Zillow estimater: Ikke så nøyaktig som du tror

Zillow er en av de mest populære eiendomsdatabasene på nettet. Grunnlagt i 2006 av tidligere Microsoft-ledere Rich Barton og Lloyd Frink, lister Seattle-baserte Zillow informasjon om millioner av hjem til salgs og utleie over hele USA og Canada. Brukere kan søke etter et hjem i et bestemt område ved å bruke forskjellige kriterier, inkludert - men ikke begrenset til - priser, antall soverom og bad, kvadratmeter, type hjem og andre fasiliteter.

En av Zillows viktigste funksjoner er Zestimates, et populært forbrukerverktøy for å se hvor mye boliger er verdt. Disse estimatene er basert på informasjon fra kilder som sammenlignbare salg og offentlige data. Zestimates ble lansert i 2011 med informasjon om 90 millioner hjem, og har utvidet rekkevidden for å gi brukerne data om mer enn 100 millioner hjem over hele USA.

Enten du ser for å se hvor mye hjemmets verdi har endret seg, hvis hjemmets verdsatte verdi er høy nok til å la deg refinansiere, eller nysgjerrig på hvor mye din kollega brukte på det nye huset, tilbyr Zestimates brukerne et utgangspunkt i hjemmevalueringen .

Men det er flere grunner til at disse tallene kanskje ikke er så nøyaktige som du ønsker at de skal være.

Viktige takeaways

• Zillows Zestimates lar brukerne se hvor mye boliger det er verdt.
• Tallene er basert på informasjon fra kilder som sammenlignbare salg og offentlige data.
• Zestimates er bare like nøyaktige som dataene bak, noe som betyr at de kan være utdaterte eller uriktige.
• Det kan være feil i betalte eiendomsskatter eller skattemessige vurderinger, og Zestimates kan ikke inkludere oppgraderinger eller forbedringer gjort av huseiere.
• Zillow står også for omsetningsgraden, så et område der folk holder hjemmene sine i lengre tid, er kanskje ikke like nøyaktig.

Unøyaktig grunnleggende informasjon

Zillows unike algoritmer oppdaterer sin samling av eiendomsverdier tre ganger i uken, basert på informasjon fra både offentlige data og brukerinnleverte data. I følge Zillow er “det store flertallet av Zestimates innen 10 prosent av salgsprisen på hjemmet.” Men Zestimates er bare så nøyaktige som dataene bak dem, så hvis antall soverom eller bad i et hjem, er det kvadratiske opptaket, eller hvis partiets størrelse er unøyaktig på Zillow, vil Zestimate være av.

Brukere kan rette opp disse feilene. Zillow advarer imidlertid om at oppdatering av en eiendoms detaljer ikke vil resultere i en umiddelbar endring i hjemmets Zestimate, og noen ganger vil det ikke føre til noen endring i det hele tatt. Å ha et fjerde bad trenger for eksempel ikke nødvendigvis mye for hjemmeverdiene i byen din. Så å legge inn denne informasjonen har kanskje ikke noen effekt i det hele tatt.

Sammen med å akseptere brukerinnleverte data, håndterer Zillow problemer med unøyaktighet ved å rapportere estimerte verdiområder for individuelle eiendommer. Jo mindre rekkevidde, desto mer pålitelig er Zestimate fordi det betyr at Zillow har mer data tilgjengelig om den egenskapen. Når du ser på den høye og lave enden av sortimentet, vil du gi en bedre følelse av hva et hjem er verdt.

Zillow kaller sine Zestimates et utgangspunkt for å bestemme hjemmeverdier, så brukerne skal ikke anse dem for å være taksering på noen måte.

Feil i nøkkeltall

Zillow vurderer datoen og prisen for det siste salget i estimatet. På noen områder utgjør denne informasjonen en stor del av dette tallet. Men hvis denne informasjonen er unøyaktig, kan den kaste Zestimate av. Og siden sammenlignbart salg også påvirker et hjem Zestimate, kan en feil i et hems salgsprisrekord påvirke Zestimates for andre hjem i området.

Zestimate tar også hensyn til faktiske eiendomsskatter som er betalt, unntak fra skattemessige vurderinger og andre offentlig tilgjengelige eiendomsskattedata. Skattemanns eiendomsverdier kan imidlertid være unøyaktige. Skattemaskinens database kan ha en feil relatert til en eiendoms grunnleggende informasjon, og føre til at den vurderte verdien er for høy eller for lav.

Huseiere som ser avvik kan rapportere uriktige salgsdata eller skatteregister til Zillow online.

Hvor er oppgraderingene?

Noen ganger gjør en huseier forbedringer eller oppgraderinger til en eiendom, noe som skal øke verdien på hjemmet. Men Zillow er ikke nødvendigvis klar over disse faktorene. Det vil si med mindre den lokale eiendomsskattemyndigheten har den informasjonen. Hvis en huseier tar ut tillatelse fra byen for å gjøre noen oppgraderinger, kan denne informasjonen sendes videre til eiendomsskattemyndighetene og legges inn i den offentlige posten. Zillow kan bare oppdatere sine oppføringer når denne informasjonen er tilgjengelig.

Hvis du for eksempel legger til et tillatt femte soverom i hjemmet, og eiendomsskattemannen anser at oppgraderingen øker hjemmets verdi, vil informasjonen sannsynligvis finne veien inn i hjemmets Zestimate på et tidspunkt. Men hvis hjemmet ditt har et splitter nytt designerkjøkken som ikke krevde noen større tillatelser, men naboens hjem har det originale kjøkkenet fra 1975, vil Zillow verdsette begge hjem på samme måte, selv om hjemmet ditt kanskje henter en høyere salgspris.

Oppgraderinger er ikke alltid like verdifulle som du tror. Det avhenger mye av lokale boligmarkedsforhold og hvilke prosjekter du har gjort. Så bare fordi hjemmets verdi på Zillow ikke har endret seg siden du la til soverommet eller ombygde kjøkkenet ditt, kan du ikke anta at du kan takle ekstra $ 30.000 til Zestimate. Motsatt, hvis Zillow sier at hjemmet ditt er verdt $ 300 000, men du vet at du ikke har oppdatert det så mye som lignende hjem i nabolaget ditt, kan det selge for mindre eller ta lenger tid å finne en interessert kjøper.

Omsetningsrate for boliger

Jo mer boligsalg det er i ditt område, jo mer data har Zillow om hvor mye kjøpere synes at disse boligene er verdt. Dette gjør Zestimates mer nøyaktig. Så hvis du bor i et varmt marked i San Francisco Bay-området, kan Zestimate din være mer nøyaktig enn om du bor i en landsby hvor folk bor i hjemmene sine i flere tiår og salget er sjelden.

Oppdateringer til Zillows algoritme

Zillow oppdaterer algoritmen etter hvert som den har flere måter å forbedre nøyaktigheten på. Når dette skjer, kan Zestimates endre seg betydelig, selv om ingenting har endret seg om disse boligene eller eiendomsmarkedet.

I januar 2019 kunngjorde Zillow at den tildelte en kontrakt på 1 million dollar til et team av dataforskere og ingeniører for å forbedre nøyaktigheten til nettstedets Zestimates. Teamet benyttet seg av forskjellige faktorer som påvirker et hjems verdi, inkludert offentlige data, pendeltider, veistøy og annen informasjon for å faktorere inn i algoritmen. Zillow estimerte den landsomfattende feilprosenten ville falle under 4%.

Selskapet ble gjenstand for en søksmål om klassesøksmål, anlagt i 2017 av huseiere i Chicago, som hevdet det villedet boligkjøpere ved å gi dem veldig lave tall. Saksøkerne oppga også at de fleste brukere behandlet Zestimates som takseringer. Ifølge en rapport fra Market Watch, sa Zillow, at søksmålet ikke hadde noen fortjeneste, og benektet at dets Zestimates var takseringer. I stedet kalte det dem et referansepunkt der brukere kan starte søket etter hjemmeverdier.

Bunnlinjen

Zillow prøver ikke å skjule ufullkommenhetene i Zestimates for forbrukerne, og du kan heller ikke forvente helt nøyaktige estimater fra konkurrerende nettsteder. Poenget er at huseiere skal bruke priser fra Zestimates som en bred retningslinje, og kontraster disse tallene mot andre kilder. Det skal ikke på noen måte betraktes som en vurdering. En sammenlignbar markedsanalyse fra en lokal eiendomsmegler og en profesjonell taksering av boligen er de beste måtene å lære verdien av.

Til og med disse verktøyene er ufullkomne: Noen ganger er det ikke nylig salg av lignende hjem, og takstmenn - som bare er mennesker - kan være noe subjektive i vurderingene sine. Til slutt er det ingen måte å få en perfekt vurdering av et hjems verdi, men det er bare retningslinjer vi har tilgjengelige å følge når vi kjøper, selger, søker om lån og når vi trenger å vite et hjems verdi.