Federal Housing Administration (FHA) Loan
Et FHA-lån er et pantelån utstedt av en FHA-godkjent långiver og forsikret av Federal Housing Administration (FHA). FHA-lån, som er designet for lavt til moderat inntekts låntakere, krever lavere nedbetalinger og kredittpoeng enn mange konvensjonelle lån.
Fra og med 2019 kan du låne opptil 96, 5% av verdien av et hjem med et FHA-lån (noe som betyr at du trenger å betale en forskuddsbetaling på bare 3, 5%). Du trenger en kredittscore på minst 580 for å kvalifisere deg. Hvis kredittpoengsummen din faller mellom 500 og 579, kan du fremdeles få et FHA-lån forutsatt at du kan foreta en 10% forskuddsbetaling. Med FHA-lån kan utbetalingen komme fra sparing, en økonomisk gave fra et familiemedlem eller et stipend for utbetalingshjelp.
Alle disse faktorene gjør at FHA-lån er populære hos førstegangs boligkjøpere.
Mens føderale føderale boligadministrasjonslån (FHA-lån) krever lavere nedbetalinger og kredittpoeng enn konvensjonelle lån, har de andre strenge krav.
Det er viktig å merke seg at Federal Housing Administration faktisk ikke låner deg penger til pantelån. I stedet får du et lån fra en FHA-godkjent långiver, som en bank, og FHA garanterer lånet. Noen mennesker omtaler det som et FHA-forsikret lån, av den grunn.
Du betaler for den garantien gjennom premieutbetalinger til boliglån til FHA. Långiveren har mindre risiko fordi FHA betaler et krav til utlåneren hvis du misligholder lånet.
Hvordan et FHA-lån fungerer
Et FHA-lån krever at du betaler to typer prioritetsforsikringspremier - en Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) og en årlig MIP (belastet månedlig). Upfront MIP er lik 1, 75% av basalånebeløpet (per 2018). Du betaler dette ved stengetidspunktet, eller det kan rulles inn i lånet. Hvis du for eksempel har utstedt et boliglån for $ 350 000, betaler du et UFMIP på 1, 75% x $ 350 000 = $ 6, 125. Betalingen settes inn på en sperrekonto som er satt opp av det amerikanske finansdepartementet, og midlene brukes til å foreta pantebetalinger i tilfelle du misligholder lånet.
Til tross for navnet, foretar du årlige MIP-betalinger hver måned. Betalingene varierer fra 0, 45% til 1, 05% av basalånebeløpet, avhengig av lånebeløpet, lånets lengde og den opprinnelige belåningsgraden (LTV). Den typiske MIP-kostnaden er vanligvis 0, 85% av lånebeløpet. Hvis du for eksempel har et lån på $ 350 000, vil du foreta årlige MIP-betalinger på 0, 85% x 350 000 dollar = 2 975 dollar, eller 247, 92 dollar månedlig. Dette betales i tillegg til kostnadene for UFMIP.
Viktige takeaways
- FHA-lån er føderalt støttet boliglån designet for lavt til moderat inntekt låntakere som kan ha lavere enn gjennomsnittet kreditt score.
- FHA-lån krever lavere minimumsutbetalinger og kredittscore enn mange konvensjonelle lån.
- FHA-lån er utstedt av godkjente banker og utlånsinstitusjoner, som vil vurdere dine kvalifikasjoner for lånet.
- Disse lånene har visse begrensninger og lånegrenser som ikke finnes i konvensjonelle pantelån.
Du vil utføre årlige MIP-betalinger i enten 11 år eller lånets levetid, avhengig av lånets lengde og LTV.
| Hvor lenge betaler du den årlige premieforsikringspremien (MIP) | ||
|---|---|---|
| BEGREP | LTV% | HVORDAN LANGT DU BETALER ÅRSMIPET |
| ≤ 15 år | ≤ 78% | 11 år |
| ≤ 15 år | 78, 01% til 90% | 11 år |
| ≤ 15 år | > 90% | Låneperiode |
| > 15 år | ≤ 78% | 11 år |
| > 15 år | 78, 01% til 90% | 11 år |
| > 15 år | > 90% | Låneperiode |
Du kan kanskje trekke fra beløpet du betaler i premier; Du må imidlertid spesifisere fradragene dine - i stedet for å ta standardfradraget (så mye som $ 24 000 i 2019 hvis du er gift som arkivering i felleskap) - for å gjøre det.
01:46Er fortsatt et FHA-pantelån et røverkjøp?
FHAs låneprogram
Kongressen opprettet den føderale boligadministrasjonen i 1934, midt i den store depresjonen. På den tiden var boligbransjen i trøbbel: misligholds- og avskedigelsesrenten hadde skyrocket, lån var begrenset til 50% av eiendommens markedsverdi og pantebetingelser - inkludert korte tilbakebetalingsplaner kombinert med ballongbetalinger - var vanskelig for mange boligkjøpere å oppfylle. Som et resultat var USA først og fremst en nasjon av leietakere, og bare 40% av husholdningene eide hjemmene sine.
For å stimulere boligmarkedet opprettet regjeringen et føderalt forsikret låneprogram som reduserte utlånsrisikoen og gjorde det lettere for låntakere å kvalifisere seg til boliglån. Huseieraten i USA klatret jevnlig og nådde et høydepunkt på hele tiden på 69, 2% i 2004, ifølge undersøkelser fra Federal Reserve Bank of St. Louis. (Fra og med tredje kvartal 2018 ligger den på 64, 4%.)
Typer FHA-lån
I tillegg til tradisjonelle første prioritetslån, tilbyr FHA flere andre låneprogrammer, inkludert:
- Home Equity Conversion Mortgage (HECM) -program - et omvendt pantelånsprogram som hjelper eldre i alderen 62 år og eldre å konvertere egenkapitalen i hjemmene sine til kontanter samtidig som de beholder tittelen til hjemmet. Du velger hvordan du skal ta ut midlene, enten som et fast månedlig beløp eller som en kredittgrense (eller en kombinasjon av begge deler).
- FHA 203k forbedringslån, som påvirker kostnadene for visse reparasjoner og renoveringer i lånet. Dette ene lånet lar deg låne penger til både boligkjøp og boligforbedringer, noe som kan utgjøre en stor forskjell hvis du ikke har mye penger til rådighet etter å ha foretatt en forskuddsbetaling.
- FHAs Energy Efficient Mortgage-program er et lignende konsept, men det er rettet mot oppgraderinger som kan senke bruksregningene dine, for eksempel ny isolasjon eller installasjon av nye solenergi- eller vindkraftsystemer. Tanken er at energieffektive hjem har lavere driftskostnader, som senker regninger og gjør mer inntekt tilgjengelig for pantebetalinger.
- § 245 (a) lån - et program for låntakere som forventer at inntektene vil øke. Under programmet 245 (a) starter Graduated Payment Mortgage med lavere første månedlige utbetalinger som gradvis øker over tid, og Growing Equity Mortgage har planlagt økninger i månedlige hovedbetalinger som resulterer i kortere lånevilkår.
| De fem typer FHA-lån | |
|---|---|
| FHA LÅNTYPE | HVA DET ER |
| Tradisjonelt pantelån | Et pantelån brukt til å finansiere en primærbolig |
| Hjemmekapital Omdannelse Boliglån | Et omvendt pantelån som gjør at huseiere i alderen 62 år kan bytte egenkapital mot kontanter |
| 203 (k) Pantelån Program | Et pantelån som inkluderer ekstra midler til å betale for energieffektive boligforbedringer beregnet på å senke bruksregningene dine |
| Energieffektiv Låneprogram | Et pantelån som inkluderer ekstra midler til å betale for energieffektive boligforbedringer beregnet på å senke bruksregningene dine |
| § 245 (a) Lån | Et gradvis betalingslån (GPM) med lavere første månedlige utbetalinger som gradvis øker (brukes når inntekten forventes å stige), og et voksende egenkapitallån (GEM) der planlagte økninger i månedlige hovedbetalinger resulterer i kortere lånevilkår |
FHA vs. konvensjonelle lån
For å oppsummere tallene: FHA-lån er tilgjengelige for personer med kredittscore så lave som 500. Hvis kredittpoengsummen din er mellom 500 og 579, kan du få et FHA-lån med en forskuddsbetaling på 10%. Hvis kredittpoengsummen din er 580 eller høyere, kan du få et FHA-lån med så lite som 3, 5% ned. Til sammenligning trenger du vanligvis en kredittscore på minst 620, og en forskuddsbetaling mellom 3% og 20%, for å kvalifisere for et konvensjonelt pantelån.
For et FHA-lån eller pantelån må være minst to år uten konkurs med mindre du kan bevise at konkursen skyldtes en ukontrollerbar omstendighet. Du må være minst tre år fjernet fra eventuelle tvangsauktioner og demonstrere at du jobber for å gjenopprette god kreditt. Hvis du er kriminell på dine føderale studielån eller inntektsskatter, vil du ikke kvalifisere deg.
| FHA-lån kontra konvensjonelle lån | ||
|---|---|---|
| FHA LÅN | KONVENTJONELL LÅN | |
| Minimum kredittscore | 500 | 620 |
| Nedbetaling | 3, 5% med en kredittscore på 580+ og 10% for kredittscore på 500 til 579 | 3% til 20% |
| Lånevilkår | 15 eller 30 år | 10, 15, 20 eller 30 år |
| Pantforsikring | På forhånd MIP + årlig MIP i enten 11 år eller lånets levetid, avhengig av LTV og lånets lengde | Ingen med forskuddsbetaling på minst 20% eller etter at lån er betalt ned til 78% LTV |
| Låneforsikringspremier | Forhåndsvis: 1, 75% av lånet + Årlig: 0, 45% til 1, 05% | PMI: 0, 5% til 1% av lånebeløpet per år |
| Forskuddsgaver | 100% av forskuddsbetaling kan være en gave | Bare deler kan være en gave hvis forskuddsbetaling er mindre enn 20% |
| Hjelpeprogrammer for forskuddsbetaling | Ja | Nei |
Spesielle hensyn
Långiveren din vil vurdere kvalifikasjonene dine for et FHA-lån, som det ville gjort for alle pantesøkere. I stedet for å bruke kredittrapporten din, kan imidlertid en utlåner se på arbeidshistorikken din de siste to årene, så vel som andre betalingshistoriske poster, for eksempel nytte- og husleiebetalinger. Du kan kvalifisere deg for et FHA-lån hvis du har gått gjennom konkurs eller avskedigelse, forutsatt at du har fått god kredit. Generelt, jo lavere kredittpoeng og forskuddsbetaling, jo høyere rente betaler du for pantelånet.
Husk at når du kjøper et hjem, kan du være ansvarlig for visse utgifter som ikke er lomme, for eksempel lånets opprinnelsesgebyr, advokatgebyr og takstkostnader. En av fordelene med et FHA-pantelån er at selger, boligbygger eller utlåner kan betale noen av disse stengekostnadene på dine vegne. Hvis selgeren har vanskelig for å finne en kjøper, vil de kanskje tilby å hjelpe deg ved avslutningen som et søtningsmiddel.
Sammen med kredittscore og forskuddsbetalingskriterier, er det spesifikke utlånskrav til FHA som er skissert av FHA for disse lånene. Långiveren din må være en FHA-godkjent utlåner, og du må ha en jevn sysselsettingshistorie eller ha jobbet hos samme arbeidsgiver de siste to årene.
Hvis du er selvstendig næringsdrivende, trenger du to år med vellykket selvstendig næringsdrivende historie, dokumentert ved selvangivelse og en aktuell balanse og resultatregnskap. Hvis du har vært selvstendig næringsdrivende i mindre enn to år, men mer enn ett år, kan du fremdeles være kvalifisert hvis du har en solid arbeids- og inntektshistorie i de to årene som gikk foran selvstendig næringsdrivende og selvstendig næringsdrivende er i det samme eller en beslektet yrke. Du må ha et gyldig personnummer, være lovlig bosatt i USA og være myndig i staten for å signere pantelån.
Spesielle prioritetslånshensyn
Vanligvis må eiendommen som finansieres være din viktigste bolig og må være eier-okkupert. Dette låneprogrammet kan ikke brukes til investering eller leie av eiendommer. Eneboliger og tomannsboliger, rekkehus, rekkehus og hytter i FHA-godkjente leilighetsprosjekter er alle kvalifisert for finansiering av FHA.
Din front-ratio (din pantebetaling, HOA-gebyrer, eiendomsskatt, pantelånsforsikring og huseierforsikring) må være mindre enn 31% av bruttoinntekten. I noen tilfeller kan du bli godkjent med 40%.
Back-end-forholdet (pantelånet og all annen månedlig forbruksgjeld) må være mindre enn 43% av bruttoinntekten. Imidlertid er det mulig å bli godkjent med et forhold så høyt som 50%. Du trenger også en eiendomsvurdering fra en FHA-godkjent takstmann, og hjemmet må oppfylle visse minimumsstandarder. Hvis boligen ikke oppfyller disse standardene og selgeren ikke vil samtykke i de nødvendige reparasjonene, må du betale for reparasjonene ved stenging (midlene holdes i sperretak til reparasjonene er utført).
FHA lånegrenser
En begrensning av FHA-lån er at de har utenfor grenser for hvor mye du kan låne. Disse er satt av regionen der du bor, med lavkostområder som har en lavere grense ("gulvet") enn det vanlige FHA-lånet og høykostnadsområder som har et høyere tall ("taket"). Så er det "spesiell unntak" -områder - inkludert Alaska, Hawaii, Guam og De amerikanske jomfruøyene - der svært høye byggekostnader gjør grensene enda høyere. Overalt ellers er grensen satt til 115% av median boligpris for fylket, som bestemt av den amerikanske avdelingen for bolig og byutvikling. FHAs nettsted inneholder en side der du kan slå opp fylkets lånegrense.
Diagrammet nedenfor viser lånegrensene for 2019:
| 2019 FHA lånegrenser | |||
|---|---|---|---|
| EIENDOMSTYPE | LAVKOSTNINGSOMRÅDE 'GULV' | OMKOSTNINGSOMRÅDE 'TAK' | SPESIELLE UNNTAK OMRÅDER |
| Ett-Unit | $ 314 827 | $ 726 525 | $ 1, 089, 787 |
| To-Unit | $ 403 125 | $ 930 300 | $ 1, 395, 450 |
| Tre-Unit | $ 487 250 | $ 1, 124, 475 | $ 1, 686, 700 |
| Fire-Unit | $ 605 525 | $ 1, 397, 400 | $ 2, 096, 100 |
Kilde: US Dept. Housing and Urban Development
FHA Lånelindring
FHA-lån er ikke uten fordelene: Når du har fått det, kan du være kvalifisert for lånetak hvis du har opplevd en legitim økonomisk motgang - for eksempel tap av inntekt eller økning i levekostnader - eller har vanskelig for å tjene penger månedlige pantebetalinger. FHA-HAMP-programmet, for eksempel, kan hjelpe deg med å unngå utestenging ved å senke den månedlige pantebetalingen til et rimelig nivå. For å bli en full deltaker i programmet, må du fullføre en prøvebetalingsplan der du foretar tre planlagte betalinger - til tiden - til det lavere, endrede beløpet.
Bestem hva som er best for deg
Selv om et FHA-lån kan høres bra ut, er det ikke for alle. Det hjelper ikke de med kredittscore mindre enn 500. I motsatt ende kan det hende at håpefulle huseiere som har råd til en stor forskuddsbetaling, kan være bedre å gå med et konvensjonelt pantelån, da de kan spare mer penger på sikt gjennom lavere renter og pantesikringspremie som konvensjonelle långivere gir.
Som Federal Housing Administration uttrykker det, vil ikke et FHA-lån "imøtekomme de som handler på den høyere enden av prisspekteret - og det er heller ikke meningen. FHA-låneprogrammet ble opprettet for å støtte lav- og moderat inntekt boligkjøpere, 'særlig de med begrensede kontanter spart for en forskuddsbetaling. "
Sammenlign Navn på leverandør av investeringskontoer Beskrivelse Annonsørens avsløring × Tilbudene som vises i denne tabellen er fra partnerskap som Investopedia mottar kompensasjon fra.