Investering i eiendomsskattelån

Den økende volatiliteten i aksjemarkedet, kombinert med fortsatt historisk lave renter, har mange investorer som søker alternative veier for å gi en anstendig avkastning. Én investeringsnisje som ofte overses er eiendomsskattelån. Denne unike muligheten kan gi kunnskapsrike investorer gode avkastningsrenter i noen tilfeller. Eiendomsforvaltninger kan også føre til betydelig risiko, noe som betyr at nybegynnskjøpere må forstå reglene og potensielle fallgruver som følger med denne typen eiendeler. Denne artikkelen diskuterer skattelån, hvordan du kan investere i dem og hvilke ulemper som følger med denne typen investeringsmidler.

Viktige takeaways

• Panterett selges på auksjoner som noen ganger innebærer budkrig.
• Hvis du trenger å utelukke, kan det være andre panterett på eiendommen som forhindrer deg i å ta besittelse.
• Hvis du får eiendommen, kan det være uforutsette utgifter som reparasjoner eller til og med å utsette de nåværende beboerne.
• Du kan også investere i lienfond.

Hva er en skattelien?

Når en grunneier ikke betaler skatten på sin eiendom, har byen eller fylket som eiendommen ligger i, myndighet til å plassere panterett på eiendommen. En pantelån er et juridisk krav mot eiendommen for det ubetalte skyldige beløpet. Eiendom med panterett knyttet til den kan ikke selges eller refinansieres før skattene er betalt og pantelånet er fjernet.

Når det utstedes pantelån, opprettes et skattelettelsesbevis av kommunen som gjenspeiler det skyldige beløpet på eiendommen, pluss eventuelle forfalte renter eller bøter. Disse sertifikatene blir deretter auksjonert bort til den høyeste anbudsinvestoren. Skattelån kan kjøpes for så få hundre dollar for veldig små eiendommer, men flertallet koster mye mer.

Eiendomsskattelån kan kjøpes fra en kommune, slik at lienseieren kan samle inn betalinger med renter eller utelukke eiendommen.

Skattefradrag med tallene

I 2017 ble det ikke betalt cirka 14 milliarder dollar i eiendomsskatt, ifølge Brad Westover, administrerende direktør i National Tax Lien Association (NTLA). Rundt en tredjedel av panterettene blir deretter solgt til private investorer. Lokale myndigheter drar fordel av privat salg fordi de umiddelbart får tilbake pengene du skylder på den aktuelle eiendommen. Tretti stater selger skattelånsattester, sier Westover.

Westover har ingen nasjonale tall for 2018, men han bemerker at i delstaten Florida falt ubetalte eiendomsskatter fra 1, 2 milliarder dollar i 2008 til 740 millioner dollar i 2018, "nesten halvparten av hva det var på topp, " og at fallet i tilgjengeligheten av panterett for investorer er sannsynligvis en nasjonal trend. "Med en sunn økonomi er det fornuftig at flere betaler eiendomsskatten, " sier han.

Hvordan kan jeg investere i avgiftslån?

Eiendomsskattelån kan kjøpes på samme måte som faktiske eiendommer kan kjøpes og selges på auksjoner. Auksjonene kan holdes i fysiske omgivelser eller på nettet, og investorer kan enten by på renten på pantelånet eller tilby en premie de vil betale for den. Investoren som er villig til å akseptere den laveste renten eller betale den høyeste premien, tildeles pantelånet. Kjøpere får ofte bud på kriger over en gitt eiendom, noe som reduserer avkastningen som høstes av den vinnende kjøperen.

Den nasjonale utelukkelsesgraden på eiendommer med avgiftslån er bare om lag 4%, ifølge Westover. Men han sier at kjøpere må være klar over kostnadene ved reparasjoner, sammen med andre ukjente som de måtte trenge å betale hvis de overtar eierskapet til eiendommen. De som da eier disse eiendommene, kan være nødt til å takle ubehagelige oppgaver, for eksempel å utsette de nåværende beboerne, noe som kan kreve dyr assistanse fra en eiendomssjef eller en advokat.

Alle som er interessert i å kjøpe en skattelov bør begynne med å bestemme seg for hvilken type eiendom de ønsker å ha en panterett, for eksempel bolig eller kommersiell, eller ubebygd tomt kontra eiendom med forbedringer. De kan deretter kontakte sin by- eller fylkeskasserer for å finne ut når, hvor og hvordan den neste auksjonen skal holdes. Kassererkontoret kan fortelle investoren hvor han kan få en liste over eiendomsmidler som planlegges å bli auksjonert, samt regler for hvordan salget skal gjennomføres. Disse reglene vil skissere alle forhåndsregistreringskrav, aksepterte betalingsmåter og andre relevante detaljer.

Kjøpere må også gjøre sin aktsomhet på tilgjengelige eiendommer, fordi i noen tilfeller kan eiendommens nåværende verdi være mindre enn pantebeløpet. NTLA råder til å dele ansiktsbeløpet til den kriminelle skattelovgivningen med markedsverdien på eiendommen. Hvis forholdet er over 4%, bør potensielle kjøpere holde seg borte fra den eiendommen. Videre kan det også være andre panterett på eiendommen som vil hindre budgiveren i å ta eierskap til den.

Hvert stykke eiendommer i et gitt fylke med skattefradrag tildeles et nummer i den respektive pakken. Kjøpere kan lete etter disse panterettene for å få informasjon om dem fra fylket, som ofte kan gjøres online. For hvert nummer har fylket eiendomsadresse, eierens navn, den vurderte verdien av eiendommen, den juridiske beskrivelsen og en oppdeling av eiendommens tilstand og eventuelle strukturer som ligger i lokalene.

Hvordan tjene på en pant

Investorer som kjøper eiendomsskattelån er vanligvis pålagt å umiddelbart betale beløpet for panteretten tilbake til den utstedende kommune. I alle unntatt to stater, innkrever utstederen av skattefradrag hovedstolen, renter og eventuelle bøter, betaler rettighetsbevisinnehaveren, og innhenter deretter panterettighetssertifikatet hvis den ikke er opptatt. Eiendomseieren må betale tilbake investoren hele pantelånet pluss renter, som kan variere fra 5% til 36% - renten varierer fra stat til stat - men er vanligvis mellom 10% og 12%. Hvis investoren betalte en premie for pantelånet, kan dette legges til beløpet som blir tilbakebetalt i noen tilfeller.

Tilbakebetalingsplanen varer vanligvis fra seks måneder til tre år. I de fleste tilfeller kan eieren betale pantelånet i sin helhet. Hvis eieren ikke kan betale panteretten innen fristen, har investoren myndighet til å utelukke eiendommen akkurat som kommunen ville gjort, selv om dette skjer veldig sjelden.

Ulemper ved å investere i eiendomsskattelån

Selv om eiendomsskattelån kan gi betydelige renter, må investorene gjøre leksene sine før de vasser inn på denne arenaen. Skattelån er vanligvis upassende for nybegynnere, eller personer med liten erfaring i eller kunnskap om eiendom.

Investorer må også være kjent med den faktiske eiendommen som panteretten er plassert for å sikre at de kan hente pengene fra eieren. En falleferdig eiendom som ligger i hjertet av en slumkvarter er sannsynligvis ikke et godt kjøp, uavhengig av den lovede renten, fordi huseieren kan være helt ute av stand eller uvillig til å betale den skyldige skatten. Egenskaper med alle slags miljøskader, for eksempel fra kjemikalier eller farlige materialer som ble deponert der, er også generelt uønskede.

Lien eiere trenger å vite hva deres ansvar er etter at de har mottatt sine sertifikater. De må vanligvis varsle huseieren skriftlig om kjøpet innen en angitt tidsperiode, da må de sende et annet varselbrev til dem nær utløpet av innløsningsperioden hvis betaling ikke er fullført på det tidspunktet.

Skattetakst er heller ikke evige instrumenter. Mange har en utløpsdato etter utløpet av innløsningsperioden. Når pantelånet utløper, vil panterettinnehaveren ikke være i stand til å innkassere ubetalt saldo. Hvis eiendommen går til forveksling, kan panterettinnehaveren oppdage andre panterett på eiendommen, noe som kan gjøre det umulig å få takst.

Mange kommersielle institusjoner, som banker og hedgefond, har blitt interessert i eiendomslån. De har vært i stand til å overgå konkurransen og redusere avkastningen. Dette har gjort det vanskeligere for enkeltinvestorer å finne lønnsomme panterett, og noen har gitt opp som resultat. Imidlertid er det også noen midler som nå er tilgjengelige som investerer i panterett, og dette kan være en god måte for en nybegynnerinvestor å bryte seg inn på denne arenaen med en lavere grad av risiko.

Bunnlinjen

Eiendomsskattelån kan være et levedyktig investeringsalternativ for erfarne investorer kjent med eiendomsmarkedet. De som vet hva de gjør og tar seg tid til å undersøke egenskapene de kjøper panterett på, kan generere betydelig fortjeneste over tid. Imidlertid gjør potensielle risikoer denne arenaen upassende for usofistiserte investorer.

Westover kaller eiendomsskattelån "gode muligheter for de som er utdannet, kloke og kyndige - og en forferdelig investering for de som ikke gjør riktig due diligence. Hvis du kjøper sumpland i Florida eller ørkenland i Arizona som ikke har noen verdi, er sjansen er at eieren ikke vil innløse [ved å betale skatten til deg med renter], og at landet du får ikke har noen verdi. " Kontakt eiendomsmegler eller finansiell rådgiver for mer informasjon om eiendomsskatt.