Vil boligrenoveringene lønne seg?

Ombygging av visse områder i enebolig er en utmerket måte for huseiere å legge til økt funksjonalitet og skjønnhet til en eiendom på andres bekostning. Ved å velge riktig prosjekt for å forbedre boområdet ditt, kan en betydelig del av utgiftene overføres til fremtidige eiere i form av økte eiendomsverdier.

Viktige takeaways

• Ombygging kan øke avkastningen på investeringer i et hus. Tre dekk, vindusutskiftning og oppgradering av kjøkken og bad har en tendens til å generere de høyeste avkastningene.
• For kostnadsøkning må ombyggingsprosjekter generelt løse en design eller strukturell feil for å tjene tilbake byggekostnadene.
• Kostnadene for renovering av leieboliger kan tilbakebetales ved salg, men også med økte leiepriser som er oppdraget av oppdaterte hjem.
• Boliglån er en måte å finansiere oppussingsprosjekter på, slik at det kun er rentebetalinger til eiendommen er solgt og kostnadene blir samlet inn.
• En av de største feilene ved å renovere er å forbedre et hjem som ligger godt over gjennomsnittet for nabohusene. Boligprisene har en tendens til å gjenspeile den lokale boligkjøperens smak og beløpet de er villige til å betale.

Hva du bør vurdere før du skal renovere

Avkastningen på investeringer (ROI) i et gitt renoveringsprosjekt er en funksjon av lokale markedskarakteristikker, tilstanden til boligmarkedet når eiendommen selges og kvaliteten på utført arbeid. Historisk og i gjennomsnitt har visse prosjekter, for eksempel tillegg av tredekke, oppgradering av kjøkken og bad og utskifting av vindu, vist den største avkastningen uavhengig av eiendommens beliggenhet eller tilstanden til markedet for boligeiendommer.

Større renoveringer er ikke alltid bedre, ettersom å bruke mer ikke alltid sikrer større verdiskapning.

Med mindre ombyggingsprosjektet er designet for å løse et strukturelt problem eller designfeil, er det imidlertid usannsynlig at en huseier vil tjene mer enn byggekostnadene. Hvis kostnadsbesparelse er et så viktig hensyn som økt glede av å forbedre eiendommen, bør huseiere vurdere smaken til potensielle kjøpere når de bestemmer hvilke prosjekter de skal satse på.

For investorer som ombygger leieboliger, kan kostnadene for å forbedre den ikke bare gjenvinnes ved salgstidspunktet, men også gjennom de økte leieprisene som er oppdraget av oppdaterte boliger.

Fortsatt må huseiere være forsiktige med hvilke prosjekter de velger å fullføre, siden potensielle verdigevinster bare kan realiseres i den grad det er kjøpere som er villige til å betale for oppussingen.

Vurder din beliggenhet

Når du vurderer en hvilken som helst type prosjekt, er det viktig å sørge for at forbedringene som er gjort, passer for den aktuelle boligtypen og det lokale eiendomsområdet. En feil huseiere ofte gjør er å forbedre hjemmene sine godt over gjennomsnittet for nabohusene. Kjøpere tiltrekkes av bestemte nabolag på grunn av tjenestene som ligger i nærheten, og fordi hus i det området selger innenfor kjøperens prisklasse. Selv om et hus som forbedres godt over andre i nærheten, fremdeles kan ha samme interessenivå sammenlignet med andre som markedsføres, er det lite sannsynlig at det vil ha en premie som er godt over gjennomsnittet bare på grunn av de ekstra forbedringene.

Eiendomsmeglere vil vite når prosentvis verdiøkning er høyere for gjennomsnittlig eller under gjennomsnittet priset hjem i et gitt nabolag, og lavere for hus priset på toppen av sine respektive markeder. Det er i disse periodene med økt økonomisk aktivitet og økt etterspørsel etter eiendommer at forbedringer vil ha størst innvirkning på hjemmets markedsverdi.

Tid vil også ha innvirkning på en forbedrings evne til å øke eiendomsverdiene. Å gjøre strukturelle eller designforbedringer, som bygningstilskudd eller etterbehandling av råareal, vil tilføre verdi i en lengre tidsramme enn, for eksempel, oppdateringer til kjøkken og bad eller teknologiske forbedringer, for eksempel nye klimaanlegg, fordi sistnevnte har en tendens til å bli foreldet. over tid.

Geografisk beliggenhet vil også ha stor innvirkning på den raskeste eller største tilbakebetalingen fra prosjekter. For eksempel gjør vedlikeholdstiden og kostnadene ved svømmehaller i bakken det vanskelig å gjenvinne installasjonsomkostningene, og i noen tilfeller vil den redusere den totale verdien av et hjem. Imidlertid kan det ikke være tilfelle i de sørlige regionene i USA, der lengre perioder med ekstremt varmt vær gjør svømmebassenger til et verdifullt supplement for noen huseiere.

Hvordan regjeringen kan hjelpe

På grunn av at renter er fradragsberettiget fra inntektsskatt, kan onkel Sam bidra til å subsidiere boligutbedring, noe som gjør byggekostnadene enda mindre tyngende for eiendomseiere.

For de mindre risikovillige kan huseiere som har samlet tilstrekkelig egenkapital i hjemmene sine bruke finansielle instrumenter, for eksempel en refinansiering av utbetaling eller egenkapitallån, til å finansiere byggeprosjektene sine. Ved å bruke disse metodene, ville de eneste pengene som er nødvendige for å fullføre de planlagte prosjektene være rentebetalingene for å opprettholde lånene, som i de fleste tilfeller er skattefradrag. Oppdragsgiver kan tilbakebetales når eiendommen endelig blir solgt.

Prosjektets avkastning

Den endelige grunnen til å ta på seg ethvert boligoppussingsprosjekt som eier-beboer er gleden man får fra å bo i et oppdatert hjem. For de som håper å tjene på en ombygging, er det flere kilder som gir innsikt i forventet tilbakebetaling på spesifikke prosjekter. For eksempel publiserer magasinet REALTOR® en årlig rapport "Cost vs. Value" som sammenligner kostnadene for vanlige ombyggingsprosjekter og viser tilbakebetaling som huseiere kan forvente. Disse tilbakebetalingsestimatene er basert på det grunnleggende fundamentale markedet for boligmarked den gang, samt de gjennomsnittlige byggekostnadene.

Tabell 1 inneholder nasjonale gjennomsnittsestimater, men huseiere kan finne mer spesifikk informasjon på Remodeling Online, og tilbyr de samme estimatene for forskjellige geografiske områder i USA. Disse gjennomsnittlige tilbakebetalingsområdene for de vanligste ombyggingsprosjektene gir potensielle selgere en bred indikasjon på hvilke prosjekter som har størst sannsynlighet for å returnere en stor del av prosjektkostnadene ved salg. Forskjeller i gjennomsnittlig utvinning forklares av omfanget og kvaliteten på utført arbeid, med mindre, mindre nyttige prosjekter som ligger i den nedre enden av utvalget.

Kilde: Ombygging på nettet

Forbedringer, som for eksempel ombygging av kontor og soverom, hadde de største utvinningsområdene, fra 50-70%. Den store spredningen skyldes forskjeller i størrelsen på renoveringene og viktigheten av rommet for den generelle utformingen av hjemmet, for eksempel gjesterom kontra master suite. (For relatert lesing, se "6 ting du tror gir verdi for ditt hjem - men ikke gjør det")

Bunnlinjen

Når du vurderer et ombyggingsprosjekt, bør huseiere vurdere verdien de vil få fra prosjektet i forhold til eventuell kostnadsøkning som kan være tilgjengelig ved salg. Når man vurderer to like nyttige endringer, bør huseiere imidlertid undersøke lokale eiendomsguider for å finne ut hvilke prosjekter som mest sannsynlig vil betale for seg selv. Husk at større ikke alltid er bedre, og å bruke mer ikke alltid sikrer en større grad av verdiskaping. Boligprisene vil alltid gjenspeile smaken til lokale eiendomskjøpere og beløpene som kjøperne er villige til å betale i et bestemt nabolag eller underavdeling.