Hvordan refinansiering av et pantelån påvirker din netto verdi

Refinansiering virker ofte som en fin måte å redusere de månedlige pantebetalingene dine og gi deg mer penger til andre ting. Og det kan det. Men når du veier fordeler og ulemper, ikke glem å vurdere hvordan dette trekket kan påvirke nettoverdien. Årsaken: Et pantelån er mer enn en månedlig betaling. Det er et gjeldsinstrument som brukes til å finansiere en eiendel. Og den bokføringsprofessor-sjargongen betyr at det å ha et pantelån reduserer nettoverdien.

Slik fungerer den resonnementslinjen: I et husholdnings balanse er et pantelån en forpliktelse. Som sådan trekkes det fra en husholdnings eiendeler for å bestemme at husholdningenes nettoverdi. For mange forbrukere faller i fellen med å refinansiere et pantelån for å senke sine månedlige utbetalinger uten å vurdere hvordan den refinansieringen påvirker deres totale nettoverdi. Har det noen gang lønnet å refinansiere hjemmet ditt? Eller er det bare en kortsiktig løsning på et større problem?

Tilbakebetalingstiden

Den mest populære metoden for å bestemme økonomien i refinansiering av boliglån innebærer å beregne en enkel tilbakebetalingstid. Denne ligningen gjøres ved å beregne summen av den månedlige betalingsbesparelsen som kan realiseres ved å refinansiere til et nytt pantelån til en lavere rente og bestemme måneden hvor den kumulative summen av månedlig betalingssparing er større enn kostnadene ved refinansiering.

Anta at du for eksempel har et 30-årig pantelån til 200 000 dollar. Da du tok den ut, fikk du en fast rente på 6, 5%, og betalingen din fra begynnelsen av måneden er $ 1.257. Hvis faste renter nå er på 5, 5%, kan dette redusere den månedlige utbetalingen til $ 1130, noe som gir en månedlig besparelse på $ 127, som er $ 1, 524 årlig. (Den typiske tommelfingerregelen er at hvis du kan redusere din nåværende rente med 0, 75% til 1% eller høyere, kan det være fornuftig å vurdere å refinansiere.)

Deretter må du be den nye långiveren om å beregne de totale lukkekostnadene for mulig refinansiering. Hvis de kommer til omtrent 2300 dollar, vet du at tilbakebetalingstiden din vil være 1, 5 år i hjemmet (2300 dollar delt på $ 1, 524 tilsvarer 1, 5 år). Hvis du planlegger å bo i hjemmet i to år eller lenger, er det derfor fornuftig å refinansiere, i det minste i henhold til den enkle tilbakebetalingsperiode-metoden.

Viktige takeaways

• En enkel metode for tilbakebetaling brukes ofte til å beregne måneden når huseiers kumulative besparelser er større enn kostnadene for en refinansiering.
• En mer økonomisk forsvarlig måte å beregne kostnadene ved refinansiering er å vurdere virkningen på husholdningens nettoformue.
• For å finne ut når en beslutning om refinansiering virkelig blir økonomisk, må en huseier sammenligne det eksisterende pantelånets gjenværende avskrivningsplan med amortiseringsplanen for det nye pantelånet.

Refinansiering påvirker husholdningens netto verdt

Imidlertid ignorerer denne metoden husholdningens balanse og ligningen for netto verdi. To hoved ting er ikke regnskapsført for:

• Hovedbalansen i det eksisterende pantelånet mot det nye pantelånet blir ignorert. Refinansiering er ikke gratis. Kostnadene for refinansiering må betales ut av lommen eller i de fleste tilfeller rulles inn i det nye pantelånets hovedstol. Når en pantesaldo øker gjennom en refinansieringstransaksjon, øker ansvarssiden av husholdningens balanse, og, alt annet som er konstant, reduseres husholdningens nettoverdi umiddelbart med et beløp som tilsvarer kostnadene for refinansiering.
• Å refinansiere et 30-årig pantelån med 25 år igjen til det er utbetalt til et nytt 30-årig pantelån betyr at du kan ende opp med å betale mer total rente i løpet av det nye pantelånets levetid, selv om renten på det nye pantelånet er lavere enn renten du betaler i løpet av de resterende 25 årene av det eksisterende pantelånet.

Se på de faktiske kostnadene ved refinansiering

En mer økonomisk forsvarlig måte å bestemme økonomien ved refinansiering som inkluderer de faktiske kostnadene ved å refinansiere i husholdningenes nettoformue, er å sammenligne den gjenværende amortiseringsplanen for det eksisterende pantelånet med amortiseringsplanen for det nye pantelånet.

Amortiseringsplanen for det nye pantelånet vil inkludere kostnadene ved refinansiering i hovedbalansen. (Hvis kostnadene for refinansiering vil bli betalt ut av lommen, bør det samme dollarbeløpet trekkes fra det eksisterende pantelåns hoved saldo, basert på antakelsen om at hvis refinansieringstransaksjonen ikke finner sted, vil pengene du ville betale ut for kostnader kan i stedet brukes til å betale ned hovedstolen på det eksisterende lånet.)

Trekk den månedlige betalingsbesparelsen mellom de to pantelånene fra det nye pantelånets hoved saldo. (Dette gjøres fordi du i teorien kan bruke den månedlige besparelsen som genereres ved å refinansiere for å redusere hovedstolen på det nye pantelånet.) Måneden der den modifiserte hovedstolen på det nye pantelånet er mindre enn den viktigste saldoen til det eksisterende pantelånet pantelån er den måneden der en virkelig økonomisk refinansiering tilbakebetalingstid, en basert på husholdningenes nettoverdi, er nådd.

Forresten, amortiseringskalkulatorer finner du på de fleste boliglånsrelaterte nettsteder. Du kan kopiere og lime inn resultatene i et regnearkprogram, og deretter utføre den tilleggsberegningen for å trekke fra de månedlige betalingsforskjellene fra det nye pantelånets hovedstol.

Ved å bruke de ovenfor beskrevne beregningene, refinansieres en analyse av et eksisterende pantelån med en fast rente på 7%, 25 år gjenstår til tilbakebetaling, og en hovedstol på 200 000 dollar til et nytt 30-årig pantelån med en fast rente på 6, 25% og refinansieringskostnader på $ 3000 (som vil bli rullet inn i det nye pantelånets hovedbalanse) gir følgende resultater:

Hvis en enkel tilbakebetalingsperiode-analyse brukes til å bestemme økonomien ved å refinansiere i eksemplet ovenfor, er den kumulative månedlige betalingsbesparelsen større enn $ 3000-kostnadene for å refinansiere fra og med måned 19. Med andre ord, den enkle tilbakebetalingsperiode-metoden forteller oss at hvis huseieren forventer å ha det nye pantelånet i 19 eller flere måneder, og det er fornuftig å refinansiere.

Imidlertid, hvis nettoverdien nærmer seg, ville refinansieringsvedtaket ikke bli økonomisk før måned 29, når hovedbalansen til det nye pantelånet minus den kumulative månedlige betalingsbesparelsen er mindre enn hovedbeløpet til det eksisterende pantelånet. Nettoværntilnærmingen forteller oss at det tar 10 måneder lengre tid enn den enkle tilbakebetalingsperioden, før refinansieringen er økonomisk.

Hvis du refinansierer etter at hjemmet har tapt verdi og du må forsikre deg om en privat pantelånsforsikring, kan den negative effekten på nettoformuen bli enda mer betydelig.

Andre faktorer

Husk at i perioder der hjemmeverdiene synker, blir mange hjem vurdert for mye mindre enn de tidligere var verdt. Dette kan føre til at du ikke har nok egenkapital i hjemmet til å tilfredsstille 20% forskuddsbetaling på det nye pantelånet og krever at du kommer med et større kontantinnskudd enn forventet. Det kan også kreve at du har privat boliglånsforsikring, noe som til slutt vil øke den månedlige betalingen. I disse tilfellene, selv med fall i renten, kan det hende at den virkelige besparelsen ikke utgjør så mye.

Bunnlinjen

Ved å beregne den faktiske økonomien med å refinansiere pantelånet ditt, kan du nøyaktig bestemme hvilken reell tilbakebetalingstid du har å stri med. Å knuse tallene krever litt arbeid, men alle kan gjøre det.

Spesielt hvis du planlegger å flytte de neste årene, kan det ta noen minutter å beregne den faktiske økonomien med å refinansiere pantelånet ditt veldig godt, slik at du unngår å skade nettoverdien med tusenvis av dollar. Og hvis det ser ut som at refinansiering vil lønne seg for deg, vil du ha en mye tydeligere forståelse av nøyaktig når du vil begynne å dra nytte av dette trekket.