Vil hjemmesalget ditt gi deg et skattesjokk?

For mange mennesker er hjemmene deres største eiendeler - de som de kanskje planlegger å selge en dag for å flytte til en annen del av landet, oppgradere til et større hjem eller bidra til å finansiere pensjon. Med mindre du har solgt et hjem i løpet av de siste årene, er du kanskje ikke klar over at revisjoner i skattekoden kan påvirke hvor mye du ender opp med etter salget. Lær hvordan de nyeste skattelovene vil påvirke deg hvis du bestemmer deg for å flytte.

De gamle reglene
I det siste kunne selgere utsette gevinstskatt på alt fortjeneste, uansett hvor stort, så lenge de oppfylte følgende to krav:

• Kjøpte et erstatningssted som koster mer enn mottatt beløp for boligen som ble solgt.
• Kjøpte utskiftningen innen to år før eller to år etter salgstidspunktet.

Anta for eksempel at du hadde kjøpt et hjem for $ 200.000 og solgt det på fem år for $ 300.000. Så lenge du kjøper en annen innen to år for minst $ 300 000, kan du unngå merverdiavgift på $ 100 000-overskuddet. Videre kunne du fortsette denne prosessen hvert år, og potensielt bygge et ubegrenset antall skatteutsatt gevinst. Da du døde, kunne gevinsten ha blitt utslettet på grunn av oppstart i basisavsetningen for mottakerne.

I tillegg kan en selger som var fylt 55 år permanent ekskludere fortjeneste inntil $ 125 000 uten å kjøpe et annet hjem.

De nye forskriftene
6. mai 1997 trådte skattelettelsesloven fra 1997 i kraft. Handlingen fjernet den kontinuerlige ubegrensede utsettelsen av overskuddet og erstattet den med avkortede unntak.

Enkelte skattebetalere kan nå ekskludere inntil 250 000 dollar i fortjeneste ved hjemmets salg. Gifte par som innleverer i felleskap kan ekskludere 500 000 dollar fra deres skattepliktige inntekt. Alder er ikke en faktor, og du trenger ikke kjøpe et erstatningshjem. Etter at du har tatt eksklusjonen, kan du kjøpe et rimeligere hjem eller til og med leie et. Enda bedre, skattemyndighetene lar deg bruke eksklusjonen hver gang du selger din primære bolig.

Det er to regler:

• Du må ha eid og brukt huset som din primære bolig i minst to av de foregående fem årene.
• Du kan ikke ha brukt utestengelsen i løpet av de to foregående årene.

Anta for eksempel at et ektepar hadde kjøpt hjemmet sitt for åtte år siden for $ 200.000 og bodde i det i løpet av den tiden. Nå er de klare til å selge for $ 450 000 og flytte til et større hjem som koster $ 400 000 i en rimeligere del av landet for å imøtekomme deres ekspanderende familie. På grunn av utestengelsen, vil de ikke måtte betale kapitalgevinstskatt på fortjenesten $ 250.000.

La oss se 20 år fremover når paret vårt vil trekke oss og redusere størrelsen til en leilighet. De selger sitt store hjem for en million dollar og kjøper en leilighet for $ 750 000. De vil ha en gevinst på $ 600 000 dollar (1 million dollar - $ 400 000 dollar) på hussalget. Imidlertid vil de bare måtte betale skatt på $ 100 000 for fortjeneste på grunn av $ 500 000 ekskludering. De kan bruke de $ 250 000 i kontanter som gjenstår etter at de kjøper leiligheten slik de måtte ønske.

Ytterligere poeng
De påkrevde to års eierskap og bruk i løpet av femårsperioden som slutter på salgsdatoen, trenger ikke å være kontinuerlig. Derfor, hvis du leide ut huset ditt i løpet av det første, tredje og femte eierskapsåret, men bodde i det i andre og fjerde år, kan du fortsatt utelukke det.

Videre er det unntak fra den to år lange beleggsregelen. Disse inkluderer: funksjonshemming, fordømmelse og skilsmisse.

Hvis utelukkelsen utsletter all gevinsten din, trenger du ikke rapportere salget på selvangivelsen. Ellers må du arkivere transaksjonen i plan D. I begge tilfeller må du huske å føre alle poster i minst tre år.

Tror ikke du bare kan bruke denne eksklusjonen hvis du eier et enkelt, tradisjonelt hus. Loven gjelder for enhver bolig du anser som din primære bolig, for eksempel en:

• husbåten
• Leilighet eller rekkehus
• Samvirkende leilighet
• Mobilhjem

Slik reduserer du skatten
Selv om det er betydelig å unngå skatt på en fortjeneste på $ 250 000 ($ 500 000 for felles skatteopptakere), er det kanskje ikke nok til å oppveie noen selgers gevinster totalt. Det er noen få ting du kan gjøre for å øke kostnadsgrunnlaget og redusere skatteplikten.

Gå gjennom postene dine for å finne ut om du hadde andre tillatte utgifter, inkludert:

• Oppgjørsgebyr eller stengekostnader da du kjøpte boligen
• Eiendomsskatt som selgeren skyldte, men som du betalte og ikke ble refundert
• Hjemmeutbedringer, for eksempel et nytt tak eller romtillegg

Bunnlinjen
Til slutt, se på de andre investeringene dine. Eier du aksjer, obligasjoner eller andre eiendommer som er mindre verdt enn du betalte for dem? Du kan selge disse og bruke tapene for å utligne kapitalgevinsten på boligsalget.