Hvordan analysere eiendomsinvesteringer

En eiendomsinvesteringsforening (REIT) er et eiendomsselskap som tilbyr vanlige aksjer til allmennheten. På denne måten ligner en REIT-aksje alle andre aksjer som representerer eierskap i en driftsvirksomhet. En REIT har to unike funksjoner: den primære virksomheten er å administrere grupper av inntektsgivende eiendommer og den må dele ut mesteparten av overskuddet som utbytte. Her tar vi en titt på REITs, deres egenskaper og hvordan de blir analysert.

kvalifisering

For å kvalifisere seg som REIT med skattemyndighetene, må et eiendomsselskap gå med på å betale ut minst 90% av det skattepliktige resultatet i utbytte (og oppfylle ytterligere, men mindre viktige krav). Ved å ha REIT-status unngår et selskap inntektsskatt. Et vanlig selskap tjener og betaler skatt på hele overskuddet, og bestemmer deretter hvordan man skal fordele overskuddet etter skatt mellom utbytte og reinvestering; en REIT fordeler ganske enkelt hele eller nesten hele overskuddet og får hopp over beskatningen.

Forskjellig type

Det finnes en rekke forskjellige typer REIT-er. Noen faller inn i en spesiell klasse som kalles pant REIT. Disse REIT-ene gir lån som er sikret med eiendom, men de eier eller driver ikke generelt eiendommer. Pantelånsrevisjoner krever spesiell analyse. De er finansieringsselskaper som bruker flere sikringsinstrumenter for å håndtere renteeksponeringen. Vi vil ikke vurdere dem her.

Mens en håndfull hybrid REIT driver både eiendomsdrift og handler med pantelån, fokuserer de fleste REIT på "hard eiendel" -virksomheten til eiendomsdrift. Disse kalles egenkapital REIT. Når du leser om REIT, leser du vanligvis om egenkapital REIT. Egenkapital REIT har en tendens til å spesialisere seg i å eie visse bygningstyper som leiligheter, regionale kjøpesentre, kontorbygg eller overnattingsmuligheter. Noen er diversifiserte og noen er spesialiserte, noe som betyr at de trosser klassifisering - som for eksempel en REIT som eier golfbaner.

Investeringsanalyse

REIT er utbyttebetalende aksjer som fokuserer på eiendom. Hvis du søker inntekt, vil du vurdere dem sammen med høyrenteobligasjonsfond og utbyttebetalende aksjer. Som utbyttebetalende aksjer blir REITs analysert omtrent som andre aksjer. Men det er noen store forskjeller på grunn av den regnskapsmessige behandlingen av eiendom.

La oss illustrere med et forenklet eksempel. Anta at en REIT kjøper et bygg for en million dollar. Regnskap krever at REIT belastes avskrivninger på eiendelen. La oss anta at vi spredte avskrivningene over 20 år i en rett linje. Hvert år vil vi trekke $ 50.000 i avskrivningskostnader ($ 50.000 per år x 20 år = $ 1 million).

La oss se på den forenklede balansen og resultatregnskapet ovenfor. I år 10 har balansen verdien på bygningen til $ 500 000 (også bokført verdi): den opprinnelige historiske kostnaden på $ 1 million minus $ 500 000 akkumulerte avskrivninger (10 år x $ 50 000 per år). Resultatregnskapet trekker ut $ 190 000 for utgifter fra $ 200 000 i inntekter, men $ 50 000 av utgiftene er en avskrivningskostnad.

Imidlertid bruker ikke REIT disse pengene i år 10; avskrivninger er et ikke-kontant gebyr. Derfor legger vi tilbake avskrivningskostnaden til nettoinntekten for å produsere midler fra driften (FFO). Tanken er at avskrivninger reduserer nettoinntekten vår urettferdig fordi bygningen vår sannsynligvis ikke mistet halvparten av verdien de siste 10 årene. FFO løser denne antatte forvrengningen ved å ekskludere avskrivningskostnaden. (FFO inkluderer noen få andre justeringer også.)

Vi må merke oss at FFO kommer nærmere kontantstrømmen enn nettoinntekten, men det fanger ikke opp kontantstrømmen. Legg hovedsakelig merke til i eksemplet over at vi aldri regnet med 1 million dollar som ble brukt til å skaffe bygningen (kapitalutgiftene). En mer nøyaktig analyse vil inkludere kapitalutgifter. Å telle kapitalutgifter gir et tall kjent som justert FFO, men det er ingen universell enighet om beregningen.

Vår hypotetiske balanse kan hjelpe oss med å forstå den andre vanlige REIT-metrikken, netto formuesverdi (NAV). I år 10 var den bokførte verdien av bygningen bare $ 500 000 fordi halvparten av den opprinnelige kostnaden ble avskrevet. Så bokført verdi og relaterte forhold som pris-til-bok - ofte tvilsomme med hensyn til generell aksjeanalyse - er ganske mye ubrukelige for REIT-er. NAV prøver å erstatte den bokførte verdien av en eiendom med et bedre estimat av markedsverdien.

Beregning av NAV krever en noe subjektiv vurdering av REITs eierandeler. I eksemplet ovenfor ser vi at bygningen genererer $ 100 000 i driftsinntekter ($ 200 000 i inntekter minus $ 100 000 i driftsutgifter). En metode vil være å kapitalisere på driftsinntektene basert på en markedsrente. Hvis vi tror markedets nåværende takstrate for denne typen bygninger er 8%, blir vårt estimat på bygningens verdi 1, 25 millioner dollar ($ 100 000 i driftsinntekt / 8% cap rate = $ 1, 250, 000). Dette markedsverdiestimatet erstatter bygningens bokførte verdi. Vi vil deretter trekke pantegjelden (ikke vist) for å få netto eiendelverdi. Eiendeler minus gjeld tilsvarer egenkapitalen, der 'netto' i NAV betyr netto etter gjeld. Det siste trinnet er å dele opp NAV i vanlige aksjer for å få NAV per aksje, som er et estimat på egenverdi. I teorien skal den noterte aksjekursen ikke streite for langt fra NAV per aksje.

Top-Down Vs. Opp ned

Når du plukker aksjer, hører du noen ganger om top-down versus bottom-up analyse. Top-down starter med et økonomisk perspektiv og satser på temaer eller sektorer (for eksempel kan en aldrende demografisk favorisere legemiddelfirmaer). Bottom-up fokuserer på det grunnleggende for bestemte selskaper. REIT-aksjer krever helt klart både top-down og bottom-up analyse.

Fra et ovenfra og ned-perspektiv kan REITs påvirkes av alt som påvirker tilbudet og etterspørselen etter eiendom. Befolkning og jobbvekst har en tendens til å være gunstig for alle REIT-typer. Rentene er i korte trekk en blandet pose. En økning i renten betyr vanligvis en forbedret økonomi, noe som er bra for REIT når folk bruker og bedrifter leier mer plass. Stigende rentesatser har en tendens til å være bra for leilighet REITs som folk foretrekker å være, leietakere, i stedet for å kjøpe nye hjem. På den annen side kan REITs ofte dra nytte av lavere renter ved å redusere renteutgiftene og derved øke lønnsomheten.

Forholdene i kapitalmarkedet er også viktige, nemlig den institusjonelle etterspørselen etter REIT-aksjer. På kort sikt kan denne etterspørselen overvelde grunnleggende. For eksempel gjorde REIT-aksjer ganske bra i 2001 og første halvår av 2002 til tross for mangelfulle grunnleggende faktorer, fordi penger strømmet inn i hele aktivaklassen.

På det individuelle REIT-nivået ønsker du å se sterke utsikter for vekst i inntekter, som leieinntekter, relaterte tjenesteinntekter og FFO. Du vil se om REIT har en unik strategi for å forbedre belegget og øke leieprisene. REITs søker typisk vekst gjennom oppkjøp, og tar videre sikte på å realisere stordriftsfordeler ved å assimilere ineffektivt drevne eiendommer. Stordriftsfordeler ville bli realisert ved en reduksjon i driftsutgifter i prosent av inntektene. Men anskaffelser er et dobbeltkantet sverd. Hvis en REIT ikke kan forbedre beleggsfrekvensen og / eller heve husleiene, kan den bli tvunget til uoverveide anskaffelser for å gi vekst.

Ettersom pantegjeld spiller en stor rolle i egenkapitalverdien, er det verdt å se på balansen. Noen anbefaler å se på gearing, som gjeld-til-egenkapitalrasjonen. Men i praksis er det vanskelig å si når gearingen er blitt overdreven. Det er viktigere å veie andelen fast og variabel gjeld. I det nåværende miljøet med lav rente vil en REIT som bare bruker gjeld med flytende rente bli skadet hvis rentene stiger.

Bunnlinjen

REIT er eiendomsselskaper som må betale ut høyt utbytte for å kunne nyte skattefordelene ved REIT-status. Stabil inntekt som kan overstige avkastning fra statskassen, kombineres med prisvolatilitet for å tilby et totalt avkastningspotensial som konkurrerer med små kapitalaksjer. Å analysere en REIT krever forståelse av de regnskapsmessige forvrengningene som er forårsaket av avskrivninger og nøye oppmerksomhet på makroøkonomiske påvirkninger.