Finn avkastningen på eiendomsinvesteringer (ROI)

Avkastning på investering (ROI) er et regnskapsmessig begrep som indikerer prosentandelen av investerte penger som blir samlet inn etter fradrag for tilhørende kostnader. For ikke-regnskapsfører kan dette høres forvirrende ut, men formelen kan ganske enkelt angis som følger:

ROI = Gevinst − CostCostwhere: Gevinst = InvesteringsgevinstKostnad = Investeringskostnad \ begynne {justert} & \ tekst {ROI} = \ frac {\ text {Gain} - \ text {Cost}} {\ text {Cost}} \\ & \ textbf {hvor:} \\ & \ text {Gain} = \ text {Investeringsgevinst} \\ & \ text {Kostnad} = \ tekst {Investeringskostnad} \\ \ slutt {justert} ROI = CostGain − Kostnad Hvor: Gevinst = InvesteringsgevinstKostnad = Investeringskostnad

Men mens ligningen ovenfor virker enkel nok til å beregne, kommer eiendeler en rekke variabler, inkludert reparasjons- / vedlikeholdsutgifter og metoder for å finne frem til gearing - hvor mye penger som er lånt (med renter) for å få den første investeringen, som spiller inn kan påvirke avkastningstallene. I mange tilfeller vil avkastningen være høyere hvis investeringskostnadene er lavere.

Når du kjøper eiendom, kan finansieringsbetingelsene påvirke prisen på investeringen i stor grad; Ved å bruke ressurser som en pantekalkulator kan du imidlertid spare penger på investeringskostnaden ved å hjelpe deg med å finne gunstige renter.

Hvordan beregne avkastning på eiendomsinvesteringer

Komplikasjoner i beregning av avkastning

Komplikasjoner i beregningen av avkastning kan oppstå når en eiendomsei refinansieres, eller et annet pant tas ut. Renter på et sekund, eller refinansiert, lån kan øke og lånekostnader kan belastes, som begge kan redusere avkastningen. Det kan også være en økning i vedlikeholdskostnader, eiendomsskatter og bruksrater. Alle disse nye numrene må kobles til og ROI-beregningen på nytt, hvis eieren av en boligutleie eller næringseiendom betaler disse utgiftene.

Kompleksberegning kan også være nødvendig for eiendom som er kjøpt med et justerbart rentepant (ARM) med en variabel stigende rente som belastes årlig gjennom lånets varighet.

La oss se på de to primære metodene for å beregne avkastning: kostnadsmetoden og ut-av-lommen-metoden.

Kostnadsmetoden

Kostnadsmetoden beregner avkastningen ved å dele egenkapitalen i en eiendom med den eiendommens kostnader.

Anta som et eksempel at en eiendom ble kjøpt for $ 100.000. Etter reparasjoner og rehabilitering, som koster investorer ytterligere $ 50.000, verdsettes eiendommen til $ 200.000, noe som gjør investorenes egenkapitalposisjon i eiendommen $ 50.000 (200.000 - [100.000 + 50.000]).

Kostnadsmetoden krever deling av egenkapitalposisjonen med alle kostnadene knyttet til kjøp, reparasjoner og rehabilitering av eiendommen.

Avkastning, i dette tilfellet, er 50 000 dollar - $ 150 000 = 0, 33, eller 33%.

Ut-av-lommen-metoden

Eiendomsinvestorer foretrekker ut-av-lommen-metoden på grunn av høyere ROI-resultater. Ved å bruke tallene fra eksemplet ovenfor, antar du at den samme eiendommen ble kjøpt for samme pris, men denne gangen ble kjøpet finansiert med et lån og en forskuddsbetaling på $ 20.000. Utgiften for lommen er derfor bare $ 20.000, pluss $ 50.000 for reparasjoner og rehabilitering, for en total ut-av-lommen-kostnad på $ 70.000. Med verdien av eiendommen på $ 200 000, er egenkapitalposisjonen $ 130 000.

Avkastningen er i dette tilfellet $ 130 000 ÷ $ 200 000 = 0, 65, eller 65%. Dette er nesten det dobbelte av det første eksempelets ROI. Forskjellen kan selvfølgelig tilskrives lånet: gearing som et middel til å øke avkastningen.

ROI tilsvarer ikke fortjeneste

Før en av ROI-ene som er nevnt ovenfor, kan realiseres med kontant fortjeneste, må eiendommene selges. Ofte vil en eiendom ikke selge til markedsverdi. Ofte blir en eiendomsavtale fullført til under den opprinnelige prisforlangende, noe som reduserer den endelige ROI-beregningen for den aktuelle eiendommen. Det er også kostnader forbundet med å selge en fast eiendom: midler som brukes til reparasjoner, maling eller landskapsarkitektur. Kostnadene for å annonsere eiendommen bør også legges i, sammen med takstkostnader og provisjonen til eiendomsmegler eller megler.

Både reklame- og provisjonsutgifter kan forhandles med tjenesteleverandøren. Eiendomsutviklere, med mer enn en eiendom å annonsere og selge, er i en bedre posisjon til å forhandle gunstige priser med medier og meglere. Avkastning på flere salg, men med varierende kostnader for annonsering, provisjon, finansiering og konstruksjon, presenterer komplekse regnskapsproblemer som håndteres best av en profesjonell.

Eiendom kontantstrøm

En investor kan ha $ 30.000 i egenkapital i en kommersiell utleieeiendom som han betalte $ 10.000 for en avkastning på 300%. Eiendommen gir også $ 500 per måned i husleie, for totalt $ 6000 årlig. Det er 60% avkastning på eiendommens kontantstrøm - $ 6000 delt på 10.000 dollar for investeringskostnader.

Bunnlinjen

Beregning av avkastning på eiendommer kan være enkelt eller komplekst, avhengig av alle variablene nevnt over. I en robust økonomi har det vist seg å være veldig lønnsomt å investere i eiendommer, både bolig og kommersiell. Selv i en lavkonjunktur, når prisene faller og kontanter er knappe, er mange gode kjøp i eiendommer tilgjengelige for investorer med penger å investere. Når økonomien gjenoppretter, slik den alltid gjør, vil mange investorer høste en kjekk fortjeneste.

For inntektsskatt eller formuesgevinst skattemessige formål, oppfordres eiere av eiendomseiendommer imidlertid til å få profesjonell skatterådgivning fra pålitelig kilde før innlevering.