Husleiekontroll
Husleiekontroll er et regjeringsprogram som setter en grense for hvor mye en utleier kan kreve for å leie et hjem eller for å fornye en leiekontrakt.
Lov om husleiekontroll vedtas vanligvis av kommuner, og detaljene varierer mye. Alle er ment for å holde levekostnadene rimelige for innbyggere med lavere inntekt.
Husleiekontroll er ikke utbredt i USA I følge en fersk undersøkelse fra Urban Institute har 182 kommuner i USA av rundt 89 000 husleiekontrollbestemmelser, og alle var i New York, New Jersey, California, Maryland eller Washington DC 37 stater har faktisk lover som forbyr lokale myndigheter fra å iverksette tiltak for husleiekontroll.
Imidlertid har spørsmålet om husleieregulering blitt gjenopplivet de siste årene, spesielt i byer og stater der spiralende levekostnader kombinert med stillestående lønninger har skapt en rimelig boligkrise for beboere med eldre inntekter og eldre med faste inntekter.
Oregon er den første staten i USA som vedtok en statlig lov om husleiekontroll. Loven, undertegnet i mars 2019, begrenser årlig leieøkning til 7% pluss økningen i konsumprisindeksen.
[Viktig: Advokater for husleiekontroll som Urban Institute hevder at priskontroll kan være effektiv for befolkningen som lovene retter seg mot.]
Slik fungerer Rent Control
De tidligste lovene om husleiekontroll i USA dateres til 1920-tallet, og var ofte direkte fryser. Disse viste seg generelt å være ubrukbare. På 1970-tallet dukket ideen om husleiekontroll opp igjen, denne gangen i en mer moderat form ofte kalt husstabilisering.
New York City har for eksempel to husleiekontrollprogrammer:
- Det eldre husleiekontrollprogrammet har vært i ferd med å fases ut i flere tiår. Det satte alvorlige grenser for leieprisene, men de eneste leietakerne som fremdeles er omfattet av loven har bodd siden 1971 eller tidligere i bygninger som ble bygget før 1947.
- Programmet for stabilisering av husleiene fra 1970-tallet regulerer prisene i omtrent halvparten av byens leie. Leiene kan bare økes årlig, og de tillatte prosentvise økningene er avkortet av et boligbyrå. Reglene og unntakene er labyrintiske og administreres av en kombinasjon av by- og statlige byråer.
De høye levekostnadene i New York City blir ofte sitert som bevis nok til at husleiekontroll ikke fungerer. Medianprisen for et ett-roms i New York var 3.070 dollar i 2018.
Advokater for husleiekontroll som Urban Institute hevder at priskontroll kan være effektiv for befolkningen som lovene retter seg mot. Det vil si at mennesker med moderat inntekt og eldre med faste inntekter kan være i deres hjem mens gentrifisering tvinger prisene opp rundt seg.
Fordelene og ulempene med husleiekontroll
Husleiekontroll har alltid vært kontroversiell. Reguleringene for husleiekontroll i byer i dag regulerer oftest prisøkninger for fornyelse av leieavtaler, ikke nye leietakere. Det har uten tvil fordeler for utleiere, som kan belaste hva markedet vil bære på ledige leiligheter, eller i verste fall holde på leietakere som har alle insentiver til å bli satt og betale husleien i tide.
De viktigste argumentene mot husleiekontroll inkluderer:
- Husleiekontroll reduserer tilbudet av anstendige boliger siden utleiere heller vil konvertere en bygning til hytter eller tilpasse den til kommersiell bruk enn å overholde en lov som begrenser fortjenesten.
- Investeringen i nye utleieboliger stopper opp.
- Vedlikehold av bygninger under husleiekontroll er slapp eller ikke-eksisterende på grunn av dårlig avkastning.
Hovedargumentene for regulering inkluderer:
- Leieprisene i mange byer i USA stiger langt raskere enn lønningene for jobber med moderat inntekt.
- Husleiekontroll gjør det mulig for familier med eldre inntekt og eldre med fast inntekt å leve anstendig og uten frykt for en personlig katastrofal leieøkning.
- Omgivelser er tryggere og mer stabile med base av fastboende i husleiekontrollerte leiligheter.
Viktige takeaways
- De fleste husleiekontrolllover begrenser beløpet en utleier kan øke husleien på eksisterende leietakere.
- Husleiekontroll er kontroversiell. Faktisk har 37 stater lover som forbyr lokale myndigheter fra å iverksette slike tiltak.
- Oregon ble den første staten i USA som vedtok en statlig lov om husleiekontroll i 2019.