Investering i eiendom utenfor staten

Å kjøpe og eie eiendom er sjelden enkelt eller enkelt. Når den aktuelle eiendommen ligger et fjernt sted, mangfoldiggjøres utfordringene. Likevel kan det være tiltalende å investere i utestående eiendom hvis du bor i et område hvor eiendommer er dyre. Det kan også virke attraktivt hvis du allerede eier eiendommer der du bor og ønsker å diversifisere eierandelene dine. Eller det kan være lurt å eie et feriehus. Men før du gir et tilbud, må du vurdere disse problemene nøye.

Investere i utestående eiendommer

Grunner til å kjøpe

En faktor som får folk til å vurdere å kjøpe eiendom langt hjemmefra, er at eiendom kan være rimeligere i en annen stat. Kanskje bor du i et område som San Francisco eller New York City, der eiendomskostnadene er skyhøye. Hvis du rett og slett ikke har råd til å kjøpe et sted hvor du bor, eller hvis du gjør det vil kreve å investere mesteparten av pengene dine i eiendommer (som du helst ikke vil gjøre), kan det være lurt å se på andre byer der markedets grunnleggende faktorer er sunne, men eiendomskostnadene er betydelig lavere.

Mennesker som bor i deprimerte områder, men ikke vil flytte av arbeid eller av personlige grunner, kan ha det bedre å leie i hjembyen og investere i eiendommer der økonomien er sterkere. Hvis du for eksempel bodde i Las Vegas, byen med den høyeste utestengelsesraten under subprime-sammenbruddet i 2008, kan det være lurt å kjøpe eiendommer i et marked der median salgspriser forble relativt stabile, som Charlotte, North Carolina.

Kanskje den viktigste grunnen til at folk bestemmer seg for å investere i eiendom utenfor staten, er at avkastningen på investeringen (ROI) kan være bedre der enn den er hjemme. Innkjøpspriser, påskjønnelsesrater, boliglånsutgifter (hvis noen), skatter, boligforskrifter, leiemarkedsforhold og mer, er alle faktorer som kan være gunstigere i en annen stat og vil bidra til en eiendoms potensielle avkastning.

Utfordringer å vurdere

Når du investerer utenfor staten, må du overvinne din manglende kjennskap til det statlige eiendomsmarkedet og med dets lokale økonomiske forhold, både på bynivå og nabolagsnivå. Du vil ikke ha den samme intime, daglige kunnskapen om et fjernt marked som du har om markedet der du bor. Du har ikke en grundig forståelse av de beste nabolagene - eller de verste. Du må stole på jungeltelegrafen, forskning, tarmen instinkter og meningene fra fagpersoner du ansetter.

Det er en annen stor utfordring å forstå alle lover og regler om eiendomsbesittelse og eiendomsskatt på et sted hvor du ikke bor. Selv om du leser hver linje med lokale koder og ordinanser, hva det står på papir og hva som skjer i virkeligheten, stemmer ikke alltid overens. Det er avgjørende å snakke med eiendomseiere i området for å få en virkelig forståelse av lokale statuer.

Du trenger gode kontakter i området for å gjøre investeringsplanen din vellykket, men når du arbeider med en fjern by, kan det hende du begynner fra grunnen av å finne fagfolk av høy kvalitet som eiendomsmeglere, eiendomsforvaltere og handymen - menneskene som vil være nøkkelen til suksess eller fiasko.

Kjøpe ut-av-staten

Hemmeligheten bak mange suksess fra utenlandske investorer er å finne og ansette et utmerket eiendomsforvaltningsselskap. Du trenger dem for å hjelpe deg med å fylle ledige stillinger, samle husleie, utføre reparasjoner og håndtere nødsituasjoner. Hvis du bodde i området, kan du velge å forvalte eiendommen selv, men hvis du bor langt borte, er profesjonell eiendomsforvaltning en ekstra kostnad du ganske enkelt må påføre for å ivareta investeringene dine. Som erfaren byggherre og eiendomssjef Rusty Meador råder: "Uansett hvor bra en eiendomskontrakt du finner, er den bare så god som dens evne til å bli styrt godt."

Vær oppmerksom på at selv med et eiendomsadministrasjonsselskap på lønningslisten din, vil du fortsatt måtte foreta sporadiske besøk på eiendommen din for å sikre at det ledere og leietakere forteller deg stemmer med virkeligheten. Dette er en ekstra tids- og pengekostnad som må vurderes.

Når du kjøper en utleie eiendom, spesielt utleie av utleieboliger, vil du sannsynligvis møte høyere huseiere forsikringsrenter, høyere boliglånsrenter og høyere forskuddsbetaling fordi långivere vil betrakte deg som en risikofyltere låner enn en eier . Du vil også komplisere skattesituasjonen din ved å eie leide eiendommer og tjene inntekter i mer enn en stat. Det kan hende du må ansette en inntektsskatteperson for å holde deg i skattemyndighetenes gode nåder.

Når du vurderer alle disse faktorene, kan det hende du opplever at det å være eier-eier eller kjøpe investeringseiendom hjemme er et mye enklere og rimeligere forslag.

Før du kjøper ut av staten

Hvis du fremdeles har til hensikt å kjøpe utenom staten, må du huske å følge disse ekstra advarslene.

Ikke kjøp synet usett; eiendommen er kanskje ikke det du tror den er. Online informasjon om en eiendom kan være utdatert, og en lokal eiendomsmegler eller eiendomseier som ikke ser etter dine beste interesser kan lyve for deg å avslutte et salg. Hvis du uforvarende blir eier av en plageegenskap som bryter helse- og / eller sikkerhetslover, kan du finne deg selv på kroken for mange koden brudd som vil være tidkrevende og kostbart å fikse. Hvis en eiendom har vært ledig lenge nok, kan den utvikle vedlikeholdsproblemer som forårsaker et slikt forfall at byen anser det som en sikkerhetsfare og bulderer den. Du kan til og med havne på kroken for rivningsregningen.

Noen eiendomsinvestorer har funnet bed bug, termitt, kakerlakker, mus eller andre skadedyr for å være deres undergang. Uten et personlig besøk på eiendommen og en profesjonell inspeksjon for å se etter disse problemene, kan du bli eier av en eiendom som ikke er beboelig. Scott Paxton fra Rental Protection Agency anbefaler at klager på sengefeil har blitt stadig vanligere og at dette problemet kan være veldig dyrt å bli kvitt.

Å finne leietakere av høy kvalitet er ekstra viktig for fraværende utleiere. Du vil ikke være der for å følge nøye med på leietakers oppførsel eller deres behandling av eiendommen, og du vil heller ikke være der for å presse dem til å betale hvis leien forfaller. I tillegg til å ansette et førsteklasses eiendomsadministrasjonsselskap, ønsker du å ha leietakere som ikke vil føre til at du eller ditt administrasjonsselskap får hodepine.

Ved å gjøre et personlig besøk på stedet, kan du også bli bedre kjent med fagfolkene som vil hjelpe deg med boligkjøpsprosessen som advokat, eiendomsmegler og utlåner. Mens du besøker, kan du ta deg tid til å møte ulike långivere og undersøke de forskjellige boliglånstyper og rentesatser som er tilgjengelige lokalt. Det er også gunstig å få forhåndsgodkjent for et pantelån, da dette vil kutte ned på tiden det vil ta å avslutte avtalen når du endelig har funnet drømmen som ikke er statlig.

Til slutt, hvis du aldri har eid eiendom, er det ekstra risikabelt å kjøpe den første eiendommen utenom staten. Uansett hvor mange bøker du leser om eiendomseiendom, er det ingen erstatning for opplevelsen i det virkelige liv. Uten erfaring med eiendomseiing og uten førstehånds kunnskap som kommer fra å bo i en eiendom dag inn og ut, kan du gå glipp av viktige vedlikeholdshensyn.

Out-of-State alternativer

Hvis du ikke tror du vil kjøpe eiendommer der du bor av en eller annen grunn, er det andre måter å komme inn på forskjellige eiendomsmarkeder som er mye enklere enn å investere direkte utenfor staten. Ett alternativ er en eiendomsinvestering (REIT). Å investere i en REIT eller REIT ETF ligner på å investere i en aksje, og du kan velge en REIT med en risiko / avkastningsprofil som passer til det du leter etter. Og akkurat som når du eier en aksje, og du ikke er ansvarlig for å ta beslutninger om å drive det selskapet, når du eier aksjer i en REIT, vil du ikke ha noen av hodepineene som er forbundet med å eie en eiendom.

Du kan også se på nytt å kjøpe eiendommer der du bor - selv om du ikke vil bo i den. Kanskje har du leid i San Francisco fordi du ikke er interessert i å bo på det eneste stedet du hadde råd til å kjøpe, en 250 kvadratmeter stor leilighet. Men ville du være villig til å eie denne leiligheten som en utleiebolig? Det vil sannsynligvis være lettere å kjøpe og eie et sted i nærheten av hjemmet ditt. Det kan være dyrere eller mindre lønnsomt, men du kan finne ekstrakostnadene eller lavere avkastning på investeringen som er verdt det reduserte bryet.

Hvordan få det til å fungere

Hvis du skal kjøpe statslige, kjøp i et område du er kjent med - kanskje der du gikk på college eller hvor du vokste opp. Det er bedre å ha litt kunnskap om området enn ingen i det hele tatt. Som en bonus, hvis du kjøper i et område som du vanligvis besøker uansett, kan fritidene dine i det minste delvis skattefradrag fordi du vil legge til en forretningsdel til disse turene for å sjekke opp eiendommen din.

Kjøp i et område med noen likhetstrekk med området der du bor, for eksempel klima, demografi eller eiendomsalder, slik at du har en ide om hva du har å gjøre med. Hvis du har bodd i en forstad i California i 1960 hele livet, ikke kjøp en 120 år gammel eiendom i Boston.

Ikke kjøp en eiendom med høy risiko. Kjøp i et først og fremst eierbesatt nabolag for å tiltrekke deg leietakere som er lavere økonomisk risiko, sier Ryan L. Hinricher, en av grunnleggerne av investeringsboligsalgsselskapet Investor Nation. En eiendom av høy kvalitet vil "vanligvis ha mindre vedlikehold og vedlikehold. Disse eiendommene leier også raskere, siden de vanligvis har moderne oppsett og tilstrekkelig antall soverom og bad, " konstaterer han.

Til slutt, som nevnt tidligere, er det avgjørende å bygge et stort nettverk av fagfolk som hjelper deg og noen ganger besøke eiendommen din.

Bunnlinjen

Investering i eiendom som er utenfor staten er et høyrisikopropos og et stort engasjement. Før du gjør det, må du sørge for at du virkelig forstår hva du får til, og at du er forberedt på å møte alle relaterte utfordringer.