Skatteregler for utleie av feriehuset ditt

Feriehuseiere kan velge å leie ut eiendommene sine for å kompensere eierutgiftene eller for å generere inntekter. Avhengig av antall dager hvert år en eiendom leies ut, kan eieren ha rett til visse skattefordeler som kan bidra til å gjøre eierskap til mer rimelig. Å forstå skattereglene på forhånd kan hjelpe eiere av fritidsboliger å dra nytte av skattelettelser og unngå overraskelser ved skattetid.
SE: Ferieeiendom Gjennomgang

14-dagers eller 10% regel
Skattefordelene som en eier kan ha rett til, avhenger av antall dager hvert år eiendommen leies ut, og hvor mye tid eieren bruker i boligen. Hvis fritidsboligen utelukkende brukes til eierens personlige glede (og det ikke leies ut på noe tidspunkt i løpet av året), kan eieren generelt trekke eiendomsskatt og renter på et boliglån. Som en primærbolig kan ikke kostnadene forbundet med forsikring, vedlikehold og verktøy avskrives.

Hvis boligen brukes til utleie, vil huseieren falle inn i en av tre kategorier.

Eiendom leid for 14 dager eller mindre hvert år
I henhold til skattelovgivningen kan en fritidseiendom leies ut i inntil to uker (14 netter) hvert år uten behov for å rapportere leieinntektene. I dette tilfellet anses huset fremdeles som en personlig bolig, så eieren kan trekke pantelenter og eiendomsskatt på plan A i henhold til standardreglene for andre hjem. Eieren kan imidlertid ikke trekke fra noen utgifter som leieutgifter.

Denne skattepausen kalles noen ganger "Masters-fritaket" siden huseiere i nærheten av Augusta National Golf Club kan tjene så mye som $ 20 000 for å leie ut husene sine under den årlige turneringen - uten å måtte rapportere inntektene på selvangivelsen.

Eieren leier ut eiendommen i 15 dager eller mer og bruker den i mindre enn 14 dager
I dette tilfellet regnes eiendommen som en utleieeiendom og utleievirksomheten blir sett på som en virksomhet. Alle leieinntekter må rapporteres til skattemyndighetene og eieren kan trekke visse leieutgifter inkludert:

• Gebyrer betalt til eiendomsforvaltere
• Forsikringspremier
• Vedlikeholdsutgifter
• Pantelenter
• Eiendomsskatt
• verktøy
• avskrivninger

Mengden leieutgifter som kan trekkes ut er basert på andelen dager som fritidsboligen ble leid ut (kalt "leiedager"). Dette beregnes ved å dele antall dager boligen ble leid ut med det totale antall dager hjemmet ble brukt (leiedager pluss dager for personlig bruk). For eksempel, hvis et fritidshus hadde 120 totale bruksdager, og 100 av disse dagene var leiedager, kan 83% av utgiftene (100 leiedager / 120 totale bruksdager) trekkes fra leieinntekten (leiedelen) av utgiftene utover leieinntektene kan ikke trekkes). Eieren vil ikke kunne trekke de resterende 17% av leieutgiftene.

I tillegg til å trekke fra leieutgiftene, kan eiere være i stand til å trekke opptil $ 25 000 hvert år i tap, avhengig av eierens justerte bruttoinntekt (AGI), og passive tap kan avskrives hvis eieren forvalter eiendommen selv .

SE: Leieeiendommer: Cash Cow eller Money Pit?

Eieren bruker eiendommen i mer enn 14 dager eller 10% av de totale dagene boligen ble leid
Hvis personlige dager overstiger 14 dager eller 10% av antall dager hjemmet leies (avhengig av hva som er større), vurderer skattemyndighetene eiendommen som en personlig bolig, og leietap kan ikke trekkes. Leieutgifter, opp til nivået på leieinntekter, samt eiendomsskatt og pantelenter kan fortsatt trekkes.

Siden 14 dagers avskjæring kan ha en dramatisk effekt på avgiftene, er det viktig å holde rede på og dokumentere, personlige bruksdager kontra dager som brukes til reparasjoner og vedlikehold. I følge skattemyndighetene regnes ikke en dag som blir brukt på å "arbeide med vesentlig full tid på å reparere og vedlikeholde (ikke forbedre) eiendommen din" som en dag med personlig bruk. Ikke regn en slik dag som en dag med personlig bruk selv om familiemedlemmer bruk eiendommen til rekreasjonsformål samme dag. "

Bunnlinjen
Eiere som leier ut fritidsboliger kan kanskje dra nytte av visse skattefordeler og dermed gjøre et andre hjem rimeligere. Skattelovene gir svært forskjellige fordeler avhengig av antall dager eiendommen leies ut hvert år og hvor mye tid eieren bruker boligen. Siden skattelovene er kompliserte, kan det være nyttig (og forsvarlig) å konsultere en kvalifisert skattespesialist for å få en omfattende forståelse av skattelovene og for å finne den beste tilnærmingen til å leie ut fritidsboligen din.

SE: Skattefradrag for utleieeiere