4 måter å verdsette en eiendom til leie av eiendommer

Det er flere spørsmål investorer stiller seg selv når det gjelder å investere sine hardt opptjente penger. Hvor mye vil investeringen komme tilbake? Hva koster det? Men enda viktigere, bør investorer være opptatt av verdien. Dette gjelder spesielt når du vurderer å kjøpe en investeringseiendom.

Inntektene fra investeringsrelaterte eiendommer er historisk høy. Husleiene tilbyr en økende inntektskilde, og det er en jevn måte å tjene penger på. Men før du går inn på eiendomsutleiespillet, hvordan kan man gjøre evalueringer?

Les videre for å finne ut noen av de vanligste måtene å verdsette høye nivå på utleieeiendommer.

Viktige takeaways

• Å bestemme kostnadene for og avkastningen på en investeringseiendom er like viktig som å finne ut av verdien.
• Investorer kan bruke salgssammenligningstilnærmingen, prisfastsettelsesmodellen for kapitalen, inntektsmetoden og kostnadsmetoden for å bestemme eiendomsverdier.
• Det er ikke en løsning som passer til alle størrelser, så det kan hende at en kombinasjon av disse faktorene må brukes.

4 måter å verdsette en eiendom til leie av eiendommer

Salgssammenlignings-tilnærmingen

Salgssammenligningstilnærmingen (SCA) er en av de mest gjenkjennelige formene for verdsettelse av fast eiendom. Det er metoden som er mest brukt av takstmenn og eiendomsmeglere når de vurderer eiendommer. Denne tilnærmingen er ganske enkelt en sammenligning av lignende boliger som har solgt eller leid lokalt over en gitt tidsperiode. De fleste investorer vil ønske å se en SCA over en betydelig tidsramme for å skaffe seg eventuelle nye trender.

SCA er avhengig av attributter eller funksjoner for å tildele en relativ prisverdi. Disse verdiene kan være basert på visse egenskaper, som antall soverom og bad, garasjer og / eller innkjørsler, bassenger, dekk, peiser - alt som gjør en eiendom unik og skiller seg ut. Pris per kvadratfot er en vanlig og lettfattelig metrikk investorer kan bruke til å bestemme hvor eiendommen deres er bør verdsettes. Med andre ord, hvis et 2000 kvadratmeter stort rekkehus leier for $ 1 / kvadratfot, kan investorer rimeligvis forvente inntekter i det ballparket, forutsatt at sammenlignbare rekkehus i området også går for det.

Husk at SCA er noe generisk - det vil si at hvert hjem har en unikhet som ikke alltid er kvantifiserbar. Kjøpere og selgere har unik smak og forskjell. SCA er ment å være en grunnleggende eller rimelig mening, og ikke et perfekt prediktor eller verdsettelsesverktøy for eiendommer. Det er også en metode som bør brukes for å sammenligne med relativt like hjem. Så det fungerer ikke hvis du skal verdsette eiendommen du er interessert i, det vil si 2000 kvadratmeter med garasje, svømmebasseng, seks soverom og fem fulle bad med en annen eiendom som har halvparten av antall soverom, ingen basseng og er bare 1200 kvadratmeter.

Det er også viktig for investorer å bruke en sertifisert takstmann eller eiendomsmegler når de ber om en sammenlignende markedsanalyse. Dette reduserer risikoen for uredelige takseringer, som ble utbredt under eiendomskrisen i 2007.

Prismodellen for kapitalforvaltning

Prismodellen for kapitalforvaltning (CAPM) er et mer omfattende verdsettelsesverktøy. CAPM introduserer begrepene risiko og mulighetskostnader da det gjelder eiendomsinvestering. Denne modellen ser på potensiell avkastning på investeringer (ROI) hentet fra leieinntekter og sammenligner den med andre investeringer som ikke har noen risiko, for eksempel statsobligasjoner i USA eller alternative former for investering i eiendommer, for eksempel eiendomsinvesteringer (REITs) .

I et nøtteskall, hvis forventet avkastning på en risikofri eller garantert investering overstiger potensiell avkastning fra leieinntekter, er det rett og slett ikke økonomisk fornuftig å ta risikoen for utleieeiendommer. Når det gjelder risiko, vurderer CAPM den iboende risikoen for å leie fast eiendom.

For eksempel er ikke alle leieboliger de samme. Sted og eiendom alder er viktige hensyn. Å leie eldre eiendommer betyr at utleiere sannsynligvis vil pådra seg høyere vedlikeholdsutgifter. En eiendom til leie i et område med høyt kriminalitet vil trolig kreve flere forholdsregler enn en utleie i et inngjerdet samfunn.

Denne modellen foreslår å ta hensyn til disse risikoene før du vurderer investeringen din eller når du etablerer en leieprisestruktur. CAPM hjelper deg med å bestemme hvilken avkastning du fortjener for å sette pengene dine i fare.

Inntektsmetoden

Inntektsmetoden fokuserer på hva den potensielle inntekten for utleieboliger gir i forhold til innledende investering. Inntektsmetoden brukes ofte til investering i kommersiell eiendom.

Inntektsmetoden brukes ofte med investering i kommersiell eiendom.

Inntektsmetoden er avhengig av å bestemme den årlige kapitaliseringsgraden for en investering. Denne satsen er den anslåtte årsinntekten fra brutto husleie multiplikatoren delt på nåværende verdi av eiendommen. Så hvis et kontorbygg koster 120 000 dollar å kjøpe og den forventede månedlige inntekten fra utleie er $ 1 200, er den forventede årlige kapitaliseringsgraden:

14.400 ($ 1.200 x 12 måneder) ÷ $ 120.000 = 0, 12 eller 12%

Dette er en veldig forenklet modell med få forutsetninger. Mer enn sannsynlig er det renteutgifter på et pantelån. Dessuten kan fremtidige leieinntekter være mer eller mindre verdifulle fem år fra nå enn de er i dag.

Mange investorer er kjent med netto nåverdien av penger. Dette konseptet er brukt på eiendom og er også kjent som en nedsatt kontantstrøm. Dollars mottatt i fremtiden er underlagt både inflasjons- og deflasjonsrisiko, og presenteres i rabatterte vilkår for å gjøre rede for dette.

Brutto leie multiplikator tilnærming

Denne tilnærmingen verdsetter en utleie eiendom basert på mengden leie en investor kan samle inn hvert år. Det er en rask og enkel måte å måle om en eiendom er verdt investeringen. Dette er selvfølgelig før du vurderer skatter, forsikringer, verktøy og andre utgifter forbundet med eiendommen, så det bør tas med et saltkorn.

Selv om det kan være lik inntektsmetoden, bruker ikke brutto leiemultiplikatoren (GRM) tilnærmingen netto driftsinntekter som takstrate, men i stedet brutto leie. Brutto husleie multiplikatorens cap rate er større enn en, mens cap rate for inntekten tilnærming er en prosentverdi. For å få en sammenligning av epler-til-epler, bør du se på GRM-er og leieinntekter for andre, lignende eiendommer som den du er interessert i.

La oss si at en kommersiell eiendom som selges i nabolaget du ser etter for $ 500 000, med en årlig inntekt på $ 90 000. For å beregne GRM-delen, deler vi salgsprisen med den årlige leieinntekten: $ 500 000 ÷ $ 90 000 = 5, 56. Du kan sammenligne dette tallet med det du ser på, så lenge du vet om den årlige leieinntekten. Du kan finne ut markedsverdien ved å multiplisere GRM med den årlige inntekten. Hvis den er høyere enn den som solgte nylig - dvs. for 500 000 dollar - kan det ikke være verdt det, så vurder å gå videre.

Kostnadsmetoden

Kostnadstilnærmingen for å verdsette eiendommer sier at eiendom bare er verdt det den med rimelighet kan brukes til. Det estimeres ved å kombinere tomteverdien og avskrevet verdi av eventuelle forbedringer.

Takstmenn fra denne skolen taler ofte for den høyeste og beste bruken for å oppsummere kostnadsmetoden til fast eiendom. Det brukes ofte som grunnlag for å verdsette ledige tomter.

For eksempel, hvis du er en leilighetsutvikler som ønsker å kjøpe tre dekar med land i et karrig område for å konvertere til sameier, vil verdien av det landet være basert på den beste bruken av det landet. Hvis landet er omgitt av oljefelt og den nærmeste personen bor 20 kilometer unna, er den beste bruken og derfor den høyeste verdien av den eiendommen ikke å konvertere til leiligheter, men muligens utvide borerettighetene for å finne mer olje.

Et annet argument for beste bruk har å gjøre med eiendomsregulering. Hvis den potensielle eiendommen ikke er sonet til boligformål, reduseres verdien av den, da utbygger vil pådra seg betydelige kostnader for å bli omzonert. Det anses som mest pålitelig når det brukes på nyere strukturer og mindre pålitelig for eldre egenskaper. Det er ofte den eneste pålitelige tilnærmingen når man ser på spesielle bruksegenskaper.

Bunnlinjen

Det er ingen måte å bestemme verdien av en leiebolig. De fleste seriøse investorer ser på komponenter fra alle disse verdsettelsesmetodene før de tar investeringsbeslutninger om utleieeiendommer. Å lære disse innledende verdsettelseskonseptene bør være et skritt i riktig retning for å komme inn i eiendomsinvesteringsspillet. Når du har funnet en eiendom som kan gi deg et gunstig inntektsbeløp, kan du finne en gunstig rente for den nye eiendommen ved å bruke en pantekalkulator. Å bruke dette verktøyet vil også gi deg mer konkrete tall å jobbe med når du vurderer en potensiell utleiebolig.