Hjemme vurdering: nøkkelen til en vellykket refinansiering

Når du refinansierer pantelånet ditt, henger alt sammen med vurderingen. Hvis hjemmets verdi er så lav at du er under vann, kan du ikke refinansiere. Hvis vurderingsverdien setter egenkapitalen til under 20%, vil du sitte fast og betale for privat pantforsikring (PMI) eller bringe kontanter til bordet for å refinansiere kontanter. Dessuten får du kanskje ikke den laveste renten, da långivere anser låntakere med mindre egenkapital for å være risikofyltere. Hvis du tenker på å refinansiere, bør du forstå takstens viktige rolle i prosessen.

Hva er en hjemmevurdering?

En vurdering er en lisensiert eller sertifisert fagmanns mening om et hjems verdi levert av en uinteressert tredjepart. Takstmannen får betalt for å tilby tjenesten ved å verdsette hjemmet ditt, men har ingen hud i spillet når det gjelder om du er i stand til å refinansiere som et resultat av verdien de ankommer til. I en refinansieringstransaksjon beskytter vurderingen banken ved å sikre at den ikke låner låntakeren mer penger enn eiendommen er verdt. Hvis eiendommen senere avskaffes av noen grunn, vil långiveren kunne selge eiendommen og få pengene tilbake.

En takstmann besøker hjemmet ditt i mellom 30 og 45 minutter for å måle dimensjonene, undersøke fasilitetene og evaluere dens generelle tilstand, både ute og inne, og tar bilder av det ytre, garasjen og alle interiørrom. De undersøker deretter postene over eiendommer som ligner deg - ideelt sett eiendommer i nabolaget ditt som har solgt nylig. Basert på hjemmebesøket og disse postene, kommer takstmannen til en profesjonell mening om hvor mye eiendommen din ville solgt for hvis du markedsfører den. Banken bruker denne verdien - sammen med inntekt, eiendeler og kreditthistorie - for å bestemme hvor mye den vil låne deg.

Viktige takeaways

• En huseier som planlegger å refinansiere et pantelån, må først få en vurdering, som vanligvis koster $ 300 til $ 500 for et enebolig.
• Takstmannen, en uavhengig fagperson, evaluerer et hjem - personlig - grundig og undersøker lignende egenskaper før han kommer frem til en verdsettelse for hjemmet.
• Å friske opp et hjem malingsjobb, fjerne rydder og peke ut skjulte funksjoner kan bidra til å øke oddsen for en høy vurdering.
• Hvis vurderingen er lav, kan en refinansiering med innbetaling hjelpe deg med å oppnå 80% egenkapital og unngå privat boliglånsforsikring. Hvis du er under vann, kan det hende du må vente på at hjemmeverdiene stiger.

Hjemmevurderingen: nøkkel til en vellykket refinansiering

Hvordan dagens taksering fungerer

To typer refinansieringstransaksjoner krever ikke en vurdering - Federal Housing Administrations strømlinjeformede refinansiering og Veteranadministrasjonens rentenedsettelses refinansieringslån. Alle andre typer refinansieringstransaksjoner krever en vurdering.

Føderale forskrifter dikterer hvordan långivere og takstmenn må oppføre seg gjennom vurderingsprosessen. Etter boligkrisen ønsket regjeringen å øke takstmannens uavhengighet for å forhindre muligheten for utlån basert på oppblåste boligverdier. Dodd-Frank-loven og sannheten om utlånsloven krever nå at vurderinger skal ”føres uavhengig og fri for upassende innflytelse og tvang.”

Fordi føderale uavhengighetskrav definerer et smalt omfang av akseptable samhandlinger mellom en takstmann og låneansvarlige, er långivere redd for at det å ha noen kontakt med takstmennene kan tolkes som brudd på loven ved å forsøke å påvirke takstmannens mening før taksten er fullført. Långivere gjør feil på siden av forsiktighet for å unngå muligheten for alvorlig disiplinær handling. Lånsbetjenter og meglere kan ikke velge takstmann, og heller ikke låntaker. Låntakere kan heller ikke sende inn en vurdering som ble utført for en annen utlåner, selv om de "kan fortelle banken at det eksisterer en annen vurdering, og banken kan be om vurderingsrapporten direkte fra den andre institusjonen."

Långiveren vil ofte beordre taksering gjennom en tredjepart som kalles et takststyringsselskap (AMC). "Å bruke en AMC er ikke et krav, men det er den vanlige tilnærmingen til uavhengighet av takstmenn, " sier Joe Parsons, seniorlånsrådgiver hos Pinnacle Capital Mortgage i Dublin, California, en regional bankmann og boliglånsmegler.

Mange långivere - spesielt små, lokale - har direkte henvisningsforhold til et lite panel av takstmenn og bruker ikke en AMC. Eller utlåner kan ha en egen uavhengig takseringsavdeling. Takstmannen skal ha lokal kunnskap om området (kalt markedskompetanse). Takstmenn forventes å følge Uniform Standards of Professional Appraisal Practice utstedt av Appraisal Foundation, en profesjonell organisasjon, selv om disse standardene ikke er lov.

Hjemmetakst

Takstgebyrer varierer fra stat til land, men takstmenn må kreve vanlige og rimelige avgifter for området. Regner med å betale $ 300 til $ 500 for en vurdering av et standard enebolig. "Mer komplekse eiendommer er dyrere fordi inspeksjonen tar mer tid, " sier Erin Benton, visepresident for Decorum Valuation Services, et takststyringsselskap i Ellicott City, Md.

Du må betale gebyret på forhånd på tidspunktet for vurderingen, ikke ved stenging, for uavhengig av om lånet ditt stenger, gjorde takstmannen fremdeles arbeidet. Selv om avgiften kan virke verdt hvis det gjør det mulig for deg å få refinansieringsbetingelsene du ønsker, kan det virke som sløsing med penger hvis en lav vurdering betyr at du ikke kan refinansiere.

Ettersom långivere ikke kan diskutere et boligs verdi eller forventet "målverdi" med en takstmann på oppdragstidspunktet, kan huseiere ikke få en takstmanns anslag om hvorvidt hjemmet deres sannsynligvis vil vurdere høyt nok til at de kan refinansiere før de betaler for tjenesten, slik de kunne før det nye regelverket. I beste fall kan du søke etter sammenlignbare salg på nettsteder som Zillow og Redfin, men postene deres kan være ufullstendige.

Et annet alternativ er å be en eiendomsmegler om å gjøre en sammenlignende markedsanalyse og gi deg utskrifter av nylige sammenlignbare salg fra Multiple Listing Service, sier Bruce Ailion, en agent i RE / MAX Greater Atlanta. Spør pent, ettersom agenten vil gjøre deg en tjeneste - i motsetning til med et hjemmesalg, vil han eller hun ikke tjene noen provisjon på refinansieringen.

Hjelp for en high-end vurdering

Verdien takstmannen gir hjemmet ditt avhenger i stor grad av de nylige salgsprisene på sammenlignbare eiendommer, men du tar feil hvis du tror du ikke kan gjøre noe for å hjelpe hjemmet ditt til å komme inn i høye enden av den potensielle vurderingsverdien.

Å få taksert hjemmet ditt ligner på å gå på en første date, sier Ailion. Selv om du ikke har noen anelse om hvordan partneren din vil like eller evaluere deg, forbedrer du å bli godt preparert sjansene dine for å bli ansett som attraktiv. "Slik er det også med vurderingen, " sier han. “Eiendommen din skal være ryddig og ren, ren og lett å inspisere. Alle kjæledyr skal være inneholdt og lukte maskerte. Du vil ikke at takstmannen skal skynde seg å komme seg ut. ”

Slik beskriver sertifisert takstmann Ralph J. Vaccari, president for Vaccari & Associates i Marblehead, Mass., Sin tilnærming til jobben: ”Generelt sett bør det ikke ha noe å si om plenen din ikke klippes eller huset ditt er rot. Det er imidlertid viktig å innse at et skittent eller ubesvart hjem kan øke utseendet på slitasje utover det normale, og at tilstanden faktisk kan påvirke verdien. ”

I følge Vaccari bryr takstmannen seg om følgende:

• Utvendig og innvendig tilstand
• Total romtelling
• Funksjonalitet, inkludert design og utforming av interiørrom, og funksjonell foreldelse
• Forbedringer av kjøkken og bad, vinduer, tak og husets systemer (varme, elektrisk og rørleggerarbeid) de siste 15 årene som gjør huset mer oppdatert, funksjonelt og levelig etter dagens standarder
• Tilstand og alder på hjemmets systemer
• Utvendige fasiliteter, som garasjer, dekk og verandaer
• plassering
• Uutslettende funksjoner, for eksempel et utvendig utseende som er i strid med resten av nabolaget

Det er lurt å påpeke funksjoner som kanskje ikke umiddelbart fremgår, som potensielt kan bidra til takstmannens mening om verdi, sier Parsons.

Før takstmannen kommer

Å forberede hjemmet ditt til en takstmannsbesøk er imidlertid annerledes enn å forberede det på en potensiell kjøper. "Når du åpner hjemmet ditt for en potensiell kjøper, vil du utløse følelsesmessige reaksjoner, " sier Parsons. “Som selger vil du at kjøperen skal kunne forestille seg hvor glade og komfortable de vil være der. Ingen slike subjektive hensyn gjelder for en vurdering. ”

Vaccari legger til at en huseier ikke ville gjøre en endring, for eksempel å rive opp gammelt teppe for å avsløre tregulv, for en vurdering, som han eller hun kan gjøre for en selger. Men å friske opp husets maling, både inne og ute, kan hjelpe, og det kan rydde bort rotet for å gi full tilgang og visning av alle områdene i hjemmet, inkludert kjelleren. Til slutt, sier Ailion, "Hvis skatteregistrene er uriktige, påpek det."

Ellers, sier Vaccari, er det takstmannens ansvar å oppdage problemer og stille spørsmål der det er berettiget.

Hvis du sikrer deg en god vurdering

Gratulerer! Du har fullført et stort skritt i å refinansiere pantelånet ditt. Nå er det på tide å gå gjennom den neste trinnsserien med låneansvarlig. Hvis du har sikret deg en gunstig vurdering, kan du bruke et verktøy som Consumer Financial Protection Bureaus pantekalkulator for å undersøke rentene på et refinansiert pantelån til et hjem til din verdi. Å være bevæpnet med disse tallene kan gi deg litt forhandlingsstyrke når du møter långiveren.

Hvis du vil anke en lav vurdering, vil du ha en bedre sjanse til å lykkes hvis du tilbyr sterke data for å støtte saken din.

Få en annen mening

Noen ganger er takstmannens verdi ikke bare lavere enn du ønsker at den skal være, men lavere enn du tror at hjemmet ditt er verdt. "En vurdering er bare en persons mening, " sier Ailion. "Selv om dette er en trent og utdannet mening, som i alle yrker, er det gode og dårlige utøvere."

Gitt de strenge føderale forskriftene som regulerer prosessen, er det noe du kan gjøre med en lav vurdering? “Hvis huseieren ikke liker verdien av taksten, kan de skrive et ankebrev til utlåner eller AMC, men sjansen for at en takstmann skal endre sin mening er veldig slank med mindre huseieren har overveldende bevis for at verdien er av, sier Benton.

Anken din vil bare lykkes hvis du viser at takstmannen har gjort en betydelig feil, for eksempel å oppgi kvadratopptakene eller romtellingen feil; se bort fra et viktig tilbud, som basseng eller spa; eller se bort fra et sammenlignbart salg som kan støtte en høyere verdi mens "kirsebærplukking" er en mindre passende sammenlignbar som vil indikere en lavere verdi, sier Parsons.

Du kan også lage en sak, sier Ailion, ved å påpeke at sammenligningene som ble brukt var i et underordnet skolekrets eller en underordnet underavdeling som ikke hadde en huseierforening med svømmebassenger og tennisbaner, at alle sammenlignbare ting var nød eller eiendom eid salg, eller at de har andre negative eksternaliteter som påvirker verdien, for eksempel å være i en travel gate. “Forklar hvorfor de er forskjellige og ikke like dine. Du må bevise at noe er i feil med sammenlignbare valg, "sier Ailion.

Dine alternativer når vurderingen er lav

Hvis du ikke lykkes med å utfordre en lav vurdering, hvordan sikrer du at refinansieringen går gjennom? Hvis avgrensningen setter deg til mindre enn 80% egenkapital, vil du ikke oppfylle den nødvendige 80% utlånsverdien og må betale PMI med mindre du velger å foreta en refinansiering med innbetaling.

Hvis vurderingen gir deg mindre enn 80% egenkapital, kan du foreta en refinansiering med kontanter og legge til nok penger ved avslutningen for å komme til det magiske 80% belåningsgrad og unngå PMI.

Du kan også velge å betale PMI for nå. Hvis boligverdiene fortsetter å stige, kan du tilby et tilsvarende salg til panteservicen din og be det om å fjerne PMI, selv om du ennå ikke har betalt mye av hovedstolen din. Hvis avgrensningen viser at du er under vann, er det eneste du kan gjøre å vente på at markedet skal forbedre seg, med mindre du er kvalifisert for et program som High LTV Refinance Option fra Fannie Mae eller FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), som hadde tilbudt statlig hjelp til huseiere som var under vann, gikk ut ved utgangen av 2018.

Hjemme vurdering: bunnlinjen

Å forstå hvordan vurderingsprosessen fungerer vil gi deg den beste sjansen for å få en takstmann til å tildele høyest mulig verdi til eiendommen din. Vurderinger kommer ikke alltid inn på de verdiene låntakerne håper på, og de er en menneskelig prosess med rom for subjektivitet og feil. Du kan anke en lav vurdering, men du lykkes bare med sterke data for å sikkerhetskopiere deg.