Konvensjonelt pantelån eller lån

Et konvensjonelt pantelån eller konvensjonelt lån er en hvilken som helst type boligkjøperlån som ikke tilbys eller sikres av en statlig enhet, for eksempel Federal Housing Administration (FHA), det amerikanske departementet for veteraner (VA) eller USDA Rural Housing Service, men er i stedet tilgjengelig gjennom eller garantert av en privat långiver (banker, kredittforeninger, kredittforetak) eller de to statlige sponsede foretakene, Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Konvensjonelle lån blir ofte feilaktig referert til som samsvarende pantelån eller lån. Mens det er overlapping, er de to forskjellige kategorier. Et samsvarende pantelån er et hvis underliggende betingelser og betingelser oppfyller finansieringskriteriene til Fannie Mae og Freddie Mac. Hoved blant disse er en dollargrense, fastsatt årlig av Federal Housing Finance Agency (FHFA): I 2019, i de fleste av de kontinentale USA, må et lån ikke overstige 484, 350 dollar. Så selv om alle konform lån er konvensjonelle, er ikke alle konvensjonelle lån kvalifisert som konform. Et jumbo-pantelån på 800 000 dollar er for eksempel et konvensjonelt pantelån, men ikke et samsvarende pantelån, fordi det overgår det beløpet som vil tillate at det støttes av Fannie Mae eller Freddie Mac. (For relatert lesing, se "Forstå Jumbo mot konvensjonelle pantelån")

For øyeblikket utgjør konvensjonelle pantelån rundt to tredjedeler av huseiernes lån utstedt i USA. Sekundærmarkedet for konvensjonelle pantelån er ekstremt stort og flytende. De fleste konvensjonelle pantelån pakkes inn i passerte pantesikrede verdipapirer, som handler i et veletablert terminmarked, kjent som pantelånet som skal kunngjøres (TBA). Mange av disse konvensjonelle gjennomgående verdipapirene er ytterligere securitisert til sikkerhetslån.

Viktige takeaways

• Et konvensjonelt pantelån eller konvensjonelt lån er et boligkjøperlån som ikke tilbys eller sikres av en statlig enhet.
• Det er tilgjengelig gjennom eller garantert av en privat långiver eller de to statlige sponsede foretakene — Fannie Mae og Freddie Mac.
• Potensielle låntakere må fullføre en offisiell pantesøknad, levere nødvendige dokumenter, kreditthistorikk og gjeldende kredittscore.
• Konvensjonelle utlånsrenter har en tendens til å være høyere enn rentene med statlige lån, for eksempel FHA-lån.

Hvordan et konvensjonelt pantelån eller lån fungerer

I årene siden subprime-pantesmeltingen i 2007, har långivere strammet inn kvalifiseringen for lån - “ingen bekreftelse” og “ingen forskuddsbetaling” -lån har gått med vinden, for eksempel - men samlet sett har de fleste grunnleggende krav ikke endret seg . Potensielle låntakere må fylle ut en offisiell pantesøknad (og vanligvis betale et søknadsgebyr), og deretter gi långiveren de nødvendige dokumentene for å utføre en omfattende sjekk på deres bakgrunn, kreditthistorikk og gjeldende kredittscore.

Nødvendig dokumentasjon

Ingen eiendom er noen gang 100% finansiert. Når du sjekker eiendelene og forpliktelsene dine, er en utlåner ute etter å se ikke bare om du har råd til månedlige pantebetalinger (som vanligvis ikke bør overstige 28% av bruttoinntekten), men også om du kan håndtere en forskuddsbetaling på eiendommen. (og i så fall hvor mye), sammen med andre forhåndskostnader, for eksempel lånets opprinnelses- eller forsikringsgebyr, meglerhonorar og oppgjørs- eller avslutningskostnader, som alle kan øke kostnadene for et pantelån betydelig. Blant de nødvendige elementene er:

1 . Bevis på inntekt. Disse dokumentene vil omfatte, men er kanskje ikke begrenset til:

• Tretti dager med lønnsstubber som viser inntekt så vel som årlig inntekt
• To år med føderal selvangivelse
• Seksti dager eller en kvartalsvis oversikt over alle aktivakontoer, inkludert kontroll, besparelser og eventuelle investeringskontoer
• To år med W-2 uttalelser

Låntakere må også være forberedt med bevis på eventuell tilleggsinntekt, for eksempel underholdsbidrag eller bonuser.

2. Eiendeler. Du må presentere kontoutskrifter og uttalelser om investeringskontoer for å bevise at du har midler til forskudds- og lukkekostnader på boligen, samt kontante reserver. Hvis du mottar penger fra en venn eller pårørende for å hjelpe til med utbetalingen, trenger du gavebrev, som bekrefter at dette ikke er lån og ikke har noen nødvendig eller obligatorisk tilbakebetaling. Disse brevene vil ofte måtte være notarized.

3. Bekreftelse av sysselsetting. Långivere i dag ønsker å sørge for at de bare låner til låntakere med en stabil arbeidshistorie. Långiveren din vil ikke bare se dine lønnsutstyr, men kan også ringe arbeidsgiveren din for å bekrefte at du fremdeles er ansatt og for å sjekke lønnen din. Hvis du nylig har byttet jobb, kan en utlåner kontakte din tidligere arbeidsgiver. Selvstendig næringsdrivende låntakere vil trenge å gi betydelig tilleggsarbeid om deres virksomhet og inntekt.

4. Annen dokumentasjon. Långiveren din må kopiere førerkortet eller ID-kortet og trenger personnummeret og signaturen din, slik at utlåner kan trekke kredittrapporten.

Renter

Konvensjonelle utlånsrenter har en tendens til å være høyere enn for statsstøttet boliglån, for eksempel FHA-lån (selv om disse lånene, som vanligvis gir mandat til at låntakere betaler prioritetsforsikringspremier, kan være like kostbare på lang sikt).

Renten som bæres av et konvensjonelt pantelån avhenger av flere faktorer, inkludert lånevilkårene - dets lengde, størrelsen og om det har en fast rente eller en justerbar rente - samt gjeldende økonomiske eller finansielle markedsforhold. Kredittlånsgivere setter renten basert på forventningene til fremtidig inflasjon; tilbudet og etterspørselen etter pantesikrede verdipapirer påvirker også rentene. Når Federal Reserve gjør det dyrere for bankene å låne ved å målrette mot en høyere føderal fondsrente, gir bankene på sin side de høyere kostnadene til kundene, og forbrukslånsrentene, inkludert lånene, har en tendens til å gå opp.

Vanligvis knyttet til renten er poeng, gebyrer betalt til utlåner (eller megler). Jo flere poeng du betaler, jo lavere er renten. Ett poeng koster 1% av lånebeløpet og reduserer renten med omtrent 0, 25%. Generelt sett bør folk som planlegger å bo i et hjem i lang tid (10 år eller mer) vurdere poeng for å holde rentene lavere i løpet av lånets levetid.

Den siste faktoren for å bestemme renten er den enkelte låntagers økonomiske profil: personlige eiendeler, kredittverdighet og størrelsen på forskuddsbetalingen de kan gjøre på boligen som skal finansieres.

En kjøper som planlegger å bo i et hjem i 10 år eller mer, bør vurdere å betale for poeng for å holde rentene lavere i løpet av pantelånet.

Spesielle hensyn for et konvensjonelt pantelån eller lån

Denne typen lån er ikke for alle. Her er en titt på hvem som sannsynligvis vil kvalifisere seg for et konvensjonelt pantelån, og hvem som ikke er det.

Hvem er sannsynlig å kvalifisere seg?

Personer med etablert kreditt- og stjernekredittrapporter som er på solid økonomisk basis kvalifiserer vanligvis for konvensjonelle pantelån. Mer spesifikt skal den ideelle kandidaten ha:

• En kredittscore på minst 680 og fortrinnsvis godt over 700. Jo høyere poengsum, jo ​​lavere er renten på lånet, med de beste vilkårene forbeholdt de over 740.
• En akseptabel gjeldsgrad (DTI). Dette er summen av de månedlige forpliktelsene dine sammenlignet med den månedlige inntekten. Dette tallet er rundt 36% og ikke mer enn 43%.
• En forskuddsbetaling på minst 20% av boligens kjøpesum lett tilgjengelig. Långivere kan og akseptere mindre, men hvis de gjør det, krever de ofte at låntakere tegner privat boliglånsforsikring og betaler premiene sine månedlig til de oppnår minst 20% egenkapital i huset.

I tillegg er konvensjonelle pantelån ofte det beste eller eneste tilfellet for boligkjøpere som ønsker boligen til investeringsformål, som et andre hjem, eller som ønsker å kjøpe en eiendom til en pris på over $ 500.000.

Hvem er det usannsynlig å kvalifisere seg

Generelt sett har de som bare begynner i livet, de som har litt mer gjeld enn normalt, og de med en beskjeden kredittvurdering ofte problemer med å kvalifisere seg for konvensjonelle lån. Mer spesifikt vil disse pantelånene være tøffe for de som har:

• Lidd konkurs eller avskedigelse i løpet av de siste syv årene.
• Kredittpoeng under 650.
• DTI over 43%.
• Mindre enn 20% eller til og med 10% av boligens kjøpesum for en forskuddsbetaling.