Felles leieforhold - TIC
Felles leieforhold er en ordning der to eller flere personer eier eierrettigheter i en eiendom eller en tomt. Eiendommen kan være kommersiell eller bolig. Når en leietaker til felles dør, går eiendommen over til den leietakers bo. Hver uavhengige eier kan kontrollere en lik eller annen prosentandel av den totale eiendommen. Leieforholdet i felles partner har også rett til å overlate sin andel av eiendommen til enhver mottaker som en del av boet. Kontraktsvilkår for leietakere til felles er detaljert i skjøte, tittel eller andre juridisk bindende dokumenter om eiendomseiendom.
Slik fungerer TIC
Når to eller flere personer eier eiendommer som leietakere til felles, eies alle områdene av eiendommen likt av gruppen. Medleietakerne kan ha en annen andel eierinteresser. Sarah og Debbie kan for eksempel eie 25% av en eiendom, mens Leticia eier 50%. Mens prosentandelen som eies varierer, kan ingen personer kreve eierskap til noen spesifikk del av eiendommen.
Leieforhold i vanlige avtaler kan opprettes når som helst. Så en person kan utvikle en interesse i en eiendom år etter at de andre medlemmene har inngått en leieforhold i felles avtale. Når vi kommer tilbake til eksemplet ovenfor, kan vi si at Sarah og Leticia opprinnelig eide 50% av eiendommen. På et tidspunkt bestemte Sarah seg for å dele sin 50% del med Debbie som forlater gruppen med en 25/25/50 splittelse.
Videre kan medlemmene i avtalen selge eller låne mot sin del av eierskapet.
Viktige takeaways
- Felles leieforhold er en ordning der to eller flere personer har eierinteresser i en eiendom.
- Leietakere til felles kan eie forskjellige prosenter av eiendommen.
- Felles leietakere kan testamentere sin del av eiendommen til hvem som helst etter deres død.
- Felles leieforhold skiller seg betydelig fra et felles leieforhold, spesielt med tanke på etterlatte rettigheter og graden av eierforhold hver leietaker har.
Kassering av en TIC
En eller flere medleietakere kan kjøpe ut andre medlemmer for å løse opp leieforholdet til felles. Hvis medleietakerne skulle utvikle motstridende interesser eller retninger for eiendommens bruk, forbedring eller ønsker å selge eiendommen, må de komme til en felles avtale for å komme videre. I tilfeller hvor en forståelse ikke kan oppnås, kan det skje en partisjonstiltak. Partisjonsaksjonen kan være frivillig eller rettskraftig, avhengig av hvor godt medleietakerne samarbeider.
I en rettslig partisjon, vil en domstol dele eiendommen mellom leieforholdet i vanlige medlemmer, slik at hvert medlem kan gå videre separat fra andre medlemmer. Kjent som en partisjon i natur, er det den mest direkte måten å dele opp eiendommen på, og er vanligvis metoden som brukes når medleietakere ikke er motstridende.
Hvis medleietakerne nekter å samarbeide, kan de vurdere å inngå en partisjon av eiendommen ved salg. Her selges eierandelen og inntektene blir delt mellom medleietakerne i henhold til deres respektive interesser i eiendommen.
Eiendomsskatter med TIC-eiendommer
Leieforholdet i felles avtale, styrt av gjeldende lov, skisserer vanligvis konsekvensene av delt eierskap på en eiendoms skatter. Kontrakten vil skissere hvordan skatteplikt fordeles kontraktsmessig til hver eier.
Fordi et leieforhold i felles avtale ikke lovlig deler en pakke med tomt eller eiendom, vil de fleste skatteregler ikke tildele hver eier en proporsjonal eiendomsskattregning basert på eierandelen. Oftest får leietakerne til felles en enkelt regning for eiendomsskatt.
I mange jurisdiksjoner pålegger et leieforhold i felles avtale solidarisk ansvar for medleietakerne. Denne bestemmelsen betyr at hver av de uavhengige eierne kan være ansvarlig for eiendomsskatten opp til hele vurderingsbeløpet. Ansvaret gjelder for hver eier uavhengig av nivå eller eierandel.
Når eiendomsskatten er oppfylt, vil medleietakere trekke den betalingen fra inntektsskatteregistreringen. Hvis skatterettens jurisdiksjon fulgte solidarisk ansvar, kan hver medleietaker trekke beløpet de bidro med fra inntektsskatteregistrering. I fylkene som ikke følger denne prosedyren, kan de trekke en prosentandel av den totale skatten opp til eierskapsnivået.
Leieforhold i felles vs felles leieforhold
Selv om de høres like ut, skiller leieforhold til felles seg på flere måter fra et felles leieforhold. I et felles leieforhold får leietakere like store andeler av en eiendom med samme skjøte på samme tid.
En av de viktigste forskjellene kommer med tillegg eller fjerning av ethvert medlem fra avtalen. I TIC-avtaler bryter ikke endringen i medlemmene avtalen. Med et felles leieforhold brytes avtalen hvis noen av medlemmene ønsker å selge sin interesse.
For eksempel, hvis en eller flere medleietakere ønsker å kjøpe ut de andre, må eiendommen teknisk sett selges og inntektene fordeles likt mellom eiere. Felles leieforhold kan også bruke den juridiske skilleveggen for å skille eiendommen hvis bedriften er stor nok til å imøtekomme denne separasjonen.
Felles leietaker
En annen vesentlig forskjell oppstår i tilfelle en med leietakers død. Som nevnt tidligere tillater TIC-avtaler overføring av eiendommer som en del av eierens bo. Imidlertid, i en felles leieforholdsavtale, går tittelen på eiendommen til den gjenlevende eieren.
Med andre ord har leietakere til felles ingen automatiske rettigheter til å overleve. Med mindre det avdøde medlemmets siste testament spesifiserer at deres interesse i eiendommen skal deles mellom de gjenlevende eierne, tilhører en avdød leietaker i felles interesse deres bo. Motsatt, med felles leietakere, overføres den avdøde eierens interesse automatisk til de gjenlevende eierne. For eksempel når fire felles leietakere eier et hjem og en leietaker dør, ender hver av de tre overlevende med ytterligere en tredjedel av eiendommen.
Ekteskap og eiendomsbesittelse
Noen stater setter felles leieforhold som standard eiendomseiendom for gifte par, mens andre bruker leieforholdet i felleseie-modellen. En tredje modell, brukt i rundt 25 stater, er en leieforhold i sin helhet (TbyE), der hver ektefelle har en like og udelt interesse i eiendommen.
Fordeler og ulemper med et leieforhold til felles
Å kjøpe et hjem med et familiemedlem, en venn eller en forretningspartner som leietakere til felles kan hjelpe enkeltpersoner lettere å komme inn på eiendomsmarkedet. Fordi innskudd og betaling er delt, kan det være billigere å kjøpe og vedlikeholde eiendommen enn det ville vært for en person. I tillegg kan lånekapasiteten effektiviseres hvis den ene eieren har en større inntekt eller bedre økonomisk støtte enn de andre medlemmene.
Pros
Forenkler eiendomskjøp
Antall leietakere kan endre seg
Ulike grader av eierskap mulig
Ulemper
Ingen automatiske overlevelsesrettigheter
Alle leietakere er like ansvarlige for gjeld, skatt
Én leietaker kan tvinge salg av eiendom
Men når du pantsetter eiendom som leietakere til felles, signerer typisk alle låntakere dokumentene. Siden alle medlemmer signerer pantelån, kan utlåner i tilfelle av mislighold beslaglegge eierandelene fra alle gruppemedlemmer. Selv om en eller flere låntakere slutter å gi bidrag til pantebetalingen, må de andre låntakere fortsatt dekke betalingene for å unngå utestengelse.
Muligheten til å bruke et testament for å utpeke mottakere til eiendommen gjør det mulig for leietaker å kontrollere sin andel. Hvis en medleietaker dør uten testament, vil hans interesse for eiendommen gå gjennom skifterett - en kostbar hendelse både når det gjelder tid og penger.
De resterende medleietakerne kan også synes at de nå eier eiendommen med noen de ikke kjenner eller som de ikke er enige med. Denne nye medleietakeren kan inngi en partisjon, og tvinger uvillige medleietakere til å selge eller dele eiendommen.
Eksempel på felles leieforhold (TIC)
California tillater fire typer sameie som inkluderer felleseie, partnerskap, felles leieforhold og leieforhold til felles. Imidlertid er TIC standardformen blant ugifte parter eller enkeltpersoner som til sammen skaffer seg eiendom. I California har disse eierne status som leietakere til felles, med mindre deres avtale eller kontrakt uttrykkelig sier noe annet, om å opprette et partnerskap eller fellestid.
I følge SirkinLaw, et eiendomsadvokatfirma i San Francisco som spesialiserer seg på sameie.
Flere og flere henvender seg til leietakere til felles ... som en måte å maksimere sin kjøp og salgskraft. Disse ordningene senker prisene og øker valget for kjøpere ved å la dem samle ressurser og kjøpe mer eiendom enn de ellers kunne eller ville.
I et blogginnlegg fra august 2018 skriver de at TIC-konverteringer - endring av eierstrukturen for sameieeiendommer til et leieforhold i vanlig arrangement - har blitt spesielt populære i storbyområdene Greater Los Angeles og San Francisco / Oakland.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.