale eiendomsmeglere og be respektfullt om informasjon fra naboer.

Auksjonseiendommer tillater ofte ikke et hjem inspeksjon eller noen lovlig måte å se på interiøret personlig. Hvis du ikke har råd til risikoen for å kjøpe en eiendom i dårlig stand, hold deg med auksjoner som lar deg inspisere eiendommen før du byr. Uten denne informasjonen kan det være vanskelig å vite hva du får til, hva reparasjonskostnader for en eiendom vil være, eller dens sanne verdi før etter at du har blitt eier.

Selv om du kan få en hjemmeinspeksjon, har enhver inspeksjon sine grenser. Problemer bak vegger, i tak og under gulv er kanskje ikke synlige før du tar besittelse. Hvis verktøyene er slått av, kan det hende at du ikke kan oppdage lekkasjer, elektriske problemer, ødelagte apparater eller funksjonssvikt HVAC-utstyr.

Betalingsalternativer: Planlegg foran

Å kjøpe en eiendom på auksjon krever vanligvis mye penger. Hvert auksjonsselskap og fylkeskommune har sine egne krav til betaling, men du vil sannsynligvis trenge kontanter bare for å sikre deg retten til å by. Forskuddsbeløp og kjøpsmetoder avhenger ofte av eiendommen og auksjonshuset. Mer fleksible finansieringsalternativer kan være tilgjengelige ved å kjøpe en bankeid eiendom på den tradisjonelle måten: Auksjoner er ikke den eneste måten å kjøpe tvangsauktioner.

Når det gjelder betaling, skal budgivere på en auksjon ta med kontanter, en postanvisning eller en kassesjekk for summen som auksjonæren krever. Vanligvis må du betale for eiendommen i sin helhet umiddelbart etter å ha vunnet auksjonen. Noen ganger kan det hende du har til neste dag på å fullføre betalingen. Unnlatelse av å fullføre betalingen kan føre til at du taper innskuddet ditt og blir utestengt fra fremtidige auksjoner. Vær forberedt på å gi bevis på midler for å vise at du er i stand til å fullføre kjøpet. Hvis du byr som en enhet, for eksempel et LLC, tillit eller begrenset partnerskap i stedet for som en person, kan det hende du må vise enhetens dokumenter.

Vinnere går gjennom escrow og stenger akkurat som de ville gjort med andre boligkjøp. Budgivere på eiendomsauksjoner er ofte eiendomsinvestorer som har råd til å betale kontanter. For auksjoner som tillater finansierte kjøp, må du forhåndskvalifisere.

Noen auksjonshus foretrekker at du jobber med sine tilknyttede långivere og vil ha disse långivere på stedet på auksjonen. Imidlertid gjør forskningen på forhånd for å bestemme rentene som er tilgjengelige fra konkurrerende långivere. Denne informasjonen kan gi deg en viss innflytelse.

Sørg også for at du forstår auksjonsavgiftene du vil bli forventet å dekke. Humes som er kjøpt på auksjoner mange ganger har kostnader og gebyrer fra auksjonærer, banker, advokater og andre selskaper som kreves for å bringe eiendommen til auksjonen, sa Humes. "Det er ikke uvanlig å finne 10% auksjonsgebyr, bankrenter og straffer, advokatgebyr, 12% salgsgebyr, eiendomsforberedelsesgebyr og lignende som blir gitt videre til kjøperen."

Se etter eventuelle krav, panterett og okkupanter

Før du byr, vil du leie et tittelsøkfirma for å se hvem som kan ha panterett på eiendommen. Hvis du vinner den, blir du ansvarlig for panterett, noe som betyr mer penger ut av lommen.

Det kan være andre krav mot hjemmet - ikke bare skattepliktige, men entreprenørselskaper eller et annet pantelån. Budgivere bør ta kontakt med auksjonsselskapet for å sikre at eiendommen har en klar tittel. Hvis du vinner en auksjon, vil du kjøpe tittelforsikring under escrow eller umiddelbart etter stenging for å beskytte deg mot panterett som ikke er avdekket under tittelsøket.

I noen tilfeller vil den (tidligere) eieren eller en squatter okkupere eiendommen, noe som betyr at du blir nødt til å kaste dem ut - en prosess som i beste fall kan være ubehagelig og lang og kostbar i verste fall. For å forenkle prosessen kan det være lurt å tilby dem flere tusen dollar foran for å flytte ut og overlate tastene.

Avstå fra å gjøre noe til du har tittelen. Unngå trangen til å starte renoveringer eller flytte inn i eiendommen umiddelbart etter at du har fått et salgsbevis. Du må fremdeles vente i opptil 10 dager for å motta tittelsertifikatet ditt. Eiendommen er ikke virkelig din før du har det sertifikatet; eieren kunne fortsatt beholde sin rett til hjemmet ved å inngi innvendinger mot salget hos retten eller ved å betale ned lånet.

Bunnlinjen

Tvister kan være økonomisk tiltalende, men det er mange hindringer du må vurdere før du kjøper. Bare fordi et hjem er til salgs på auksjon, betyr ikke det at du kan få det til en god pris (eller at hjemmet er en god pris til enhver pris - det kan være en pengegrop). Men for kunnskapsrike, intelligente og motiverte individer er eiendomsauksjoner verdt å utforske som en måte å få et hjem eller en investeringseiendom billig på.

Når det er sagt, kan du vurdere eiendommer som ikke er auksjon som et alternativ. "Det kan være mulig å finne en bedre avtale når du forhandler med en selger som har egenkapital i en eiendom og kan forhandle på egne vegne uten alle auksjonens tilknyttede straffer og gebyrer, ” råder Humes. Du kan også ha mer konkurranse på auksjoner fra selskaper som kjøper eiendommer for å vende som forretningsmodell. Auksjonsboliger er ikke alltid det beste tilbudet for den gjennomsnittlige boligkjøperen. ”

Hvis du er interessert i å prøve å hente en god handel på en auksjon, er det mye å lære. Auksjoner er en mer risikofylt måte å kjøpe eiendom enn gjennom en eiendomsmegler. Det er viktig å være ekstremt godt utdannet om prosessen og om egenskapene du er interessert i å by på. Å samarbeide med en lokal eiendomsmegler eller megler for å identifisere potensielle eiendommer kan hjelpe, selv om de kanskje ikke er interessert med mindre du kan oppnå en kompensasjonsavtale.

Til slutt, sørg for å gjennomgå alle auksjonsreglene og gjennomføre aktsomhet på eiendommen før du byr. Søk råd hos en eiendomsadvokat - ideelt sett en erfaren med avskærmningssalg - for å forsikre deg om at du forstår hva ditt ansvar og ansvar vil være hvis du vinner den som tilbyr.