Hvordan renter påvirker boligmarkedet

Boliglån har to hovedformer - fast rente og regulerbar rente - med noen hybridkombinasjoner og flere derivater av hver. En grunnleggende forståelse av renten og de økonomiske påvirkningene som bestemmer det fremtidige løpet av renten, kan hjelpe deg med å ta økonomiske forsvarlige pantelånsvedtak. Slike beslutninger inkluderer å ta valget mellom et fast rente eller et justerbart rentepant (ARM) eller bestemme om du vil refinansiere ut et rentetrykk med regulerbar rente.

Produksjonslinjen for pantelån

Kredittbransjen har tre hoveddeler eller virksomheter: pantegiveren, aggregatoren og investoren.

Lånstarteren er långiveren. Långivere kommer i flere former, fra kredittforeninger og banker til kredittmeglere. Kredittforfattere introduserer og markedsfører lån til forbrukere. De selger lån. De konkurrerer med hverandre basert på rentene, avgiftene og servicenivået de tilbyr. Rentene og avgiftene de tar ut bestemmer fortjenestemarginene. De fleste pantegivere “portefølje” ikke lån (noe som betyr at de ikke beholder lånet). I stedet selger de pantelånet til det sekundære pantemarkedet. Rentene som de belaster forbrukerne bestemmes av fortjenestemarginene og prisen de kan selge pantelånet i det sekundære pantemarkedet.

Aggregatoren kjøper nylån fra andre institusjoner. De er en del av det sekundære boliglånsmarkedet. De fleste aggregatorer er også pantegivere. Aggregatorer samler mange lignende pantelån sammen for å danne pantelån-støttet verdipapirer (MBS) - en prosess kjent som verdipapirisering. En pantesikkerhet er en obligasjon som støttes av en underliggende pant av pantelån. Pantesikrede verdipapirer selges til investorer. Prisen som pantesikrede verdipapirer kan selges til investorer bestemmer prisen for aggregatorer som skal betale for nylig opprinnelige pantelån fra andre långivere og rentene som de tilbyr forbrukerne for egen boliglån.

Det er mange investorer i verdipapirstøttede verdipapirer: pensjonsfond, verdipapirfond, banker, hedgefond, utenlandske myndigheter, forsikringsselskaper og Freddie Mac og Fannie Mae (statlige sponsede foretak). Når investorene prøver å maksimere avkastningen, kjører de ofte relative verdianalyser mellom pantelån med sikkerhet og andre renteinvesteringer som for eksempel obligasjonslån. Som med alle finansielle verdipapirer, avgjør investorens etterspørsel etter pantelån-støttede verdipapirer prisen de vil betale for disse verdipapirene.

Investorer innvirkning på boliglånsrenter

I stor grad bestemmer pantesikrede sikkerhetsinvestorer fastsett pantelån som tilbys forbrukerne. Som forklart over, ender pantelånets produksjonslinje i form av pantesikkerhet kjøpt av en investor. Det frie markedet bestemmer markedskursene som investorer vil betale for pantelån. Disse prisene går tilbake gjennom pantelånsbransjen for å bestemme rentene du vil bli tilbudt når du kjøper huset ditt.

Fastlån med fast rente

Renten på et fast rente er fast for pantelånets levetid. Imidlertid har 30-årslån med fast rente en kortere levetid, på grunn av at kunder flytter eller refinansierer sine pantelån. Tommelfingerregelen pleide å være at huseiere oppholdt seg i hjemmene sine i gjennomsnitt syv år. Imidlertid rapporterte Landsforeningen for boligbyggere i januar 2018 at dette nå har endret seg til 12 til 13 år.

Pantesikrede sikkerhetspriser er sterkt korrelert med prisene på amerikanske statsobligasjoner. Dette betyr at prisen på sikkerhetstrygget sikkerhet med 30-årig pantelån vil bevege seg med prisen på den amerikanske statskassen til fem år eller den amerikanske statsobligasjonen på 10 år basert på en finansiell hovedstol kjent som varighet. I praksis er varigheten av et 30-årig pantelånde nærmere den fem-årige noten, men markedet har en tendens til å bruke den 10-årige obligasjonen som målestokk. Dette betyr også at renten på 30-årig fast rente som tilbys forbrukerne bør rykke opp eller ned med avkastningen på den amerikanske statsobligasjonen på 10 år. En obligasjonsrente er en funksjon av dens kupongrente og pris.

Økonomiske forventninger bestemmer pris og avkastning på amerikanske statsobligasjoner. En obligasjons verste fiende er inflasjon, som eroderer verdien av fremtidige obligasjonsbetalinger - både kupongbetalinger og tilbakebetaling av hovedstolen. Derfor, når inflasjonen er høy eller forventes å stige, faller obligasjonsprisene, noe som betyr at avkastningen stiger - det er et omvendt forhold mellom en obligasjons kurs og dens rente.

Feds rolle

Federal Reserve spiller en stor rolle i inflasjonsforventningene. Dette er fordi obligasjonsmarkedets oppfatning av hvor godt Federal Reserve kontrollerer inflasjonen gjennom administrering av kortsiktige renter bestemmer lengre renter, for eksempel avkastningen på den amerikanske statsministeriets 10-årige obligasjon. Med andre ord setter Federal Reserve gjeldende kortsiktige renter, som markedet tolker for å bestemme langsiktige renter som avkastningen på den amerikanske statsobligasjonen på 10 år.

Husk at rentene på 30-årige pantelån er svært korrelerte med avkastningen på den amerikanske statskassen på 10 år. Hvis du prøver å forutsi hva 30-års fastrente med fast rente vil gjøre i fremtiden, kan du se og forstå avkastningen på den amerikanske statsobligasjonen på 10 år (eller den fem-årige noten) og følge hva markedet er si om Federal Reserve pengepolitikk.

Justerbar rente pantelån - ARM

Renten på et justerbart rentepant kan endres hver måned, hvert halvår, årlig eller sjeldnere, avhengig av pantelånets vilkår. Renten består av en indeksverdi pluss en margin. Dette er kjent som den fullstendig indekserte renten. Det blir vanligvis avrundet til en åttedel av et prosentpoeng. Indeksverdien er variabel, mens margin er fast for pantelånets levetid. For eksempel, hvis den nåværende indeksverdien er 6, 83% og marginen er 3%, vil avrunding til nærmeste åttende av et prosentpoeng gjøre den fullstendig indekserte renten 9, 83%. Hvis indeksen falt til 6, 1%, ville den fullstendig indekserte renten være 9, 1%.

Renten på et prioritetslån er regulert til en indeks. Det er flere forskjellige pantelånsindekser som brukes til forskjellige prioritetslån med justerbar rente, som hver er konstruert ved å bruke rentene på enten en type aktivt omsatt økonomisk sikkerhet, en type banklån eller en type bankinnskudd. Alle de forskjellige pantelånsindeksene er stort sett korrelert med hverandre. Med andre ord beveger de seg i samme retning, opp eller ned, når økonomiske forhold endres.

De fleste boliglånsindekser regnes som kortsiktige indekser. “Kortsiktig” eller “kortsiktig” refererer til termen for verdipapirer, lån eller innskudd som brukes til å konstruere indeksen. Vanligvis anses ethvert verdipapir, lån eller innskudd som har en løpetid på ett år eller mindre, som kortsiktig. De fleste kortsiktige renter, inkludert de som brukes til å konstruere pantelånsindekser, er nært korrelert med en rente kjent som Federal Funds Rate.

Prognosering av endringer

Hvis du prøver å forutsi renteendringer på pantelån med regulerbar rente, kan du se på formen på rentekurven. Rentekurven representerer avkastningen på amerikanske statsobligasjoner med løpetid fra tre måneder til 30 år.

Når formen på kurven er flat eller nedover skrånende, betyr det at markedet forventer at Federal Reserve holder kortsiktige renter jevn eller flytter dem lavere. Når formen på kurven skråner oppover, forventer markedet at Federal Reserve flytter de kortsiktige rentene høyere.

Kurvenes bratt i begge retninger er en indikasjon på hvor mye markedet forventer at Federal Reserve vil heve eller senke de kortsiktige rentene. Prisen på Fed Funds futures er også en indikasjon på markedets forventninger til fremtidige kortsiktige renter.

Bunnlinjen

En forståelse av hva som påvirker gjeldende og fremtidige faste og justerbare renter for pantelån kan hjelpe deg med å ta økonomiske forsvarlige pantelånsvedtak. For eksempel kan den informere beslutningen din om å velge et justerbart rentelån fremfor et fast rente, og hjelpe deg med å bestemme når det er fornuftig å refinansiere ut et justerbart rentelån.

Tro ikke alt du hører på TV. Det er ikke alltid "et godt tidspunkt å refinansiere ut det justerbare rentelånet før renten stiger ytterligere." Rentene kan øke lenger fremover - eller de kan falle. Finn ut hva avkastningskurven sier.

• (For mer, se hvordan renter fungerer på et pantelån, sjekk gjeldende pantelån, hvordan renter fungerer på et pantelån, forståelse av pantelånsbetalingsstrukturen, pantepoeng: Hva er poenget?
• Pantelån: Fast rente kontra regulerbar rente, fast eller variabel rente Pantelån: Hvilken er bedre akkurat nå? Finne du de beste pantelånene, har du en god pantelån? Lås det inn !, De viktigste faktorene som påvirker boliglånsrenter, spår pantelån: Kjøp, selg eller refi ?, Justerbar rente Pantelån: Hva skjer når rentene går opp, er boligpris eller rentesats viktigere ?, Shopping for pantelån Priser)