Captive Real Estate Investment Trust
En eiendomsinvesteringsfond er ganske enkelt en eiendomsinvesteringsforening (REIT) med kontrollerende eierskap fra et enkelt selskap. Selskaper med eiendomsbesittelse som er tilknyttet virksomheten deres, kan synes det er en fordel å binde eiendommer til et REIT for de spesielle skattelettelser. Denne avgiftsbegrensende strategien kan brukes av detaljister og banker med mange butikker eller filialer.
Viktige takeaways
- REIT er en REIT med større enn 50% eierandel av et enkelt selskap.
- Captive REIT er vanligvis datterselskaper.
- Som REIT-er nyter captive REIT-er alle de samme skattemessige fordelene som en standard REIT.
- Omfattende kan captive REIT-regnskap være komplisert for et morselskap og det captive REIT-datterselskapet.
- Regnskaps- og skattefagfolk bør sørge for at de er i samsvar med alle føderale og statlige lover som inkluderer REIT-er i fangenskap.
Forstå fangstfond for investeringer i fast eiendom
Det kan opprettes en tillit til eiendomsinvestering for å dra nytte av skattelettelsene som tilbys av en eiendomsinvesteringsforening (REIT). Bedrifter kan velge å utvikle eller ta kontrollerende eierskap i en REIT for status som fanget. Kontrollerende eller captive status er definert som mer enn 50% av stemmeberettiget eierandel av en REIT.
Selskaper som bygger en captive REIT med det formål å forvalte egne eiendommer, vil typisk karakterisere dem som enten REIT-er eller leie REIT. Lån REITs gir pantekapital for løftet om gjensidige inntekter som ofte er grunnlaget for en REITs inntekter. Bedrifter kan også bruke fast eiendom til å investere eiendommer ved å overføre eiendommer til en REIT og deretter leie eiendommene fra disse REIT-ene.
Eiendomsinvesteringer
En captive REIT er ganske enkelt en REIT med kontrollerende eierskap fra et enkelt selskap. Utover det er captive REITs ganske enkelt REITs. En enhet kan klassifiseres som en REIT hvis den oppfyller visse krav til Internal Revenue Service og Tittel 26 i Internal Revenue Code. REITs kan være trusts, foreninger eller selskaper, men uansett må de alle velge å bli beskattet som selskaper.
Internal Revenue Code tillater alle REITs å dele ut alle inntektene sine til sine aksjonærer. Dette gjør at REITs ligner partnerskap under skattekoden, siden partnerskap generelt ikke har noen inntekt og fordeler alle inntektene sine gjennom en K-1.
REITs må oppfylle flere krav for å kvalifisere for skattefradrag for inntektsfordelingen som kjennetegner REIT generelt. Noen av de viktigste kravene inkluderer:
- Valg for beskatning som selskap
- Minst 90% av bruttoinntekt fra utbytte, renter, husleier eller annen fast eiendom
- Minst 75% av forvaltningskapitalen er representert av eiendomsmidler, kontantekvivalenter og statspapirer
- Må ha gunstig eierskap fra 100 eller flere personer (kontrollerende selskaper kan navngi ledere som aksjonærer for å oppfylle dette kravet)
Hvis en enhet oppfyller REIT-kravene, må den betale minst 90% av inntekten til aksjonærene og har derfor lov til å ta inntektsfordelingen som et fradrag. Eventuell gjenværende saldo etter den nødvendige fordelingen beskattes med nødvendig selskapsskattesats.
Tilleggsregnskap
Captive REIT anses som datterselskaper, og derfor må eierforholdet deres på noen måte redegjøres for morselskapets økonomi. Generelt er det tre måter å redegjøre for datterselskaper og datterselskaps eierskap i morselskapets regnskap. Selskaper kan rapportere konsoliderte regnskaper, eller de kan redegjøre for eierskapet gjennom enten egenkapital- eller kostmetoden.
Under Generelt aksepterte regnskapsprinsipper (GAAP) har selskaper muligheten til å lage konsoliderte regnskaper som integrerer alle aspekter av et datterselskaps økonomi dersom morselskapet eier mer enn 50% av eierrettighetene. Det er vanligvis ikke gunstig eller aktuelt for et morselskap å inkludere en captive REIT i konsoliderte regnskapsrapportering på grunn av skattefordelene captive REIT får på egen hånd, som ofte er grunnen til å opprette den. Derfor blir captive REIT-eierandel typisk regnskapsført på morselskapets økonomi gjennom enten egenkapitalmetoden eller kostmetoden.
Fangst REIT skattefordeler
Det kan være flere skattefordeler forbundet med captive REIT-skatter. Federal beskatning av REIT er omtalt i Internal Revenue Code Title 26, men stater kan også ha egne skatteregler for REITs som kan øke eller redusere skattefordelene.
Generelt kan morselskapet til en captive REIT trekke fra leie- eller pantelånskostnader det betaler til den captive REIT som reduserer den skattepliktige inntekten. Dette er ikke nødvendigvis en stor fordel fordi det typisk vil trekke fra disse utgiftene uansett, men det kan gi noen nyttige fordeler i betalingsbehandling, etc. En av de største fordelene er at morselskapet mottar en del av utbytteutdelingen fra den captive REIT som potensielt kan beskattes til en lavere sats.
Den captive REIT nyter alle skattefordelene med REIT status. Det kan trekke det 90% eller større beløpet av inntekten det deler ut til aksjonærene. Det betaler også den føderale selskapsskattesatsen for eventuelle gjenværende inntekter.
Lover som regulerer fangenskap REITs
Fordi captive REIT-datterselskaper potensielt kan skape flere fordeler, er det noen føderale og statlige bestemmelser som retter seg mot dem. Generelt definerer mest lovgivning captive som kontrollerende eierskap på 50%. Føderale lover krever at enhver behandling er rettferdig og i tråd med eiendomsvurderinger og armlengdes forhandlinger. Noen stater har egne spesielle krav, og i noen tilfeller er det begrensninger som kan eliminere skatteundgåelsestaktikker omfattende. Samlet sett bør regnskaps- og skattefagfolk sørge for at captive REITs og captive REIT-regnskap er i samsvar med alle føderale og statlige lover samlet.
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.