Den smarteste måten å tappe på din egenkapital

Når det blir nødvendig å komme med en bunke med kontanter, ser mange huseiere å bruke huset sitt som den enkleste og mest praktiske måten. Selv de som har andre eiendeler kan finne denne avenyen tiltalende fordi de kanskje ikke ønsker å selge skattepliktige beholdninger som vil generere kapitalgevinster eller betale uttaksstraff ved tidlig IRA eller pensjonsplanutdelinger. De som låner på egenkapitalen har tre alternativer. Den beste for deg vil avhenge av omstendighetene og målene dine.

Sekundære boliglån: landskapet

Sekundærlån er delt inn i tre kategorier:

• Andre pantelån - Også kjent som boliglån, er denne typen boliglån den mest strukturerte og speiler i hovedsak et primært pantelån. Mens de kan komme med variabel rente, er renten vanligvis fast og er vanligvis høyere enn for det første pantelånet. Disse lånene amortiseres i begynnelsen og har også en fastsatt løpetid, for eksempel 15 år. Hver mottatt betaling er delt mellom renter og hovedstol på samme måte som et primærlån. De kan ikke trekkes videre når de er utstedt.
• Home Equity Line of Credit (HELOC) - Denne typen lån er den mest fleksible av de tre, og det kan ikke være noen faktiske midler utstedt etter godkjenning, selv om noen linjer krever et minimum initialbeløp som skal utbetales. Du har da muligheten til å benytte deg av denne kredittgrensen når du trenger den, på samme måte som et kredittkort. De fleste kredittlinjer kommer nå med enten en sjekkhefte eller et debetkort for å gi enkel tilgang til midler. HELOC-er tilbyr vanligvis fremtidig amortisering på grunn av strukturen, og du vil bare betale med beløpet som faktisk er trukket. Og i motsetning til de to andre formene for sekundærlån, kommer HELOC vanligvis uten lukkekostnader. Et annet alternativ: Et lån der du bare betaler renter på det du har tatt opp hver måned. Det kan være farlig fordi pengene du trakk ut forfaller på slutten av løpetiden.
• Cash-Out Refinance - I motsetning til de to andre alternativene, innebærer denne metoden ikke nødvendigvis et andre lån, selv om det i mange tilfeller brukes for å unngå primærlånsforsikring eller gi ytterligere midler. I dette tilfellet kan du ganske enkelt refinansiere hjemmet ditt for et større beløp og ta forskjellen i kontanter. Lukkekostnadene for denne typen lån kan være ganske høye i noen tilfeller.

Viktige takeaways

• Å bruke hjemmet ditt som en kilde til midler kan være et smart valg å skaffe midler i noen situasjoner.
• Hvis du utbetaler egenkapital fra et hjem, er det viktig å kjøre tallene og forutse fremtidig kontantstrøm før du signerer på den stiplede linjen.
• Det kan være mulig å få en bedre rente på en annen type finansiering, for eksempel et forretningslån eller et studielån; dette kan være bedre finansieringskilder.

Alle tre metodene for tilgang til egenkapital har flere egenskaper. Først og viktigst, låntakere som ikke betaler tilbake disse lånene, kan miste hjemmene sine i avskedigelse. Rentene som ble belastet av hver type lån pleide å være fradragsberettigede, men med bruk av skattereduksjons- og jobbregningen er kriteriene forskjellige. Rentene som er belastet er fradragsberettiget bare hvis lånet brukes til å kjøpe, bygge eller forbedre skattyterens hjem som sikrer lånet. Hvis det brukes til disse formålene, kan du trekke renter på opptil $ 750 000 i låneopptak (merk at denne grensen dekker all eiendomsgjeld; den vil være mindre hvis du også har et pantelån).

Hvor mye penger du kan låne fra hjemmets egenkapital avhenger av hvor mye egenkapital du har i hjemmet. Egenkapital er forskjellen mellom hvor mye du skylder og hvor mye hjemmet ditt er verdt. Långivere bruker dette tallet for å beregne ditt lån / verdi-forhold, eller LTV, en faktor som brukes for å avgjøre om du kvalifiserer for et lån. For å få din LTV, del din nåværende lånesaldo med den nåværende vurderte verdien.

Selvfølgelig avhenger det faktiske beløpet som gis av kredittpoeng og gjeld-til-inntekt (DTI). En kredittscore på over 700 vil sannsynligvis kvalifisere deg for et lån. Litt under 700 kan kvalifisere deg, men med høyere rente. Den kvalifiserende DTI varierer fra utlåner til utlåner, men de fleste krever at den månedlige gjelden spiser opp mindre enn 50% av din brutto månedlige inntekt. Långivere legger opp de totale månedlige utbetalingene for hjemmet ditt, inkludert - bortsett fra pantelånets hovedstol - renter, skatter, huseiers forsikring, huseiereforeningskontingent og annen utestående gjeld som er et juridisk ansvar. Da blir gjeldssummen delt på din brutto månedlige inntekt - grunnlønn, provisjoner og bonuser, så vel som andre inntektskilder, som leieinntekter og underholdsbidrag - for å komme med DTI-forholdet.

Det er alltid godt å snakke med en kvalifisert kredittrådgiver for å hjelpe deg med å bestemme om du skal søke om lån eller ikke.

The Best Fit

Den beste formen for å tappe inn din egenkapital avhenger sannsynligvis mer av hva du trenger pengene til enn noe annet. Selvfølgelig betyr din kredittscore og økonomiske situasjon også, men de vil være en faktor uavhengig av hvilket alternativ du velger. Generelt blir hver av disse metodene ofte tilpasset følgende situasjoner og mål.

• Home Equity Loans - Fordi alle pengene i denne typen lån blir utbetalt i begynnelsen, har de fleste låntakere som søker dem et øyeblikkelig behov for hele saldoen. Disse lånene brukes ofte til å betale for utdannings-, medisinsk- eller andre engangsutgifter eller for å finansiere en gjeldskonsolidering. I følge Bankrate.com er renten på boliglån rundt 5, 7% per 25. april 2018; i mellomtiden er gjennomsnittlig april på et kredittkort 16, 47% fra slutten av mars, rekordhøyt.
• HELOCs - En kredittlinje i hjemmet er mer passende for huseiere som med jevne mellomrom vil trenge tilgang til kontanter over tid, for eksempel for utgifter som påløper fortløpende, for eksempel en serie boligforbedringer eller å starte en liten virksomhet. Dette er vanligvis den billigste formen for lån, siden du bare betaler renter for det du faktisk låner, og det er ingen lukkekostnader. Bare vær sikker på at du vil kunne betale tilbake hele saldoen når løpetiden går ut.
• Cash-Out Refinance - Dette er vanligvis en god idé hvis du har samlet betydelig kapital i boligen din og trenger kontanter nå, men også kvalifiserer for å få en bedre rente enn på det første boliglånet ditt. For eksempel, hvis kredittpoenget ditt nå er mye høyere enn det var da du kjøpte hjemmet ditt, kan en lavere rente bidra til å oppveie den høyere utbetalingen som følger med den nye større lånesaldoen som inkluderer utbetalingsbeløpet. Og hvis du bruker utbetalingsbeløpet til å betale ned annen gjeld, for eksempel billån eller kredittkort, kan den samlede kontantstrømmen din fortsatt forbedre seg, og poengsummen din kan stige nok igjen til å garantere en ny refinansiering i fremtiden.

Bunnlinjen

Gjeld for egenkapital er ikke en god måte å finansiere fritidsutgifter eller rutinemessige månedlige regninger, men det kan være en virkelig livredning for de som er salte av betydelige, uventede økonomiske utfordringer eller som vil investere i fremtiden. Nøkkelen er å sørge for at du låner til lavest mulig rente og bare bruker midlene til det tiltenkte formålet.