4 typer boligrenovering: Hvilke øker verdien?

"Fix it and flip it" er en setning som ofte er assosiert med eiendom. Få en reduksjon, og reduser kostnadene dine for å bruke de ekstra pengene på huset. Med dette i bakhodet, gjennomfører mange huseiere større renoveringer til boligene sine før de legges ut for salg: Å granse opp stedet vil alltid sende salgsprisen skyhøye, ikke sant? Feil. Oftere enn ikke klarer ikke disse oppgraderingene å betale for seg selv. Les videre for å finne ut hvordan du skal renovere strategisk og hva slags prosjekter som virkelig gir verdi til eiendommen din.

Viktige takeaways

• For å få mest mulig ut av ombygningen din lønner det seg å huske fire typer prosjekter: grunnleggende, fortausklage, verdiøkning og personlig preferanse.
• Det grunnleggende inkluderer et tak som ikke lekker, fungerende takrenner og nedløp, en tørr kjeller, en pålitelig ovn, solide gulv, vegger som er i god stand, og støttemurer som fungerer.
• Artikler til forringelse inkluderer en velstelt plen, rimelige landskapsarkitektur, frisk maling innvendig og utvendig, rensede tepper og nye inventar.
• Nytt sidespor, renovering av kjøkken og nye vinduer kan være noen av de mest fordelaktige prosjektene som gir verdi til din eiendom.
• I de fleste områder av landet inkluderer personlige preferanseprosjekter fasiliteter som svømmebassenger, tennisbaner, boblebad, vinkjellere, kjellers spillrom og dammer.

Forskjellen mellom investorer og eiere

Å oppdatere en investeringseiendom er vanligvis en god strategi - hvis det gjøres på riktig måte. Vellykkede talsmenn for fix-it-and-flip-it-filosofien er investorer, med investorens mantra om å "kjøpe lavt, selge høyt." Så de kjøper nedslitte hjem til rimelige priser og sparer penger på reparasjonene ved å gjøre det meste av arbeidet selv. En liten svettekapital går langt i retning av å gjøre en eiendomsinvestering lønnsom. De velger nøye sine ombyggingsprosjekter, med fokus på de som vil gi mest mulig verdi for minst mulig innsats og kostnader. En del av prosessen inkluderer å ta hensyn til de andre boligene i nabolaget for å unngå overforbedring av eiendommen. Hvis ingen av de andre husene i området har kronelister og benkeplater i Corian, er det lite sannsynlig at det å legge til disse fasilitetene føre til en betydelig høyere salgspris.

Eiere derimot tar ofte en mindre strategisk tilnærming når de graner opp hjemmene sine. Som et resultat kan de ende opp med å sette betydelig mer penger i prosjektet enn de vil komme ut av det når de selger. Selv om det absolutt er et smart trekk å gjøre noen forbedringer, må du ikke overdrive det.

Så hvordan vet du hvilke oppgraderinger som er verdt bryet, og hvilke ikke? For å få mest mulig ut av ombygningen din lønner det seg å huske fire typer prosjekter: grunnleggende, fortausklage, verdiøkning og personlig preferanse.

For å få mest mulig ut av ombygningen din lønner det seg å huske fire typer prosjekter: grunnleggende, fortausklage, verdiøkning og personlig preferanse.

Det grunnleggende

Det grunnleggende er tingene som kjøperne forventer når de kjøper et hjem. Dette inkluderer et tak som ikke lekker, fungerende takrenner og nedløp, en tørr kjeller, en pålitelig ovn, solide gulv, vegger som er i god stand, støttemurer som fungerer; de fleste potensielle kjøpere forventer også at hjemmet ditt skal ha fungerende rørlegger- og VVS-systemer. I eksklusive egenskaper kan det grunnleggende også inneholde et visst antall soverom, bad og garasjer, og alle andre fasiliteter som er felles for nabolaget.

Dette betyr ikke at du må oppgradere alt. Snarere kan du fokusere på regelmessig vedlikehold og mindre, billigere forbedringer som holder alt i god stand.

Å legge disse elementene til et hjem som mangler dem, gir ikke verdi, akkurat; den bringer bare eiendommen opp til standardnivået for resten av boligene i panseret, og sikrer at du kan spørre en sammenlignbar pris.

På den annen side, mens du vil at huset ditt skal skille seg ut fra konkurransen, bør du ikke gjøre uberettigede oppgraderinger som i stor grad overstiger andre eiendommer i området. Ikke bare vil du ende opp med å tape penger, men du kan til og med skremme av potensielle kjøpere. Kort sagt, før du investerer massevis av penger i et forseggjort fullstendig renoveringsprosjekt, bør du vurdere hva de konkurrerende eiendommene i nabolaget ditt har å tilby. Finn ut hvordan boligene i nabolaget ditt måler seg, og gjør forbedringer basert på din spesifikke markedsplass.

Bremse anke

Gjenstander som legger til fortauskanter hjelper eiendommen til å se bra ut når potensielle kjøpere kommer. Selv om disse prosjektene kanskje ikke legger til en betydelig mengde pengeverdi, vil de hjelpe stedet å selge raskere. Artikler til forkjørsel inkluderer en velstelt plen, rimelige landskapsarkitektur, frisk maling innvendig og utvendig (minst inngangsdøren), rensede tepper og nye inventar (til og med om å gjøre om adressetallene). Du kan lage DIY-prosjektene for å spare penger og tid.

Feil på siden av vanlig vanilje, men: Nå er det ikke på tide å innlemme dristige designvalg i innredningen. Subtive aksentvegger og smakfulle bakplater er enkle designfunksjoner som vil tilføre hjemmet ditt appell. Belysning er også et annet element som kan bryte banken. Selv om du vil at huset skal se lyst og innbydende ut, vil du ikke overdrive det eller overkjøre hjemmekretsene dine. I stedet kan du vurdere å installere innfelte eller LED-lamper for en moderne oppgradering. Hvis du trenger hjelp med disse prosjektene, kan du konsultere interiørdesignere. Bare pass på at du lener deg mot den billigere siden.

Nå er det ikke tid for å innlemme dristige designvalg i innredningen. Subtive aksentvegger og smakfulle bakplater er enkle designfunksjoner som vil tilføre hjemmet ditt appell.

Tilfører verdi

Prosjektene som tilfører betydelig verdi er store favoritter for å fikse det og snu det forfekter - og de bør også være høyt på huseiers liste. Selv om de fleste av disse anstrengelsene ikke vil betale tilbake kostnadene, vil noen komme nær. The National Association of Realtors siterer ny sidespor, renoveringer av kjøkkenet (nye benkeplater og topp moderne apparater) og nye vinduer som noen av de mest fordelaktige prosjektene, som ofte gir tilbake 80% eller mer av kostnadene under videresalg. Oppgraderte bad, oppussede dekk og energibesparende forbedringer gir mye smell for pengene.

Personlig preferanse

Prosjekter med personlig preferanse er kjempeartikler du ønsker, men som andre kanskje ikke liker eller er villige til å betale for å få. I de fleste områder av landet inkluderer disse fasiliteter som svømmebassenger, tennisbaner, boblebad, vinkjellere, kjellers spillrom og dammer. Tro det eller ei, et svømmebasseng gir sjelden verdi til et hjem i denne dag og alder. For det første koster det vanligvis en liten formue å ha et basseng i bakken installert. For det andre ser mange boligkjøpere et basseng som en stor vedlikeholds- og sikkerhetsrisiko - og for noe som er brukbart bare noen måneder ut året (med mindre du selv bor i et tropisk klima).

Det er absolutt ingen skade i å legge disse varene til huset ditt, men ikke forvent at potensielle kjøpere er villige til å betale en premie for å få dem når du er klar til å selge. Og vær på vakt hvis renoveringen betyr å erstatte en populær eller vanlig funksjon. Hvis alle andre hjem i nabolaget ditt kan skryte av en to-bil garasje, bør du sannsynligvis tenke to ganger om å konvertere ditt til et spillrom. Vil du virkelig være det eneste huset i området uten beskyttet parkeringsplass?

Det er absolutt ingen skade i å legge disse varene til huset ditt, men ikke forvent at potensielle kjøpere er villige til å betale en premie for å få dem når du er klar til å selge.

Andre vanskelige konverteringer inkluderer:

• Omforme et soverom til et studio.
• Fjerne vegger for å forstørre en plass (med mindre det er et veldig praktisk trekk, som å skape en flyt mellom spisestuen og kjøkkenet).
• Eliminere et soverom for å utvide et rom.
• Ombygging av kjelleren (mindre forbedringer, som oppgradert lagringskapasitet, vil gjenvinne mye mer enn en fullstendig renovering eller tilpasset oppgradering).

Bunnlinjen

Uansett hvilket prosjekt du vurderer, husk at din primære bolig ikke bare er et hus, det er ditt hjem. Hvis du planlegger å bo der i mange år fremover, kan du legge til fasiliteter du vil ha, uavhengig av deres innvirkning på videresalg. Når det er på tide å selge, gjør det grunnleggende for å få eiendommen til å være på nivå med nabolaget og legge til litt fortausklage, men ikke bry deg om å gjøre et omfattende utvalg av prosjekter strengt i et forsøk på å øke kjøpesummen for eiendommen: Disse tilpassede oppgraderinger kan appellere mer til deg enn for potensielle kjøpere. Det er best å holde renoveringer små, nøytrale i utseende og sentrert rundt å forbedre funksjonaliteten til hjemmet ditt. Og husk at selv med redoene som er kjent for å tilføre verdi, er sjansen stor for at du vil bruke langt mer penger enn du vil få tilbake.