Eierfinansiering: fordeler og ulemper

Mens et boliglån er den vanligste typen finansiering som brukes til å kjøpe et hjem, er eiersfinansiering et alternativ som har fordeler og ulemper for både kjøpere og selgere.

Eierfinansiering: en oversikt

Et hjem er vanligvis den største enkeltinvesteringen en person noensinne gjør. På grunn av de høye kostnadene innebærer det vanligvis en form for finansiering. Eierfinansiering skjer når en boligkjøper finansierer kjøpet direkte gjennom selgeren - i stedet for gjennom en konvensjonell pantelån eller bank.

Med eierfinansiering (også kalt selgerfinansiering) overleverer ikke selgeren noen penger til kjøperen slik en pantelåner ville gjort. I stedet utvider selgeren kreditt til kjøperen til å dekke kjøpesummen for hjemmet, fratrukket eventuell forskuddsbetaling, og deretter foretar kjøperen regelmessige betalinger til beløpet er betalt i sin helhet. Kjøperen signerer en seddel til selgeren, som uttaler lånevilkårene, inkludert rente, tilbakebetalingsplan og konsekvensene av mislighold. Eieren holder noen ganger tittelen på huset til kjøperen betaler lånet.

De fleste eierfinansieringsavtaler er kortsiktige, og en typisk ordning kan innebære amortisering av lånet over 30 år, men med en endelig ballongbetaling etter fem. Teorien er at kjøperen etter fem år skulle ha nok egenkapital i hjemmet og / eller ha hatt nok tid til å forbedre sin økonomiske situasjon for å kvalifisere seg til et konvensjonelt pantelån.

Eierfinansiering kan være et godt alternativ for både kjøpere og selgere, men det er risikoer. Her er en titt på fordeler og ulemper med eierfinansiering, enten du er kjøper eller selger.

Fordeler med eierfinansiering

Eierfinansiering kan være et godt alternativ for begge parter i en eiendomstransaksjon:

Fordeler for kjøpere

• Raskere stenging - ingen ventetid på at banklånsansvarlig, forsikringsgiver og juridisk avdeling skal behandle og godkjenne søknaden.
• Billigere stenging - ingen bankgebyrer eller takstkostnader.
• Fleksibel forskuddsbetaling - ingen bank eller stat krever minimum.
• Godt alternativ for kjøpere som ikke er i stand til å sikre seg et pantelån.

Fordeler for selgere

• Kan selge "som den er" - potensial for å selge uten å gjøre kostbare reparasjoner som tradisjonelle långivere kan kreve.
• Gode ​​investeringer - potensial til å tjene bedre priser på pengene du samlet inn fra å selge hjemmet ditt enn du ville investert på som andre måter.
• Engangsopsjon - lånet kan selges til en investor, noe som gir deg en engangsbetaling med en gang.
• Behold tittelen - hvis kjøperen misligholder, beholder du forskuddsbetalingen, pengene som ble betalt, pluss huset.
• Selg raskere - potensial for å selge og stenge raskere siden kjøpere unngår pantelånsprosessen.

En kvalifisert eiendomsadvokat bør konsulteres for å svare på eventuelle spørsmål, samt skrive salgskontrakt og utstedelsesbrev.

Ulemper ved eierfinansiering

Selv om eierfinansiering kan være gunstig for både kjøpere og selgere, har den også noen juridiske, økonomiske og logistiske ulemper:

Ulemper for kjøpere

• Høyere renter - rentene du betaler vil sannsynligvis være høyere enn hva du betaler til en bank.
• Trenger fortsatt selgergodkjenning - selv om en selger er villig til å finansiere eier, kan det hende at han ikke ønsker å bli utlåner.
• Forfallsklausul - hvis selgeren har pant i eiendommen, kan banken eller långiveren kreve øyeblikkelig betaling av gjelden hvis huset selges (til deg). Dette er fordi de fleste pantelån har klausuler om forfall, og hvis utlåner ikke blir betalt, kan banken utelukke. For å unngå denne risikoen, må du sørge for at selgeren eier huset fritt og tydelig eller at selgerens långiver godtar eierfinansiering.
• Ballongbetalinger - med mange eierfinansieringsordninger forfaller en stor ballongbetaling etter fem år. Hvis du ikke kan sikre deg finansiering innen da, kan du miste alle pengene du har betalt så langt, pluss huset.

Ulemper for selgere

• Lov om reform og forbrukerbeskyttelse for Dodd-Frank Wall Street - I henhold til denne loven ble nye regler anvendt for eierfinansiering. Ballongbetalinger er kanskje ikke et alternativ, og du må kanskje involvere et pantelånsstifter avhengig av antall eiendommer du eier finansierer hvert år.
• Standard - kjøperen kan når som helst slutte å betale. Hvis dette skjer, og han ikke bare går bort, kan du ende opp med å gjennomgå avskedigelsesprosessen.
• Reparasjonskostnader - hvis du tar tilbake eiendommen uansett årsak, kan du ende opp med å betale for reparasjoner og vedlikehold, avhengig av hvor godt kjøperen tok seg av eiendommen.

Viktige takeaways

• Eierfinansiering kan hjelpe selgere å selge raskere og hjelpe kjøpere med å komme seg inn i hjem, selv om de ikke ville være i stand til å sikre et tradisjonelt pantelån.
• Det er fordeler og ulemper som både kjøpere og selgere bør være klar over når de vurderer eller engasjerer seg i en eierfinansieringsordning.
• Både kjøpere og selgere må konsultere en kvalifisert eiendomsadvokat for å svare på spørsmål og forenkle salg / kjøp på riktig måte.