Risikoen for verdipapirer med pantelån

Et pantelån-sikkerhet (MBS) er en type sikkerhetstrygget sikkerhet som er sikret med pantelån eller innkassering av pantelån. En MBS kan omsettes gjennom en megler. Det utstedes av enten et statlig sponset foretak (GSE), et autorisert føderalt myndighetsorgan eller et privat finansielt selskap.

Funksjoner av MBS

Mens de er attraktive av flere årsaker, har MBS noen unike funksjoner som gir ytterligere risiko sammenlignet med vaniljeband.

• MBS er sikkerhetsstillet ved en mengde boliglån.
• Månedlige utbetalinger "passerer" den opprinnelige banken videre til en tredjepartsinvestor.
• I tillegg til månedlige rentebetalinger, amortiseres boliglån i løpet av livet, noe som betyr at noe hovedstol betales med hver månedlige betaling, i motsetning til en obligasjon, som vanligvis betaler all hovedstol ved forfall.
• I tillegg til planlagte avskrivninger, mottar investorer, pro-rata basis, uplanlagte forskuddsbetalinger på hovedstol på grunn av refinansiering, utestenging og salg av hus. Mens et typisk pantelån kan ha en løpetid på 30 år, betales det ofte pantelån mye tidligere. På grunn av disse uplanlagte forskuddsbetalingene, er det problematisk å forutsi løpetiden til MBS.

Med fokus på forskuddsbetaling ved MBS, vil denne artikkelen introdusere konseptet vektet gjennomsnittlig levetid (WAL), og forklare bruken av dette i å beskytte seg mot forskuddsbetalingsrisiko.

Hva er vektet gjennomsnittlig levetid?

En statistikk som ofte brukes som et mål på effektiv modenhet for en MBS er WAL, noen ganger kalt bare "gjennomsnittlig levetid." For å beregne WAL, multipliserer du datoen (uttrykt som en brøkdel av år eller måneder) for hver betaling med prosentandelen av den totale hovedstolen som blir betalt på den datoen, og legg deretter opp resultatene. Dermed registrerer WAL virkningen av hovedavdrag i løpet av sikkerhetstiden.

WAL kan visualiseres som et bærebjelke på en tidslinje som går fra opprinnelse til den endelige modningsdatoen. Hjulkretsen "balanserer" hovedbetalingene, akkurat som barn med forskjellige vekter balanserer en sving ved å ha forskjellige posisjoner i baren. Figur 1 nedenfor viser WAL for et 30-årig pantelån.

Figur 1

Kilde: "The Duration of a Bond as a Price Elasticity and a Fulcrum" (1988) av Dr. David Smith

Avkastning og intern avkastning

MBS er omsettelige og kan handle til premier, rabatter eller pålydende, avhengig av endringer i gjeldende markedsrenter. En gjennomgående handel med gjeldende kuponger til pålydende verdi, mens gjennomkjøringer med høy kupong handler med premier og verdipapirer med lave kuponger til rabatter. Den noterte avkastningen er den interne avkastningen, som tilsvarer nåverdien av alle fremtidige kontantstrømmer med gjeldende pris på verdipapiret. Derfor er det oppgitte utbyttet på en MBS alltid betinget av en forutbetaling om forutbetaling.

Forutsetningen om forskuddsbetaling er avgjørende for gjennomføring av pantelån. Investorer vet på forhånd at forskuddsbetaling kan og vil skje, men vet ikke når og med hvor mye. Disse variablene må projiseres og antas. Det er heller ikke en eneste, konservativ antagelse som kan gjelde for alle gjennomganger på grunn av den asymmetriske effekten - det er et insentiv til å forhåndsbetale raskere på premium MBS, mens det motsatte gjelder for rabatt MBS.

(Ta en titt på den interne avkastningen for mer informasjon om hvordan du bruker denne metoden for økonomisk analyse.)

Hva er realisert avkastning ">

Det realiserte avkastningen på en passeringssikkerhet er avkastningen som kjøperen faktisk får mens han holder sikkerheten, basert på de faktiske forskuddsbetalingene til hovedstolen, snarere enn på de antatte forskuddsbetalingene som ble brukt til å beregne den noterte avkastningen. Forskuddsbetalinger som er raskere eller saktere enn forventet, påvirker premium- og rabattgjennomganger asymmetrisk.

Anta at passeringssikkerheten handles til en premie. Forskuddsbetalinger til pålydende gir kontantstrømmer som bare kan reinvesteres til lavere, nåværende kurs. Følgelig benekter raskere enn antatt forskuddsbetaling investoren de høye kontantstrømmene som rettferdiggjorde premieprisen i utgangspunktet. På den annen side gir langsommere forskuddsbetalinger investoren mer tid til å tjene den høyere kupongrenten. Som et resultat øker langsommere forskuddsbetalinger realisert avkastning over oppgitt avkastning, mens raskere forskuddsbetalinger senker realisert avkastning.

En gjennomgang med rabatt fordeler med raskere enn forventet forskuddsbetaling fordi disse kontantstrømmene kan reinvesteres til pålydende i kupongverdipapirer. Faktisk kan investoren ganske enkelt erstatte den lave kupongen for en høyere, siden forskuddsbetalingen er på nivå. Derfor vil det realiserte utbyttet overstige det noterte utbyttet. Tvert imot, det motsatte skjer når forskuddsbetalingene går saktere enn forventet. Investoren sitter fast med de lavere kupongene i en lengre periode, og reduserer dermed realisert avkastning.

Hva er forutsetning om forskuddsbetaling?

Gjennom årene er det utviklet en rekke konvensjonelle spesifikasjoner for antatt forskuddsbetaling. Hver har fordeler og ulemper.

Standard pantelån

Den første og enkleste spesifikasjonen er å anta "standard pantelån" eller "forhåndsbetalt i 12." I denne spesifikasjonen antas det at det ikke er noen forskuddsbetaling før det tolvte året, da alle pantelånene i bassenget forskuddsbetaler i sin helhet.

Denne spesifikasjonen har fordelen med beregnings enkelhet og samsvarer med virkeligheten at den effektive løpetiden for de fleste pantelån er langt kortere enn den endelige forfallsdato. Utover det kan ikke mye sies for denne antagelsen. Det neglisjerer forskuddsbetalingene som skjer i de første årene av et pantelån. Derfor forstår et avkastning beregnet og sitert på grunnlag av denne "standard" forutbetalingsforutsetningen alvorlig potensiell avkastning på en gjennomgående sikkerhetshandel til en dyp rabatt og overvurderer den potensielle avkastningen på en premium gjennomføring.

FHA Experience Method

I den andre enden av spekteret er en forhåndsbetalingsspesifikasjon basert på faktiske erfaringer fra Federal Housing Administration (FHA). FHA samler historiske data om den faktiske forekomsten av forskuddsbetaling på pantelån som den forsikrer. Disse dataene dekker et bredt spekter av opprinnelsesdatoer og kupongrater.

FHA-erfaringsmetoden var helt klart en forbedring i forhold til standard pantelån, siden den introduserte realistiske og historisk validerte forutsetninger, men likevel ikke uten egne problemer. Siden FHA publiserer en ny serie nesten hvert år, sto det sekundære pantemarkedet overfor den forvirrende omstendigheten å ha verdipapirer basert på serier fra forskjellige år.

(Les mer om det sekundære boliglånsmarkedet i Behind the Scenes of Your Mortgage .)

Konstant forskuddsbetaling

En annen spesifikasjon som er brukt er den konstante forskuddsbetalingssatsen (HLR), også kjent som den "betingede forskuddsbetalingssatsen." Denne spesifikasjonen forutsetter at prosentandelen av hovedstolen som er forskuddsbetalt i løpet av et gitt år er en konstant.

HLR-metoden er enklere å jobbe med analytisk enn FHA-erfaringer, fordi den gjeldende forskuddsbetalingssatsen for hvert år er ett konsistent antall, ikke ett av 30 varierende antall. Følgelig er det lettere å sammenligne noterte avkastninger for en viss holdeperiode på tvers av forskjellige forutbetalinger. En subtil fordel med HLR-metoden er at den avslører den subjektive karakteren av forutbetalingsforutsetningen. FHA-erfaringstilnærmingen innebærer en grad av presisjon som kan være helt uberettiget.

En variant av HLR kalles "en-månedlig dødelighet" (SMM). SMM er ganske enkelt den månedlige analogen til den årlige HLR. Det forutsetter at prosentandelen av hovedstolen som er forskuddsbetalt i løpet av en gitt måned er konstant.

PSA Standard forskuddsbetalingsmodell

Den mest brukte forutbetalingsrenten forutsetningen er standard forhåndsbetalingserfaring som tilbys av Public Securities Association (PSA), en bransjegruppe. Ptils mål var å bringe standardisering til markedet. De første 30 månedene med standard forskuddsbetaling krever en jevn stigende HLR, starter ved null og øker 0, 2 prosent hver måned; deretter brukes en nivå på seks prosent HLR. Noen ganger er imidlertid avkastningen basert på en raskere eller tregere forutsetning om forskuddsbetaling enn denne standarden. Denne endringen i forutsetningen om forskuddsbetaling indikeres ved å utpeke en prosentandel over eller under 100 prosent.

• En MBS sitert til 200 prosent PSA antar en månedlig økning på 0, 4 prosent i løpet av de første 30 månedene, deretter en nivå på HLR på 12 prosent.
• En MBS sitert til 50 prosent PSA forutsetter en 0, 1 prosent månedlig økning i HLR, inntil HLR-nivået på tre prosent er oppnådd.

Bunnlinjen

Som diskutert, bruker vektet gjennomsnittlig levetid en rekke forutsetninger og er langt fra presis. Imidlertid hjelper det investorer å gjøre mer realistiske spådommer om avkastningen og løpetiden til en MBS som hjelper til med å redusere den iboende forskuddsbetalingsrisikoen.

(For mer om MBS, se Fortjeneste fra pantelån med MBS .)