Hvordan kombinere to pantelån til ett?

Å ha to pantelån er ikke så sjelden som du kanskje tror. Folk som samler nok egenkapital i hjemmene sine velger ofte å ta et nytt pant. De kan bruke disse pengene til å betale ned en gjeld, sende et barn på college, finansiere å starte en virksomhet eller gjøre et stort kjøp. Andre vil bruke et andre pantelån for å øke verdien på hjemmet eller eiendommen deres gjennom ombygging eller konstruksjon av svømmebasseng osv.

To pantelån kan imidlertid være vanskeligere enn å bare ha ett. Heldigvis er det tilgjengelige mekanismer for å kombinere eller konsolidere to pantelån til ett lån. Men konsolideringsprosessen kan i seg selv være vanskelig og matematikken kan ende opp med å ikke gjøre det verdt til slutt.

Viktige takeaways

• Å holde to pantelån er en vanlig situasjon, som kan forenkles ved å kombinere dem til ett enkelt lån.
• Å konsolidere to lån til ett kan kreve hjelp av en ekspert megler med erfaring i å gjøre det.
• Selv om konsolidering kan forenkle økonomien din og kan spare deg for penger over tid, kommer de med kostnader som kanskje ikke ender opp med å gjøre det til en smart beslutning til slutt.

Å kombinere pantelån

La oss se på ett eksempel: Du tok ut en egenkapitallinje med kreditt for ti år eller mer siden, og i trekkperioden - tiden da du kunne "trekke" på kredittgrensen din - betalte du et overkommelig beløp: $ 275 per måned på en kredittlinje på 100 000 dollar.

I henhold til betingelsene for dette lånet, ble trekkperioden etter ti år tilbakebetalingstiden - de neste 15 årene hvor du må betale ned lånet som et pantelån. Men sannsynligvis hadde du ikke forventet at $ 275-betaling skulle bli en $ 700-betaling som kan bevege seg enda høyere hvis prime rate øker.

Ved å konsolidere de to lånene, kan du potensielt spare mer enn $ 100 hver måned og låse renten din i stedet for å se at den eskalerer hvis prime går opp. På den annen side, kanskje du vil betale lånene raskere og ønsker bedre vilkår som vil hjelpe deg å gjøre det. Hvordan fungerer denne typen konsolidering, og er det en god idé?

Vet hva du begynner med

For å forstå hva som skjer når du konsoliderer, må du vite et par ting om gjeldende lån. Hvis du når du skal konsolidere lån, innser at det andre pantelånet ditt ble brukt til å trekke penger ut av hjemmet ditt av en eller annen grunn - kalt et utbetalingslån - kan det øke kostnaden for det nye lånet og redusere beløpet du kvalifisere. Kredittlån er priset høyere, sier långivere fordi låntakeren statistisk sett er mer sannsynlig å gå bort fra lånet hvis de får problemer.

Så er det rate / term refinance (refi). Denne typen lån er ganske enkelt en justering av renten og vilkårene for det nåværende lånet ditt. Lånet anses som tryggere for utlåner fordi låntaker ikke legger noen penger eller reduserer mengden egenkapital de har i eiendommen. Det kan hende du har refinansiert nylig da boliglånsrentene falt til historiske lave priser.

Hvorfor betyr disse skillene? I følge Casey Fleming, boliglånsrådgiver med C2 FINANCIAL CORPORATION, og forfatter av "Låneguiden: Hvordan få det beste mulige pantelånet, " er de viktige fordi vilkårene og beløpet du betaler på nye pantelån kan være veldig forskjellige.

La oss si at du og naboen begge får 75% lån til verdi refinansieringslån, under den samsvarende lånegrensen på 417 000 dollar. Din er en utbetaling, det er han ikke. Lånet ditt vil koste 0, 625 poeng mer enn naboens fra og med april 2015. Og 1 poeng er 1% av lånebeløpet, så hvis lånebeløpet ditt er $ 200 000, vil du alt annet lik betale 1, 250 dollar ($ 200 000 x 0, 00625) mer for samme rente som naboen din.

Tenk på det på denne måten. Hvis du opprinnelig kjøpte de to lånene da du kjøpte huset, er det ikke et utbetalingslån siden det andre pantelånet ble brukt til å skaffe huset - ikke trekke penger ut av det. Men senere, hvis du mottok penger som et resultat av å ta et nytt pantelån, var det ene utbetalingslånet, og så vil et nytt konsoliderte lån bli ansett som det samme.

Det er en annen grunn til at denne skillet blir viktig. Fordi utbetalingslån er mer risikabelt for utlåner, kan det hende at de bare låner ut 75% til 80% av egenkapitalen i hjemmet ditt, mot 90% på en refinansieringsrente. Fleming setter det på vanlig engelsk slik: "Hvis lånet ditt vil bli betraktet som et utbetalingslån, trenger du mer egenkapital i eiendommen din for å kvalifisere deg."

Hvordan konsolidere

Långiveren vil gjøre alt det kompliserte papirarbeidet som følger med å konsolidere lånene. Jobben din er å være en informert forbruker. Ikke snakk med en utlåner - snakk med flere.

Siden konsolidering av to lån er mer komplisert enn et enkelt boliglån, er det best å snakke personlig med så mange som tre eller fire långivere. Du kan snakke med banken din, kredittforeningen, en boliglånmegler eller ta anbefalinger fra bransjepersonell du stoler på.

Spør dem selvfølgelig om det nye lånet vil bli et utbetalingslån eller en rente / terminrefi. Er det et fast eller variabelt rentelån? 15 eller 30 år?

Når du er fornøyd med en viss utlåner, vil de lede deg gjennom prosessen. Ikke signer noe uten å lese det først, og sørg for at du forstår betalingsplanen.

Hvis lånet ditt er et utbetalingslån, sier Casey Fleming at det kan være en måte å konvertere det til en rate / term refi ett år senere.

Konsolider lånene som utbetaling, men få en utlånskreditt som betaler for alle kostnadene forbundet med transaksjonen. Vent ett år og refinansier igjen. Siden du bare refinansierer et enkelt lån på det tidspunktet, er det ikke et utbetalingslån. Nå kan du bruke penger på poeng for å kjøpe renten nede siden du vil beholde lånet i en lengre periode. ”Fleming anbefaler å gjøre dette bare hvis du tror at rentene er stabile eller kan synke.

Bunnlinjen

Ta aldri en beslutning om å refinansiere eller konsolidere lån bare basert på reduksjonen i den månedlige betalingen. I de fleste tilfeller vil du bruke mer levetid på det nye lånet enn du bare ville betalt av de eksisterende lånene, sier Fleming. "Millioner av forbrukere fortsetter å pantsette sin fremtid og ender med titalls eller til og med hundretusenvis av dollar mindre i pensjon."

I stedet bestemme hvor lenge du tror du vil være i huset, og sammenligne kostnadene for ditt nåværende pantelån med det nye pantelivet pluss eventuelle kostnader forbundet med det nye lånet i løpet av den tiden du vil holde lånet. Hvis kostnadene ville være lavere, er det sannsynligvis en god idé å konsolidere.