Ingen nedbetalingslån: Hvordan få en
Forskuddsbetalinger er tradisjonelt de dyreste elementene i et nytt boligkjøp. Disse kostnadene uten lomme er en realitet for folk flest siden ekstremt få pantelån er tilgjengelig uten en. Men dette var ikke alltid tilfelle. Faktisk var ikke-ned eller ingen-ned-pantelån lett tilgjengelig før subprime-pantesmeltet i 2008, da boligverdiene raskt økte og kredittretningslinjene var slappere.
I dag er boliglån uten utbetaling bare tilgjengelig for å velge enkeltpersoner som kan dokumentere de tilstrekkelige inntektene som trengs for å betale tilbake lån. Slike boligkjøpere må også ha minimum kredittscore på 620. Private långivere kan kreve enda høyere kredittscore.
Heldigvis er det flere programmer som noen håper huseiere kan kvalifisere seg til. Denne artikkelen lister opp noen av disse mindre kjente lånealternativene.
Viktige takeaways
- Forskuddsbetalinger er tradisjonelt de dyreste elementene i et nytt boligkjøp. Disse ut av lommekostnadene er alt annet enn uunngåelige siden ekstremt få pantelån er tilgjengelig uten en.
- I dag er boliglån uten forskuddsbetaling bare tilgjengelig for utvalgte individer, som kan dokumentere tilstrekkelige inntekter som trengs for å betale tilbake lånet. Slike boligkjøpere må også ha god kreditt, med en minimums score på 620.
- Det er noen programmer som ikke betaler for utbetaling, som visse personer kan kvalifisere seg til.
VA-lån
Militære familier og veteraner kan kvalifisere seg for et lån fra VA (Veterans Affairs), som tilbyr 100% finansiering. Dette forsikringsprogrammet er tilgjengelig siden andre verdenskrig, og garanterer lån opp til en viss grense - vanligvis $ 424 100. Ikke bare avgir disse lånene forskuddsbetalingen, men pantforsikringen på 2, 15 poeng kan pakkes inn i lånet. Lånekvalifikasjoner varierer fra utlåner til utlåner, men de krever vanligvis en gjeld-til-inntektsgrad på omtrent 41%. VA-lånesøkere må først skaffe seg et sertifikat for kvalifisering (COE) fra et VA-kvalifiseringssenter, ved å bevise deres militærtjeneste.
USDA Boligutvikling boliglån
Potensielle kjøpere som bor i spesifikt utpekte regioner i landet kan kvalifisere seg til et amerikansk landbruksdepartement (USDA) boliglån. Selv om disse er ment for innbyggere i avsidesliggende område, kan noen innbyggere som bor nærmere bysentrum også være kvalifisert for dette programmet. (Sjekk USDA-kvalifiseringssiden for utpekte områder.)
I tillegg til å tilfredsstille kravene til valg av beliggenhet, må USDA-lånesøkere falle under visse inntektsgrenser, siden disse programmene er rettet mot husholdninger med lav og moderat inntekt som sliter med å spare for forskuddsbetalinger. Minimumskrav for kreditt varierer fra 600 til 640, og forhåndsgaranti på 3, 5% av lånebeløpene kreves, men låntakere kan pakke disse gebyrene inn i lånesaldoen, og dermed unngå behovet for kontanter ved stenging.
Navy føderale lån
Navy Federal Credit Union - landets største innen eiendeler og medlemskap, tilbyr 100% finansiering til kvalifiserte medlemmer som kjøper primære hjem. Kvalifiseringen er begrenset til militært personell, de amerikanske forsvarsdepartementets ansatte og deres familiemedlemmer. Dette null-ned-programmet ligner på VA-er, men kan skilte med lavere finansieringsavgift på 1, 75%.
Når er ingen god betaling med pantelån?
Ingen utbetalingslån er ideelle for enkeltpersoner som raskt må kjøpe et nytt hjem, men ikke kan skaffe penger som trengs for en forskuddsbetaling. Interessant er at rentene på pantelånet for tiden er på historisk laveste nivå. Derfor mener noen finanseksperter at det nå er et ideelt tidspunkt å låse inn disse prisene, før de begynner å klatre.
Når er ingen nedbetalingslån en dårlig idé?
Å sette null penger ned har sine ulemper. Hvis du finansierer 100% av et boligkjøp, har du ingen egenkapital i eiendommen - det vil si at du ikke eier noe av det direkte, som du ville gjort hvis du ville foretatt en forskuddsbetaling. Følgelig kan långivere merke deg som låner med høy risiko, og kreve at du sikrer privat pantforsikring (PMI) før de melder seg på lånet. Denne forsikringen, som beskytter kredittforetaket hvis du misligholder lånet, koster vanligvis mellom 0, 5% og 1% av hele lånebeløpet, på årsbasis. Og i motsetning til selve pantebetalingene, kan det hende at denne utgiften ikke er fradragsberettiget.
Til slutt har null nedbetalingslån ofte høyere rente enn tradisjonelle pantelån, siden långivere vanligvis reserverer de beste betingelsene for låntakere som kan betale kontant på forhånd. For eksempel tilbyr Louisville, Ky-baserte Republic Bank, for øyeblikket et boliglån uten forskuddsbetaling uten PMI og et syv år justerbart rente (ARM), som har en begynnelsesrente på 4.729%. Denne satsen er nesten et fullstendig prosentpoeng høyere Wells Fargos annonserte kurs. Den månedlige utbetalingen på Republic Banks lån ville være $ 533 for hver $ 100 000 som lånes, for de første syv årene, hvoretter renten justeres en gang i året, basert på LIBOR-rente pluss en margin på 2, 75%.
Alternativer til ingen nedbetalingslån
Det er alternativer til låneprogrammer uten null, som for eksempel:
Lokale lån : Nesten hver amerikansk stat, fylke og kommune tilbyr en form for incentivprogram for boligkjøpere, som gir støtte til forskuddsbetaling, lukkekostnadsstøtte, boliglån med lav rente eller en kombinasjon av ovenstående. Mange er begrenset til kjøpere som oppfyller visse inntektsnivåer, og noen er begrenset til førstegangs boligkjøpere. Videre har noen programmer tilgang til grupper av fagpersoner, for eksempel lærere, medisinsk personell eller beredskapsmottakere. Selv om ikke alle disse programmene kan eliminere behovet for forskuddsbetalinger, tilbyr noen tilskudd eller rentefrie lån som dekker deler av eller hele forskuddet.
FHA-programmer: Disse lånene krever 3, 5% forskuddsbetaling, men FHA-retningslinjene tillater at forskuddsbetalinger kan finansieres av økonomiske gaver fra pårørende, forlovede, ideelle organisasjoner eller andre kilder. FHA tilbyr på samme måte lånet til naboen ved siden av til lærere, politifolk og andre offentlige ansatte, som kanskje kjøper et hjem med bare 100 dollar nede - ikke helt 100% finansiering, men veldig nært.
Piggy-back-pantelån: Denne strategien innebærer å ta to lån - ett for 80% av boligens kjøpesum, den andre for så mye av resten som mulig. Før subprime-pantekrisen var en splittelse på 80% / 20% ganske vanlig. I dagens tøffere klima kan det maksimale være en 80% -15% -5% plan, hvor du finansierer 80% med et primært pantelån, 15% med et annet pantelån eller egenkapitallån, og foretar en 5% forskuddsbetaling.
Vent og spar: Å utsette drømmen til eierskap til du kan gjøre standard forskuddsbetaling er et levedyktig alternativ. Dessuten kan tiden for å kjøpe komme raskere enn du tror, spesielt hvis du allerede har spart noen besparelser. For eksempel kan opptil 10 000 dollar bli trukket fra en IRA for første gangs utgifter til boligkjøper - inkludert forskuddsbetalinger, uten å pådra den typiske 10% straff for tidlig uttak.
Bunnlinjen
Borte er de dagene hvor praktisk talt hvem som helst kunne sikre seg et enkelt pantelån med lite eller ingen penger nede. Men det er offentlige programmer, og noen få private långivere, som kan hjelpe.