Beredskapsbestemmelser i huskjøpskontrakter

En beredskapsbestemmelse definerer et vilkår eller en handling som må være oppfylt for at en eiendomskontrakt skal bli bindende. En beredskap blir del av en bindende salgskontrakt når begge parter, kjøper og selger, samtykker til vilkårene og signerer kontrakten. Følgelig er det viktig å forstå hva du får til hvis en beredskapsbestemmelse er inkludert i eiendomskontrakten. Her introduserer vi mye brukte beredskapsklausuler i boligkjøpskontrakter og hvordan de kan komme både kjøpere og selgere til gode.

Viktige takeaways

• En beredskapsbestemmelse definerer et vilkår eller en handling som må være oppfylt for at en eiendomskontrakt skal bli bindende.
• En vurderingsmessig beredskap beskytter kjøperen og brukes til å sikre at en eiendom verdsettes til et minimum, spesifisert beløp.
• En finansieringsberedskap (eller en "pantesituasjon") gir kjøperen tid til å skaffe finansiering for kjøp av eiendommen.
• En inspeksjon eller en due diligence-beredskap gir kjøperen rett til å få huset inspisert innen en spesifikk tidsperiode.

Eiendomskontrakter

En eiendomstransaksjon begynner vanligvis med et tilbud: En kjøper presenterer et kjøpetilbud til en selger, som enten kan akseptere eller avvise forslaget. Ofte telles selgeren tilbudet og forhandlingene går frem og tilbake til begge parter oppnår enighet. Hvis ingen av partene samtykker i vilkårene, blir tilbudet ugyldig, og kjøper og selger går sine egne veier uten ytterligere forpliktelser. Hvis begge parter samtykker i vilkårene for tilbudet, foretar kjøperen imidlertid et alvorlig pengeinnskudd - en sum som betales som bevis på god tro, typisk utgjør 1% eller 2% av salgsprisen. Midlene holdes av et spalteselskap mens avslutningsprosessen begynner.

Noen ganger er en beredskapsbestemmelse knyttet til et tilbud om å kjøpe eiendommer og er inkludert i eiendomskontrakten. I hovedsak gir en beredskapsbestemmelse parter rett til å gå ut av kontrakten under visse omstendigheter som må forhandles mellom kjøper og selger. Betingelser kan inneholde detaljer som tidsrammen (f.eks. "Kjøperen har 14 dager på å inspisere eiendommen") og spesifikke vilkår (f.eks. "Kjøperen har 21 dager på seg til å sikre et 30-årig konvensjonelt lån for 80% av kjøpesummen til en rente som ikke er høyere enn 4, 5% ”). Eventuelle beredskapsbestemmelser skal være tydelig angitt slik at alle parter forstår vilkårene.

Hvis betingelsene i beredskapsbestemmelsen ikke er oppfylt, blir kontrakten ugyldig, og den ene parten (som oftest kjøperen) kan sikkerhetskopiere uten juridiske konsekvenser. Motsatt, hvis vilkårene er oppfylt, er kontrakten rettskraftig, og en part ville være i strid med kontrakten hvis de bestemte seg for å gå ut. Konsekvensene varierer, fra inngivelse av alvorlige penger til søksmål. For eksempel, hvis en kjøper støtter seg og selgeren ikke kan finne en annen kjøper, kan selgeren saksøke for spesifikk ytelse, og tvinge kjøperen til å kjøpe boligen.

Beredskapsbestemmelser i huskjøpskontrakter

Typer beredskapsbestemmelser

Beredskapsklausuler kan skrives for nesten ethvert behov eller bekymring. Her er de vanligste betingelsene som inngår i dagens boligkjøpskontrakter.

Takst Beredskap

En vurderingsmessig beredskap beskytter kjøperen og brukes til å sikre at en eiendom verdsettes til et minimum, spesifisert beløp. Hvis eiendommen ikke vurderer minst det angitte beløpet, kan kontrakten sies opp, og i mange tilfeller tilbakebetales alvorlige penger til kjøperen.

En vurderingsberedskap kan omfatte vilkår som gjør det mulig for kjøperen å fortsette med kjøpet selv om taksten er under det angitte beløpet, vanligvis innen et visst antall dager etter at kjøperen mottok varselet om takstverdien. Selgeren kan ha muligheten til å senke prisen til takstbeløpet. Beredskapen spesifiserer en utgivelsesdato som kjøperen må varsle selgeren om eventuelle problemer med vurderingen. Ellers vil beredskapen anses som fornøyd, og kjøperen vil ikke kunne gå ut av transaksjonen.

En beredskapsbestemmelse i en eiendomsavtale gir partene rett til å støtte seg ut av kontrakten sin under spesifikke omstendigheter som forhandles mellom kjøper og selger.

Finansieringsberedskap

En finansieringsberedskap (også kalt en "pantesituasjon") gir kjøperen tid til å søke om og få finansiering for kjøp av eiendommen. Dette gir viktig beskyttelse for kjøperen, som kan gå ut av kontrakten og kreve tilbake pengene sine i tilfelle de ikke klarer å sikre finansiering fra en bank, en boliglånsmegler eller en annen type utlån.

En økonomisk beredskap vil angi et spesifisert antall dager kjøperen er gitt for å skaffe finansiering. Kjøperen har frem til denne datoen å si opp kontrakten (eller be om forlengelse som selgeren må avtale skriftlig om). Ellers frafaller kjøperen automatisk beredskapen og blir forpliktet til å kjøpe eiendommen — selv om et lån ikke er sikret.

Hjem salg beredskap

Selv om det i de fleste tilfeller er lettere å selge før du kjøper en annen eiendom, fungerer ikke alltid timingen og finansieringen slik. En beredskap for hussalg gir kjøperen et spesifikt tidsrom for å selge og bosette sitt eksisterende hjem for å finansiere det nye. Denne typen beredskaper beskytter kjøpere fordi, hvis et eksisterende hjem ikke selger for minst prisforlangende, kan kjøperen gå ut av kontrakten uten juridiske konsekvenser.

Husutsalgshendelser kan være vanskelig for selgeren, som kan bli tvunget til å gi opp et annet tilbud mens du venter på utfallet av beredskapen. Selger beholder retten til å si opp kontrakten hvis kjøpers hjem ikke blir solgt innen det angitte antall dager.

Inspeksjon Beredskap

En inspeksjonsberedskap (også kalt en "due diligence contingency") gir kjøperen rett til å få huset inspisert innen en spesifikk tidsperiode, for eksempel fem til syv dager. Det beskytter kjøperen, som kan kansellere kontrakten eller forhandle om reparasjoner basert på funnene fra en profesjonell hjemmeinspektør. En inspektør undersøker eiendommens interiør og utvendig, inkludert tilstanden til elektriske, finish, rørlegger-, konstruksjons- og ventilasjonselementer. Inspektøren leverer en rapport til kjøperen med detaljer om eventuelle problemer oppdaget under inspeksjonen. Avhengig av de eksakte vilkårene for inspeksjonsberedskapen, kan kjøperen:

• Godkjenn rapporten, og avtalen går videre
• Ikke godkjenn rapporten, gå ut av avtalen, og få alvorlige penger tilbake
• Be om tid for ytterligere inspeksjoner hvis noe trenger et nytt blikk
• Be om reparasjoner eller konsesjon (hvis selgeren samtykker, går avtalen videre; hvis selgeren nekter, kan kjøperen gå ut av avtalen og få tilbake pengene sine)

I tillegg til inspeksjonsberedskap er noen ganger inkludert en kostnad for reparasjon. Dette spesifiserer et maksimalt dollarbeløp for nødvendige reparasjoner. Hvis inspeksjonen indikerer at reparasjoner vil koste mer enn dette dollarbeløpet, kan kjøperen velge å si opp kontrakten. I mange tilfeller er beredskapskostnaden for reparasjon basert på en viss prosent av salgsprisen, for eksempel 1% eller 2%.

Kick-Out klausul

Kick-out klausulen er en beredskap lagt til av selgere for å gi et mål for beskyttelse mot et husutsalg beredskap. Mens selgeren samtykker til en hussalgssituasjon, kan han eller hun legge til en kick-out klausul om at selgeren kan fortsette å markedsføre eiendommen. Hvis en annen kvalifisert kjøper trapper opp, gir selgeren den nåværende kjøperen en spesifisert tidsperiode (for eksempel 72 timer) for å fjerne hussalgssituasjonen og holde kontrakten i live. Ellers kan selgeren gå ut av kontrakten og selge til den nye kjøperen.

Bunnlinjen

Eiendomskontrakt er en rettskraftig avtale som definerer hver parts rolle og forpliktelser i en eiendomstransaksjon. Eventualiteter er klausuler knyttet til og inngått som en del av kontrakten. Det er viktig å lese og forstå kontrakten din, og ta hensyn til alle angitte datoer og frister. Fordi tiden er essensiell, kan en dag (og en tapet frist) ha en negativ - og kostbar - effekt på eiendomstransaksjonen.

I visse stater har eiendomsmeglerne lov til å utarbeide kontrakter og eventuelle modifikasjoner, inkludert beredskapsbestemmelser. I andre stater må imidlertid disse dokumentene utarbeides av lisensierte advokater. Det er viktig å følge lovene og forskriftene i staten din. Generelt, hvis du jobber med en kvalifisert eiendomsmegler, vil de kunne veilede deg gjennom prosessen og sørge for at dokumenter er korrekt utarbeidet (av en advokat hvis nødvendig). Hvis du ikke jobber med en megler eller megler, kan du ta kontakt med en advokat om du har spørsmål om eiendomskontrakter og beredskapsklausuler.