Hvordan tjene penger med alternativer for eiendom

For mange amerikanere er eiendommer, i form av et familiehjem eller utleieeiendom, den største investeringen deres. Disse investorene oppfatter ofte eiendom som en av de sikreste og mest pålitelige lønnsomme investeringene over en periode. Imidlertid innebærer investering i eiendommer høye innreisekostnader (vanligvis finansiert av et lån med renter), en lang investeringsperiode og stor usikkerhet. I stedet for å kjøpe faktisk eiendom, kan investorer kjøpe alternativer for eiendom for å investere i eiendom til en lavere pris og med færre utgifter.

Et realistisk blikk på beregning av fortjeneste i eiendom

En nybegynner eiendomsinvestor kan se på en leilighet med to soverom, se at den på fem år økte i verdi fra $ 100 000 til $ 300 000 og konkluderer en tredobling av investeringsverdien. Denne enkle analysen går imidlertid glipp av rutinemessige utgifter, inkludert finansieringskostnader for eiendomskjøp, månedlige renter, eiendomsskatter, provisjoner til agenter under kjøp eller salg, månedlige tilknytningsgebyr, vedlikehold og reparasjoner, forsikring og andre gjeldende skatter (f.eks. Kapitalgevinster skatt på eventuelt salg av eiendommen, eller en verdivurdering over et visst nivå som kvalifiserer eieren til formuesskatt).

Tatt i betraktning alle disse faktorene, reduseres den realistiske verdsettelsen av avkastningen for eiendom betydelig. Utviklingen i investeringsperioden kan også føre til vanskeligheter med å selge eiendommen senere. For eksempel kan en støyende ny motorvei eller en pigg i kriminalitet devaluere eiendommen. (For relatert lesing, se: De viktigste faktorene for investering i eiendommer. )

En mer overkommelig måte å investere i og tjene på eiendom er gjennom alternativer for eiendom.

Hva er et eiendomsalternativ?

Et eiendomsalternativ er en spesialdesignet kontrakt mellom en kjøper og en selger. Selgeren tilbyr kjøperen muligheten til å kjøpe en eiendom i en bestemt periode til en fast pris. Kjøperen kjøper muligheten til å kjøpe eller ikke kjøpe eiendommen i løpet av den tiden. For høyre for dette alternativet betaler kjøperen selgeren en opsjonspremie. Hvis kjøperen bestemmer seg for å kjøpe eiendommen (med andre ord utøve eiendomsalternativet), må selgeren selge eiendommen til kjøperen i henhold til vilkårene i den eksisterende kontrakten.

Du har kanskje møtt alternativet når du kjøper aksjer. Alternativer gir mange valg for kjøperen. De kan utøves tidlig, holdes til opsjonens utløp eller selges til en annen kjøper før utløpet. Eiendomsalternativer brukes ofte av eiendomsutviklere og investorer i næringseiendommer eller high-end boligeiendommer. Eiendomsalternativer gir mer fleksibilitet og en rimelig handel og investeringsmulighet til kjøpere, med begrensede fordeler for selgere. (For relatert lesing, se: Hvordan alternativer for eiendommer fungerer.)

Eksempel på handel med opsjoner med eiendom

Her er en omfattende analyse av risiko og belønning av et scenario for eiendomsopsjoner. Anta at en byggherre har 500 000 dollar og ønsker å kjøpe land oppført for $ 2 millioner. Byggherren er usikker på noen få ting:

1. Kan byggherren skaffe 1, 5 millioner dollar gjennom banklån eller andre kilder?
2. Kan byggherren få nødvendige tillatelser for bolig- eller næringsutvikling eller videre underinndeling av eiendommen?
3. Kan byggherren skaffe penger og skaffe tillatelser før en annen byggherre kjøper landet?

I denne situasjonen er et alternativ for eiendommer passende. For en definert ikke refunderbar kostnad (kalt eiendomsopsjonspremie) på si $ 25 000, kan byggherren inngå en opsjonskontrakt med selger. Eiendomsalternativet lar byggherren låse fast salgssummen til $ 2 millioner over en periode på seks måneder.

Opsjonskontrakten om eiendom vil omfatte følgende betingelser:

• Eiendomsdetaljer (beliggenhet, størrelse og andre detaljer)
• Kontraktens varighet (seks måneder fra handelsdato)
• Opsjonspremie eller vederlagsbeløp ($ 25 000 refunderes ikke av kjøperen til selgeren på handelsdagen)
• Avtalt kjøpesum hvis opsjonen blir utøvd under kontrakten ($ 2 millioner)

I løpet av seks måneders varighet er det fire mulige scenarier.

Scenario 1: Byggherren er godkjent for et banklån på 1, 5 millioner dollar. Han bekrefter også at han kan få nødvendige tillatelser for utvikling. Han utøver sitt alternativ for å kjøpe eiendommen til en forhåndsbestemt pris på $ 2 millioner. Selgeren mottar $ 2 millioner pluss beholder den ekstra opsjonspremien på $ 25.000.

Scenario 2: Etter to måneder oppdager byggherren at han ikke vil kunne få en utviklingstillatelse. I løpet av de neste fire månedene klarer byggherren å finne en annen part som er villig til å kjøpe eiendommen for $ 2 millioner. Byggherren selger eiendomsalternativet til den nye festen for en ny pris på $ 30.000. Den nye parten erstatter byggherren i den opprinnelige opsjonskontrakten. Den nye parten utøver opsjonen og kjøper eiendommen for $ 2 millioner. Selgeren mottar $ 2 millioner fra det nye partiet pluss beholder opsjonspremien på $ 25.000 fra byggherren. Byggherren solgte opsjonen for $ 30.000, så han tjener $ 5.000 og er ikke salet med en eiendom han ikke kan bruke.

Scenario 3: Byggherren er ganske enkelt en alternativ kjøper som ønsker å dra nytte av prisvurderingen av eiendommen. Hvis den etterspurte prisen på $ 2 millioner øker til $ 2, 2 millioner på fem måneder, vil byggherren dra nytte av å benytte seg av muligheten til å kjøpe eiendommen og selge eiendommen for et overskudd. På slutten av transaksjonen får huseieren $ 2 millioner pluss opsjonspremien på $ 25.000, byggherren tjener et overskudd på $ 175.000 og kjøperen av nye opsjoner kjøper ønsket eiendom til gjeldende markedspriser.

Scenario 4 : Byggherren kan ikke sikre lån eller tillatelser. Han kan heller ikke finne en ny kjøper for alternativet. Byggherren lar alternativet utløpe og mister opsjonspremien. Kjøperen klarte imidlertid å unngå en potensiell dårlig investering på $ 2 millioner ved å betale premien på $ 25 000 (1, 25% av den faktiske avtaleverdien). Selgeren drar fordel av $ 25 000 og fortsetter å søke etter en kjøper.

I alle tilfeller har en selger ikke lenger valgt å selge eiendommen eller til hvilken pris når en kontrakt er satt på plass. Selgeren må vente i seks måneder på kjøpers beslutning. Dette er grunnen til at selgeren mottar og beholder opsjonspremien uavhengig av hva kjøperen til slutt bestemmer.

Bunnlinjen

Eiendomsalternativer tilbyr en lavere kostnadsmetode for å handle, investere og tjene på eiendomsinvesteringer. Imidlertid er de effektive OTC-kontrakter mellom to individuelle parter uten tilsyn utenfra. De involverte parter må sikre at opsjonskontrakten er rettferdig. Valgsselger er en av de største utfordringene i avtaler om eiendomsopsjoner. I slike tilfeller er kjøperens eneste rettssak. Mangel på offentlig tilgjengelig informasjon og tidligere poster om deltakere i eiendomsalternativer er en annen utfordring. Alternativt investorer bør også vurdere merutgifter som gebyrer for juridiske tjenester som utarbeidelse og registrering av kontrakten.

(For ytterligere lesing, se: Investere i eiendommer med $ 1000 eller mindre .)