Wrap-Around-lån - definisjon
Et viklingslån er en type pantelån som kan brukes i avtaler om eierfinansiering. Denne typen lån involverer selgerens pantelån i hjemmet og tilfører en ekstra trinnvis verdi for å komme frem til den totale kjøpesummen som må betales til selgeren over tid.
Formen for finansiering som et omsluttingslån er avhengig av, brukes ofte i selgerfinansierte avtaler. Et omslånslån får de samme egenskapene som et selgerfinansiert lån, men det faktorer en selgers nåværende pantelån i finansieringsvilkårene.
Selgerfinansiering
Selgerfinansiering er en type finansiering som gjør det mulig for kjøperen å betale et hovedbeløp direkte til selgeren. Selgerfinansieringstilbud har høye risikoer for selgeren og krever vanligvis nedbetalinger over gjennomsnittet. I en selgerfinansiert avtale er avtalen basert på et obligasjonsbrev som beskriver vilkårene for finansieringen. I tillegg krever ikke en selgerfinansiert avtale at hovedstolen byttes på forhånd, og kjøperen betaler avdrag direkte til selgeren, som inkluderer hovedstol og renter.
Hvordan fungerer et omsluttende lån
Omsluttingslån bygger på eierfinansieringskonseptet og bruker den samme grunnleggende strukturen. En ombygget lånestruktur brukes i en eierfinansiert avtale når en selger har en gjenværende saldo å betale på eiendommens første pantelån. Et omsluttende lån tar hensyn til den gjenværende saldoen på selgerens eksisterende pantelån til den avtalte pantelånsrenten og legger til en trinnvis saldo for å komme frem til den totale kjøpesummen.
I et omsluttende lån er selgerens rente basert på betingelsene for det eksisterende pantelånet. For å være jevn, må selgeren i det minste tjene renter som samsvarer med renten på lånet, som fremdeles må tilbakebetales. Dermed har en selger fleksibiliteten til å forhandle om kjøperens rente basert på deres nåværende vilkår. Vanligvis vil selgeren ønske å forhandle om den høyeste mulige renten for å utføre betalinger på det første pantelånet og også tjene en spredning på avtalen.
Innpakningslån kan være risikabelt for selgere fordi de tar på seg full misligholdsrisiko på lånet.
Eksempel på et viklingslån
La oss si at Joyce har et pantelån på $ 80 000 til sitt hjem med en rente på 4%. Hun selger hjemmet sitt til Brian for 120 000 dollar, som legger ned 10% og låner resten, eller 108 000 dollar, til en kurs på 7%. Joyce tjener 7% på 28.000 dollar (forskjellen mellom $ 108.000 og $ 80.000), pluss forskjellen mellom 7% og 4% på lånet på $ 80.000.
Spesielle hensyn til et omsluttende lån
Innpakningslån kan være risikabelt for selgere, siden de tar på seg full misligholdsrisiko på lånet. Selgere må også være sikre på at deres eksisterende pantelån ikke inkluderer en fremmedgjøringsklausul, som krever at de må tilbakebetale pantelånsinstitusjonen i sin helhet hvis sikkerhetseie blir overført eller hvis sikkerheten blir solgt. Fremmedgjørelsesklausuler er vanlig i de fleste boliglån, som ofte forhindrer at låneavtaler oppstår.