Legg til noen eiendommer i porteføljen din

Med eiendommer som er en fast del av kapitalfordelingsmatrisen for både institusjonelle og detaljhandelsinvestorer, har eiendomsfond hatt en økende vekst den siste tiden. På grunn av den kapitalintensive karakteren av investering i eiendommer, kravet til aktiv forvaltning, samt økningen i globale eiendomsmuligheter, flytter institusjoner som søker effektiv kapitalforvaltning gradvis til eiendomsfond av fond.

Det samme er tilfelle for detaljinvestorer, som nå drar nytte av tilgang til et mye større utvalg av eiendomsfond enn tidligere, noe som muliggjør effektiv kapitalfordeling og diversifisering. Som enhver annen investeringssektor har eiendommer fordeler og ulemper. Det bør imidlertid vurderes for de fleste investeringsporteføljer, med investeringsforeninger for eiendommer (REIT) og verdipapirfond sett på som muligens de beste metodene for å fylle tildelingen.

Eiendom for institusjonelle investorer

Eiendomsinvestering har lenge vært dominert av store aktører: pensjonsfond, forsikringsselskaper og andre store finansinstitusjoner. Takket være globaliseringen av eiendomsinvestering og fremveksten av nye offshore-muligheter, som både gir mulighet for større grad av diversifisering og avkastningspotensial, utvikler en permanent plassering for eiendommer til institusjonelle porteføljevilkår en trend.

Den faste tildelingen av eiendomskapital kommer med visse hinder. Først og fremst er det kapitalintensivt. I motsetning til aksjer som kan kjøpes i små trinn, krever kommersielle eiendomsinvesteringer relativt store summer, og direkte investeringer resulterer ofte i klumpete porteføljer og overdreven risiko enten på lokasjon eller etter eiendomstype. Eiendom krever også aktiv ledelse, som er arbeidsintensiv. Å administrere en eiendomsfordeling krever betydelige ressurser sammenlignet med tradisjonelle investeringer. Som et resultat av disse problemene, med sikte på å øke ledelsens effektivitet og kapitalfordeling, har institusjoner en tendens til å trekke seg mot eiendomsfond og fondsmidler. Disse samme fordelene kan oppnås av detaljinvestorer gjennom REITer, REIT børshandlede fond (ETF) og eiendomsfond.

Retailinvestorer

Her er flere måter for detaljinvestorer å få tilgang til avkastningspotensialet til eiendommer og få eksponering for aktivaklassen.

Direkte investering

Denne strategien gjelder investorer som direkte velger spesifikke eiendommer. Den store fordelen med denne strategien er kontroll. Direkte eierskap til eiendom gir mulighet for utvikling og gjennomføring av strategi, samt direkte innflytelse over avkastning. Direkte investeringer gjør det imidlertid veldig vanskelig å opprette en godt diversifisert eiendomsportefølje. For de fleste detaljhandelsinvestorer er allokering av eiendommer ikke stor nok til å tillate kjøp av nok eiendommer for sann diversifisering; det øker også eksponeringen mot det lokale eiendomsmarkedet, så vel som eiendomstypiske risikoer.

Eiendomsinvesteringer (REITs)

REIT-aksjer representerer aksjer og børsnoterte aksjer i selskaper som er strukturert som stiftelser som investerer i eiendommer, pantelån eller andre sikkerhetsstillelser i eiendommer. REITs eier og drifter vanligvis eiendommer. Disse kan omfatte flerfamilieboliger, kjøpesentre med forankring av dagligvarer, lokale detaljhandeleiendommer og stripesentre, kjøpesentre, kommersielle kontorlokaler og hoteller.

Eiendomsinvesteringer drives av et styre som tar beslutninger om forvaltning av investeringer på vegne av tilliten. REITs betaler liten eller ingen føderal inntektsskatt så lenge de deler ut 90% av skattepliktig inntekt som utbytte til aksjonærene. Selv om skattefordelen øker kontantstrømmene etter skatt, kan manglende evne for REITs å beholde kontanter betydelig hindre vekst og styrking på lang sikt. Bortsett fra skattefordelen, gir REITs mange av de samme fordeler og ulemper som aksjer.

REIT-ledere gir strategisk visjon og tar investerings- og eiendomsrelaterte beslutninger, og adresserer dermed styringsrelaterte spørsmål for investorer. De største ulempene med REIT for detaljinvestorer er vanskeligheten med å investere med begrenset kapital og den betydelige mengden aktivspesifikk kunnskap og analyse som kreves for å velge dem og forutse resultatene.

REIT-investeringer har en mye høyere korrelasjon til det samlede aksjemarkedet enn direkte eiendomsinvesteringer, noe som fører til at noen bagatelliserer deres diversifiseringsegenskaper. Volatiliteten i REIT-markedet har også vært høyere enn i direkte eiendommer. Dette skyldes innflytelsen fra makroøkonomiske krefter på REIT-verdiene og det faktum at REIT-aksjer kontinuerlig verdsettes, mens direkte eiendommer påvirkes mer av lokale eiendomsmarkeder, og verdsettes ved hjelp av vurderingsmetoden, som har en tendens til å jevne investeringsavkastningen.

Verdipapirfond

Verdipapirfond investerer hovedsakelig i REIT-aksjer og eiendomsoperatørselskaper. De gir muligheten til å få diversifisert eksponering for eiendom ved bruk av en relativt liten mengde kapital. Avhengig av deres strategi og diversifiseringsmål gir de investorer et mye bredere utvalg av eiendeler enn det som kan oppnås ved å kjøpe REIT-aksjer alene, og gir også fleksibiliteten til å enkelt flytte fra et fond til et annet. Fleksibilitet er også fordelaktig for aksjefondinvestoren på grunn av den relativt enkle anskaffelsen og avhendelsen av eiendeler på en systematisk og regulert børs, i motsetning til direkte investeringer, som er vanskelige og dyre. Mer spekulative investorer kan taktisk overvekt visse eiendommer eller regionale eksponeringer for å maksimere avkastningen.

Å skape eksponering for en bred base av verdipapirfond kan også redusere transaksjonskostnader og provisjoner i forhold til å kjøpe individuelle REIT-aksjer. En annen betydelig fordel for detaljhandelsinvestorer er analytisk og forskningsinformasjon gitt av fondene på anskaffede eiendeler, samt ledelsens perspektiv på levedyktighet og ytelse til eiendommer, både som spesifikke investeringer og som en aktivaklasse.

For investorer som ikke ønsker, kunnskap eller kapital til å kjøpe land eller eiendommer på sine egne eiendomsfond, tillater å delta i inntektene og langsiktige vekstpotensialet til eiendommer. Selv om verdipapirfond bringer likviditet til en tradisjonell illikvid aktivaklasse, mener naysayers at de ikke kan sammenligne med direkte investering i eiendom.

Hjemmeierskap

Mange detaljinvestorer som ikke har vurdert eiendomsfordeling for investeringsporteføljene, klarer ikke å innse at de allerede kan investere i eiendom ved å eie et hjem. Ikke bare har de allerede eksponering for eiendom, de fleste tar også ekstra økonomisk risiko ved å ha et boliglån. For det meste har denne eksponeringen vært gunstig, og hjulpet mange med å samle kapitalen som kreves for pensjonisttilværelse.

Bunnlinjen

Selv om detaljinvestorer kan og bør ta hensyn til eierforhold til hjemmet når de foretar porteføljetildelingene, kan også flere, mer likvide investeringer i eiendom vurderes. For de med den nødvendige handelsferdighet og kapital gir REIT investering tilgang til noen av fordelene ved investering i eiendommer uten behov for direkte eierskap. For andre, som vurderer en mindre tildeling, eller for de som ikke er villige til å bli saddlet av valg av eiendeler, men som krever maksimal spredning, vil eiendomsfond være et passende valg.