Alternativer for å refinansiere HELOC

Når du tar ut en egenkapitallinje (HELOC), har du først en trekkperiode, som vanligvis varer 10 år. I løpet av denne tiden kan du låne penger etter behov og foreta lave rentebetalinger på det du har lånt. Mange huseiere gjør nettopp det.

Etter at trekkperioden er over, kan du imidlertid ikke lenger låne fra linjen din, og du må begynne å foreta fullt avdrag på renter og hovedstolbetalinger. Denne andre fasen er kjent som tilbakebetalingstid, som vanligvis er 20 år. Det betyr at månedlige utbetalinger kan være betydelig høyere enn de var i trekkperioden, og mange huseiere ender opp med betalingssjokk.

En måte å løse betalingssjokk-problemet er ved å refinansiere HELOC, og det er flere måter å gjøre det på. Denne artikkelen forklarer hvordan du kan kvalifisere deg, hva alternativene dine er, og fordeler og ulemper for hver enkelt.

Kvalifisering for å refinansiere HELOC

Å refinansiere en HELOC ligner på å ta eller refinansiere et første pantelån. Du må kvalifisere deg basert på inntekt, utgifter, gjeld og eiendeler, noe som betyr at du leverer dokumenter som lønnsstubber, W-2-skjemaer, selvangivelser, panteavtaler, foto-ID, forsikringsbevis og andre dokumenter som forsikringshaveren anser. nødvendig.

For å få de laveste rentene, må du ha en "veldig god" til "eksepsjonell" FICO-poengsum: et sted i området 740 til 850. Du kan kvalifisere deg med en score helt ned til 620, men du betaler mer enn det dobbelte av renten til noen med en utmerket score, og du kan ha vanskeligere for å finne en utlåner som vil jobbe med deg.

Du må også ha nok egenkapital i hjemmet ditt etter at du har tatt opp det nye lånet for å oppfylle utlåners retningslinjer for kombinert utlånsverdi - en prosentandel som er beregnet ved å dele det totale lånte med eiendomsverdien. Noen långivere vil la huseiere med utmerket kreditt låne opptil 100% av verdien av hjemmet, men det er vanlig å kunne låne bare 80% til 90%. Her er et eksempel på hvordan dette bestemmes:

• Eiendomsverdi: $ 300 000
• Første pantesaldo: 190 000 dollar
• HELOC-saldo: $ 50 000
• Totalt lånt: 240 000 dollar
• Kombinert lån til verdi: 80%
• Huseiers egenkapital: 20%

I dette tilfellet, forutsatt at du bare vil refinansiere din eksisterende HELOC-saldo og ikke ønsker å låne mer, bør du kunne finne en utlåner som vil samarbeide med deg, spesielt hvis du har god kreditt. Dessuten, jo mer egenkapital du har, jo lavere blir renten.

Alternativer for å refinansiere HELOC

Det er fire måter å refinansiere din egenkapitallinje på. Her er alternativene dine, og fordeler og ulemper med hver:

1. Be om endring i lån

Slik fungerer det: Kontakt utlåner og forklar at du kommer til å ha problemer med å utbetale når trekkperioden er slutt. Spør om utlåner kan samarbeide med deg for å endre lånevilkårene på en måte som vil gjøre månedlige utbetalinger rimelige, slik at du ikke standard. Bank of America har for eksempel et hjelpeprogram for egenkapital som gir kvalifiserte huseiere på lengre sikt, lavere rente eller begge deler hvis de har opplevd en økonomisk vanskeligheter som tap av inntekt eller skilsmisse.

Fordeler: Lånemodifisering kan være det eneste alternativet hvis du er under vann.

Ulemper: Långivere er ikke forpliktet til å endre lånet ditt, så dette alternativet er kanskje ikke tilgjengelig for deg. Hvis det er det, må du vise at du kan betale tilbake det endrede lånet. To hjelpeprogrammer for krevende huseiere, programmet Home Affordable Second Lien Modification og FHA Short Refinance, sluttet begge å ta nye søkere i slutten av 2016.

2. Åpne en ny HELOC

Slik fungerer det: Du sparker boksen nede ved å starte på nytt med en ny trekkperiode og den nye tilbakebetalingstiden med bare interesse.

Fordeler: Det kjøper deg litt tid for å forbedre den økonomiske situasjonen din hvis du sliter med å få endene til å møtes og du ikke vil misligholde det eksisterende lånet ditt.

Ulemper: Du må betale tilbake lånet ditt en dag. Jo lenger du setter av for å betale tilbake det, desto mer renter vil du skylde, og jo høyere blir amortisert hovedstol og rentebetaling hver måned. Å legge inn en ny trekkperiode gjør det også enkelt å fortsette å låne. Hvis du refinansierer fordi du er bekymret for å betale tilbake din eksisterende HELOC, er det siste du vil gjøre å legge til gjelden din.

Som du allerede har sett, er det vanskelig å vite hva dine totale lånekostnader eller månedlige utbetalinger vil være med en HELOC fordi du låner litt her og der, og renten kan svinge. Når den nye tilbakebetalingsperioden for HELOC til din nye HELOC starter, kan rentene være høyere enn i dag, noe som gjør de månedlige utbetalingene enda større.

(For mer, se Hva du skal gjøre hvis du ikke kan betale tilbake et egenkapitallån.)

3. Få et nytt egenkapital lån

Slik fungerer det: Du gjør HELOC-saldoen med variabel rente om til et fast rente med egenkapital. Du kan ta så lang tid som 20 eller 30 år å betale ned saldoen.

Pros: Du avslutter syklusen med kontinuerlig lån ved å ta ut et engangsbeløp for å betale ned HELOC, og du får en fast rente med stabile månedlige utbetalinger. Forsikre deg om at du kjenner til de langsiktige lånekostnadene og inkluder dem i husholdningens langsiktige økonomiske plan.

Ulemper: Noen långivere har sluttet å tilby egenkapitallån, så å shoppe rundt vil ta mer krefter enn det gjorde for å finne HELOC. Likevel er de tilgjengelige, spesielt hvis du er villig til å se lenger enn til de største bankene - noe du bør gjøre uansett fordi store finansinstitusjoner ikke nødvendigvis har de beste prisene eller den mest kompetente kundeservicen. Husk også at jo lenger lånetid du er, desto lavere blir månedlige utbetalinger, men jo mer renter betaler du.

4. Refinansiere til et nytt første pantelån

Slik fungerer det: I stedet for bare å refinansiere HELOC, refinansierer du både HELOC og ditt første pantelån til ett lån: et nytt første boliglån.

Pros: Du kan få de laveste rentene som er tilgjengelige. Første boliglånsrenter har en tendens til å være lavere enn rentene til boligkapitalen, fordi hvis du som standard ikke betaler for huset ditt, hadde den første boliglånsutlåneren fordeler med inntektene fra å selge det utelukkede hjemmet ditt. I et marked hvor rentene for HELOC og boliglån er henholdsvis 5, 90% og 5, 57%, kan rentene for faste og realistiske lån på 30 år og 15 år være Henholdsvis 4, 73% og 4, 16%. Forutsatt at du refinansierer med et fast rente med første prioritetslån, vil du også få stabiliteten til like månedlige utbetalinger og kjenne dine totale lånekostnader på forhånd, akkurat som du ville gjort med alternativet for egenkapitallån omtalt ovenfor.

Ulemper: Å ta opp det første pantelånet kan bety at du betaler betydelig høyere lukkekostnader enn du ville gjort ved å refinansiere til et nytt HELOC eller boliglån.

Bunnlinjen

Du kan være i stand til å få rimeligere månedlige utbetalinger på HELOC gjennom en modifisering av lån, refinansiere til en ny HELOC, refinansiere til et boliglån eller refinansiere med et nytt første boliglån. Utforsk alternativene dine med flere långivere for å se hvilken mulighet som gir den beste kombinasjonen av kortsiktig overkommelighet og lavest mulig langsiktige utgifter og lukkekostnader.

(For relatert lesing, se Hvordan et HELOC-fast rente-alternativ fungerer, egenkapitallån og HELOC-er, den smarteste måten å trykke på din egenkapital, refinansiere ditt boligkapitallån: En veiledning, 5 grunner til å ikke bruke hjemmet ditt Egenkapital linje med kreditt, refinansiering kontra egenkapital lån, velge et hjem egenkapital lån eller linje av kreditt, er ditt hjem egenkapital linje kreditt (HELOC) skattemessig fradragsberettiget?, Dårlig kreditt? Du kan fortsatt få et egenkapital lån, pantelån vs. egenkapital lån: hvordan de skiller seg, hva du skal gjøre hvis du ikke kan betale tilbake et hjem egenkapital lån)