Hvordan få den beste boliglånsrenten

• Indikatorer for pantelån
• Angi en pantesats
• Kredittpoeng
• Stabil inntekt og sysselsettingshistorie
• Gjeld til inntekt
• Utlånsverdi og forskuddsbetaling
• Kjøpe långivere
• Lås inn prisen
• Forhandle om prisen din

En avgjørende vurdering når du handler pantelån er å få best mulig rente. Rentene bestemmer kostnadene for pantelånet i løpet av lånets levetid, så å få den laveste renten foran gjør til slutt lånet ditt mer overkommelig.

Renten (også kalt "pantesats") er renten som belastes et boliglån, beregnet som en prosentandel av det totale lånebeløpet. Långivere setter generelt renter, og de kan enten være faste eller varierende. Boliglånsverdien varierer med markedsforholdene. I tillegg bestemmer økonomien din og hvilken type lån du kvalifiserer til å prissette renten.

En annen rente gir deg en bedre følelse av hvor mye et boliglån virkelig koster: den årlige prosentsatsen, eller april. April vurderer hele kostnaden for et pantelån og beregnes som en prosentandel av det totale lånebeløpet. Det inkluderer renten, utlånsgebyr, rabattpoeng og andre lånekostnader. Vær nøye med april fordi det er et mer helhetlig syn på hvor mye lånet ditt virkelig koster på årsbasis.

Dine månedlige pantebetalinger vil inneholde to komponenter: hovedstol og renter.

Den viktigste saldoen er lånebeløpet, som avtar over tilbakebetalingstiden for pantelånet.

Renten du betaler i begynnelsen av lånet har en tendens til å være høyere enn hovedstolen, men renten reduseres over tid når du betaler ned den viktigste saldoen.

Andre komponenter i den månedlige pantebetalingen din kan omfatte eiendomsskatt, privat boliglånsforsikring (hvis det kreves av lånet ditt), huseiers forsikring og huseiers foreningsgebyr. Noen av disse varene kan rulles inn i den månedlige pantebetalingen, eller betales separat.

Indikatorer for pantelån

Det kan virke komplisert å finne ut hvordan pantelånene settes, men det er nøkkelindikatorer å se på.

Den ene er den primære renten, som representerer den laveste gjennomsnittsrenten bankene tilbyr for kreditt. Bankene bruker prime rate for interbank utlån og kan også tilby prime renter til sine mest kredittverdige låntakere. Priskursen følger typisk trender i Federal Reserve's føderale fondskurs og er vanligvis omtrent 3% høyere enn gjeldende føderale fondskurs.

En annen indikator for låntakere er den 10-årige statsobligasjonsrenten. Hvis obligasjonsrenten stiger, stiger typisk også rentene. Det inverse er det samme; hvis obligasjonsrenten synker, vil boliglånsrentene vanligvis følge etter. Selv om de fleste boliglån er beregnet basert på en tidsperiode på 30 år, etter 10 år, blir mange pantelån enten betalt av eller refinansiert for en ny rente. Derfor kan den 10-årige statsobligasjonsrenten være en god standard for måling av renter. Du kan bruke Investopedias pantekalkulator for å estimere månedlige pantebetalinger.

Angi en pantesats

Når en utlåner tilbyr deg et pantelån, påtar det seg et visst risikonivå som du kan misligholde, noe som betyr at du ikke vil være i stand til å betale lånet. Jo mer risikofylt et lån eller låner er, jo høyere vil utlåner sette renten for å oppveie den risikoen. En høyere rente hjelper en utlåner til å hente tilbake det opprinnelige lånebeløpet raskere for å beskytte investeringene. Men långivere velger ikke vilkårlig prosentvis. De evaluerer din kreditt og økonomiske profil, så vel som inntekt og lånetype / beløp, nøye for å vurdere kredittverdigheten.

Kredittpoeng

Kredittpoengene dine er med på å bestemme renten og lånebeløpet ditt. En høyere kredittscore indikerer at du bruker kreditt på en ansvarlig måte, betaler vanligvis regningene dine i tide og ikke bruker all tilgjengelig kreditt. Det betyr også at det er mer sannsynlig at du betaler tilbake gjeldene dine enn noen som konsekvent sliter med å betale regninger i tide eller maksimerer kredittgrensen.

Her er en titt på hvordan lånepriser og månedlige utbetalinger kan variere basert på FICO-poengsummen. FICO er den kredittscoringsmodellen som de fleste långivere bruker for å evaluere låntakere.

Beregningen nedenfor er et landsgjennomsnitt basert på et lånebeløp på 300 000 dollar for et 30-årig fastlån per 12. mars 2018.

Kilde: myfico

Som du kan se, jo lavere kredittverdighet for en låner, desto høyere er apr, noe som øker både den månedlige betalingen og renten som er betalt i løpet av lånets levetid.

Før du søker om et pantelån, kan du dra din egen kredittrapport (du får en freebie en gang i året ved å besøke annualcreditreport.com). Se etter eventuelle feil eller røde flagg, for eksempel forfalte kontoer, for sen betaling eller kontoer i samlinger. Hvis du finner feil, kan du bestride dem med den rapporterende kreditoren og kredittkontoret. Hvis du har hatt en sen betaling, kan du komme tilbake på sporet ved å betale disse kontoene i tide hver måned - i sin helhet, når det er mulig, eller mer enn minimum. Du må også hente kredittpoengene dine fra hvert av de tre viktigste kredittrapporteringsbyråene: Equifax, Experian og Transunion. Ta kontakt med ditt nåværende bank- eller kredittkortselskap for å se om de tilbyr FICO-score gratis, eller du kan kjøpe score direkte fra hvert av de tre byråene for en nominell avgift.

Når du kjenner poengene dine nå, kan du bedre planlegge boligkjøpsbudsjettet og tidslinjen. For eksempel, hvis FICO-poengsummen din er under 620, har du vanskeligere for å kvalifisere deg for mange konvensjonelle låneprodukter, selv om du vil kvalifisere deg for et FHA-lån og andre produkter. Det kan hende du må ta noen måneder å jobbe med kreditt for å øke poengsummen din, slik at du kan kvalifisere deg til bedre renter og betingelser. Selvfølgelig kan rentene gå opp eller ned avhengig av markedsforhold, så du vil ønske å følge med på store hopp i mellomtiden.

Å forstå hvordan poengsummen din sannsynligvis vil påvirke renten din, kan forhindre at du ved et uhell melder deg på et pantelån som er mindre fordelaktig enn du fortjener. Noen subprime-långivere (finansieringskilder som gir pantelån med høy rente til låntakere med dårlig kreditt) markedsfører sterkt for potensielle boligkjøpere. Din kunnskap om markedet vil beskytte deg hvis du blir kontaktet av en av disse långivere og har kredittscore som bør kjøpe deg bedre priser og betingelser enn du blir tilbudt.

Stabil inntekt og sysselsettingshistorie

Långivere ønsker generelt å se to år på rad med jevn inntekt og sysselsetting for å sikre at du har råd til pantebetalinger og tilbakebetale lånet over lang tid. Hvis du er en funksjonær, ber långivere om W2-skjemaer og føderale selvangivelser de siste to årene for å bekrefte inntekten din. Långivere må også sjekke med arbeidsgiveren din for å bekrefte hvor lenge du har jobbet der. Hvis inntektene dine har gått ned, eller du har hatt hull i sysselsettingen de siste to årene, er långivere skeptiske til evnen din til å ha råd til et pantelån, og du kan ha problemer med å få forhåndsgodkjennelse av et pantelån.

Tilsvarende må selvstendig næringsdrivende låntakere hoppe gjennom flere bøyler for å få pantelån. Hvis du er selvstendig næringsdrivende, kan du forvente å betale høyere renter enn det du ser på nettet; disse prisene er for låntakere som anses som mer kredittverdige på grunn av deres stadige, verifiserbare inntekter og utmerkede kredittpoeng. Långivere har også generelt strengere regler for bekreftelse av egeninntekt. Ikke bare vil du trenge å oppgi føderal selvangivelse i to år, du må også sende inn en signert uttalelse fra en regnskapsfører, et resultat / tabell og annen dokumentasjon for å vise tilstrekkelig forretningsinntekt.

Långivere bruker sysselsettings- og inntektshistorikken for å beregne gjeld-til-inntektsgraden, som spiller en viktig rolle i å bestemme pantelånsrenten. Hvis du kan vise bevis på inntekten din for et lån med full dokumentasjon, vil du få mer konkurransedyktige priser og betingelser enn andre lånetyper for selvstendig næringsdrivende låntakere, for eksempel et lån uten dokumentasjon eller oppgitt inntekt / oppgitt formueslån.

Gjeld til inntekt

Långivere bryr seg om hvor mye gjeld du har i forhold til brutto månedlige inntekt. For å beregne en låntakers gjeld til inntekt forhold, eller DTI, vurderer långivere to formler: en "front-end ratio" og "back-end ratio." Front-end ratio (også kalt bolig ratio) kombinerer alle månedlige boligkostnader (pantebetaling, huseierforsikring, eiendomsskatt, HOA-avgifter osv.) deler deretter summen med din brutto månedlige inntekt. På den annen side kombinerer back-end-forholdet (eller total gjeld) all månedlig avdrag og gjeldende gjeld (tenk kredittkort, billån og studielån), samt den foreslåtte pantebetalingen, og deler summen med brutto månedlig inntekt.

Ved å vurdere disse forholdstallene antar långivere at jo høyere DTI-forholdet ditt er, desto mer sannsynlig er det at du har misligholdt lånet. Generelt ønsker långivere å se et front-end-forhold som ikke er høyere enn 28% og et maksimum-back-end-forhold på 36%. Noen låneprodukter gjør at låntakere kan ha et høyere DTI-forhold. FHA-lån tillater for eksempel en back-end-ratio helt opp til 43%.

Utlånsverdi og forskuddsbetaling

Når du kjøper et hjem, forventes det at du foretar en forskuddsbetaling som en egenkapitalbetaling på et hjem. Mens låneprodukter har forskjellige krav til forskuddsbetaling, jo høyere er forskuddsbetalingen din, desto lavere er lånet til verdi eller LTV. Lavere LTV-forhold (vanligvis under 80% av lånebeløpet) gir deg lavere boliglånsrenter. Igjen går det tilbake til å minimere utlåners risiko. Hvis du har mer egenkapital i hjemmet fordi du har lagt ned mer penger og har lavere LTV-forhold, er långivere mindre bekymret for risikoen for mislighold. Men hvis du har spart lite for en forskuddsbetaling og finansierer mest (eller til og med alt) av lånebeløpet, vil långivere miste mer penger hvis du ikke betaler tilbake pantelånet ditt, slik at de tar høyere rente.

Lavbetalingsprogrammer hjelper mange kjøpere som ikke har spart mye penger, men disse kjøperne betaler generelt høyere renter enn de som kommer til lukkebordet med en høyere forskuddsbetaling.

Kjøpe långivere

Å henge med de laveste rentene og velge det beste pantelånet for deg innebærer å gjøre leksene dine. Handle rundt med flere typer långivere og se på forskjellige låneprodukter for å finne de laveste prisene og de beste betingelsene. Vær også oppmerksom på utlåners gebyrer og lukkekostnader, som kan legge opp ved lukkebordet. Selv om noen av prisavvikene kanskje ikke virker store på papiret, kan de legge til betydelige kostnadsbesparelser i løpet av lånets levetid. Husk at noen långivere vil tilby deg rabatt "poeng", en måte å kjøpe ned renten på forhånd, noe som øker lukkekostnadene dine. Og andre långivere som fremmer lave eller ingen lukkekostnader pleier å kreve høyere renter for å utgjøre forskjellen over lånets levetid.

I tillegg til å sjekke med din nåværende finansinstitusjon (en bank eller kredittforening), kan du be en pantelåner om å handle renter på dine vegne. Kredittmeglere er ikke långivere; de fungerer som matchmakere mellom deg og långivere i sitt nettverk. De kan spare deg for tid og penger ved å sammenligne flere långivere som har produkter som passer dine behov. Det er også verdt å kontakte noen direkte långivere, enten online eller personlig, for å se hva de tilbyr. Det er ikke noe magisk antall långivere du bør handle, men tre til fem lånestimater bør gi deg et sterkt sammenligningsgrunnlag.

Ved å søke om pantelån hos flere långivere, vil du motta lånestimater for å sammenligne priser og lukkeutgifter side om side. Hvis du gjør det meste av ratehandelen din innen 30 dager, vil flere kredittkontroller långivere utføre telle som en hard forespørsel og vil neppe redusere kredittpoengene.

Lås inn prisen

Når du mottar et tilbud, har du muligheten til å låse renten din hos en långiver. En rentelås er når en utlåner samtykker i å garantere en spesifikk rente på låstidspunktet i en viss periode. Dette gir deg tid til å avslutte og lukke boligkjøpet og lånet ditt, og motta den samme renten uansett om prisene beveger seg opp eller ned i mellomtiden. En rentelås beskytter deg hvis rentene stiger før du begynner å stenge; omvendt, hvis rentene synker, vil du ikke nyte fordelen. Takslåser er generelt gyldige i opptil 60 dager, men denne tidsrammen kan være lengre eller kortere avhengig av utlåner.

Det er generelt klokere å låse inn en sats etter at du har signert en kjøpsavtale. Hvis du ikke finner et hjem med en gang, tikker det tid på avtale om prislås, og det kan utløpe før du gir et tilbud. Da må du betale for en utvidelse, som kan være kostbar. Når vi snakker om kostnader, er standardromslåser innen 60 dager generelt gratis, eller en utlåner vil kreve et fast gebyr eller en prosentandel av lånebeløpet for denne tjenesten. Takslåser koster generelt rundt 0, 25 til 0, 50% av lånebeløpet (omtrent noen hundre dollar). Hvis du ber om en langsiktig rentelås, kan du forvente å betale et høyere gebyr.

Forhandle om prisen din

Det er mulig å forhandle om lavere renter med långivere, men du må sammenligne butikken for å gjøre dette med hell. Låntakere med sterk kreditt, en stabil inntekt og sysselsettingshistorie og lave LTV- og DTI-forhold har generelt mer forhandlingsmakt enn andre låntakere. Hvis du har lånestimater fra flere långivere, kan du prøve å be noen långivere om å senke rentene eller redusere noen avsluttende gebyrer for å vinne din virksomhet. Det er ingen garanti for at du vil lykkes, men det skader ikke å spørre om du er en godt kvalifisert låntaker.

En annen strategi for å få en lavere rente er å kjøpe den ned gjennom å betale "poeng." Poeng er i hovedsak forhåndsbetalte renter, og å betale denne kostnaden på forhånd kan hjelpe deg med å spare tusenvis i løpet av lånets levetid hvis du planlegger å bli satt. Ett poeng tilsvarer 1% av beløpet som lånes. For eksempel, hvis lånebeløpet er $ 200 000, er et rabattpunkt $ 2000 og to rabattpoeng er $ 4000. Vanligvis kan det å betale ett rabattpunkt senke pantelånsrenten med 0, 25%, men dette beløpet kan variere fra utlåner.

Bunnlinjen

Å finne den laveste boliglånsrenten innebærer forskning og shopping rundt. Og det er ikke det eneste hensynet til å finne det rette boliglånet. Vær nøye med lukkekostnadene, som inkluderer en långiver. Lånestimatet ditt vil skissere alle disse varene linje for linje. For å sikre at du får de beste vilkår og renter, kan du søke om pantelån hos noen få långivere, slik at du kan sammenligne tilbud side om side.

Sammenligningsshopping vil hjelpe deg med å identifisere røde flagg, for eksempel oppblåst långiveravgift eller risikable lånefunksjoner, og hjelpe deg med å begrense valgene dine. Husk at en sterk kredittprofil, lave DTI- og LTV-forhold og en stabil inntekts- og sysselsettingshistorie gjør deg til en mer attraktiv låner for pantelångivere - og gir deg mer forhandlingsstyrke når det er på tide å forhandle.

Fortsett å lese:

Ultimate Mortgage Guide
Hvordan får jeg forhåndsgodkjent pantelån?
Hvordan velge det beste pantelånet
11 feil førstegangseikjøpere bør unngå
Hvor mye penger trenger jeg å sette ned?
Hva er boliglånsforsikring, og hva er alternativene mine?
Hva er sluttkostnader?
Hva er hovedtyper av långivere?