1031 Utvekslinger: 10 ting å vite

IRS-kode seksjon 1031 tar sakte vei inn i den daglige samtalen. Begrepet er omgått av eiendomsmeglere, tittelfirmaer, investorer og fotballmødre. Noen mennesker insisterer til og med på å gjøre det til et verb, som i: "La oss 1031 bygge den for en annen."

IRS seksjon 1031 har mange bevegelige deler som brukeren må forstå før han prøver å bruke den. Det er også skattemessige implikasjoner og tidsrammer som kan være problematiske. Regelen fastsetter også 1031 bytteaktige egenskaper og begrenser reglens bruk med fritidseiendommer.

Hva er seksjon 1031?

Stort sett er en 1031-sentral (også kalt en lignende børs eller en Starker) en bytte av en investeringseiendom til en annen. Selv om de fleste bytter er skattepliktige som salg, hvis du oppfyller kravene i 1031, har du enten ingen skatt eller begrenset skatt på utvekslingstidspunktet.

(For bakgrunnslesing, se Unngå kapitalgevinstskatt på hjemmet ditt.)

Du kan faktisk endre investeringsformen uten (slik IRS ser det) innløse eller innregne en kapitalgevinst. Det lar investeringen din fortsette å vokse skatteutsatt. Det er ingen begrensning på hvor mange ganger eller hvor ofte du kan gjøre 1031. Du kan rulle over gevinsten fra et stykke investeringseiendom til et annet til et annet. Selv om du kan ha overskudd på hver bytte, unngår du skatt til du selger for kontanter mange år senere. Da vil du forhåpentligvis bare betale en skatt, og den til en langsiktig kapitalgevinstrate (for øyeblikket 15% eller 20%, avhengig av inntekt - og 0% for noen lavere inntektsskattytere).

Bestemmelsen er bare for investering og forretningseiendom, så du kan ikke bytte din primære bolig for et annet hjem. Det er måter du kan bruke 1031 på for å bytte feriehus - mer om det senere - men dette smutthullet er mye smalere enn det pleide å være.

Spesielle regler for avskrivbar eiendom

Advarsel: Spesielle regler gjelder når en avskrivbar eiendom byttes i 1031. Det kan utløse et overskudd kjent som avskrivning på nytt som beskattes som alminnelig inntekt. Generelt, hvis du bytter en bygning til en annen bygning, kan du unngå denne gjenfangsten. Men hvis du bytter forbedret land med en bygning for uforbedrede land uten bygning, vil avskrivningene du tidligere har hevdet på bygningen bli gjenfanget som ordinær inntekt.

Slike komplikasjoner er grunnen til at du trenger profesjonell hjelp når du holder på med 1031. Likevel, hvis du vurderer en 1031 - eller bare er nysgjerrig - her er 10 ting du bør vite.

Endringer i 1031-regelen

Før den nye avgiftslovgivningen ble vedtatt 22. desember 2017, var noen utvekslinger av personlig eiendom - for eksempel franchiselisenser, fly og utstyr - kvalifisert for en 1031 børs. I henhold til den nye loven er det bare eiendommer som kvalifiserer. Utveksling av aksjer eller selskapsmessige interesser kvalifiserte seg aldri - og gjør det likevel ikke.

På den annen side gjelder fortsatt interesser som leietaker til felles (TIC) i eiendom. Det er verdt å merke seg at TaxJuts and Jobs Act (TCJA) at full kostnadsgodtgjørelse for visse materielle eiendommer kan bidra til å gjøre opp for denne endringen i skatteretten.

TCJA inkluderer en overgangsregel som tillater en 1031 utveksling av kvalifisert personlig eiendom i 2018 hvis den opprinnelige eiendommen ble solgt eller den erstatte eiendommen ervervet av 31. desember 2017. Overgangsregelen er spesifikk for skattyteren og tillater ikke omvendt 1031 bytte der den nye eiendommen er kjøpt før den gamle eiendommen blir solgt.

"Like-Kind" er bredt basert

De fleste utvekslinger må bare være av "lignende" - en gåtefull frase som ikke betyr det du tror det betyr. Du kan bytte en bygård mot råmark, eller en ranch for et stripe kjøpesenter. Reglene er overraskende liberale. Du kan til og med bytte en virksomhet for en annen. Men igjen er det feller for det uvettige.

Du kan gjøre en "Forsinket" utveksling

Klassisk innebærer en utveksling en enkel bytte av en eiendom for en annen mellom to personer. Men sjansen for å finne noen med den nøyaktige eiendommen du vil ha som vil ha den eksakte eiendommen du har er slank. Av den grunn er flertallet av børsene forsinket, tredelt eller "Starker" -bytter (oppkalt etter den første skattesaken som tillot dem).

I en forsinket utveksling trenger du en kvalifisert formidler (mellommann) som holder penger når du "selger" eiendommen din og bruker den til å "kjøpe" erstatningseiendommen for deg. Denne trepartsutvekslingen blir behandlet som en bytte.

1031 Forskrift om tidsrammer

Det er to viktige tidsregler du må overholde i en forsinket utveksling.

1. Den første gjelder betegnelsen på en erstatningseiendom. Når salget av eiendommen din skjer, vil formidleren motta kontantene. Du kan ikke motta kontantene, eller det vil ødelegge 1031-behandlingen. Innen 45 dager etter salg av eiendommen din, må du også utpeke erstatningseiendommer skriftlig til formidleren, og spesifisere eiendommen du vil anskaffe. Skattemyndighetene sier at du kan utpeke tre egenskaper så lenge du til slutt stenger på en av dem. Du kan til og med utpeke mer enn tre hvis de faller innenfor visse verdsettelsestester.
2. Den andre tidsregelen i en forsinket utveksling knytter seg til stenging. Du må stenge den nye eiendommen innen 180 dager etter salg av den gamle. Merk at de to tidsperiodene løper samtidig. Det betyr at du begynner å telle når salget av eiendommen din stenger. Hvis du utpeker erstatningseiendom nøyaktig 45 dager senere, har du bare 135 dager igjen til å lukke erstatningsegenskapen.

Skatteimplikasjoner og pantelån

Du kan ha penger til overs etter at formidleren kjøper erstatningseiendommen. I så fall vil formidleren betale den til deg på slutten av de 180 dagene. Disse kontantene - kjent som "boot" - vil bli beskattet som delvis salgsinntekter fra salg av eiendommen din, vanligvis som en kapitalgevinst.

En av de viktigste måtene folk får problemer med disse transaksjonene er å unnlate å vurdere lån. Du må vurdere pantelån eller annen gjeld på eiendommen du gir fra deg, og eventuell gjeld på erstatningseiendommen. Hvis du ikke mottar kontanter tilbake, men ansvaret ditt går ned - vil det også bli behandlet som inntekt for deg, akkurat som kontanter.

Anta at du hadde et pantelån på 1 million dollar på den gamle eiendommen, men pantelånet på den nye eiendommen du mottar i bytte er bare $ 900 000. Du har 100.000 dollar i gevinst som også er klassifisert som "boot", og den vil bli beskattet.

1031s for feriehus

Du kan selge din primære bolig og kombinere med ektefellen din, skjerme 500 000 dollar i kapitalgevinst, så lenge du har bodd der i to år av de siste fem. Men denne pausen er ikke en 1031, og den er ikke tilgjengelig for ditt andre eller feriehus.

2004 Innstramming av fritidsboltslusen

Du har kanskje hørt historier om skattebetalere som brukte 1031-bestemmelsen for å bytte ett feriehus til et annet, kanskje til og med for et hus der de ønsker å trekke seg og avsnitt 1031 forsinket enhver anerkjennelse av gevinst. Senere flyttet de inn i den nye eiendommen, gjorde det til deres primære bolig og planla etter hvert å bruke eksklusiv kapitalgevinst på 500 000 dollar.

I 2004 strammet kongressen smutthullet. Ja, skattebetalere kan fortsatt gjøre feriehus til utleieboliger og gjøre 1031 børser. Eksempel: Du slutter å bruke ditt strandhus, leier det ut i seks måneder eller et år, og bytter det deretter mot en annen eiendom. Hvis du får en leietaker og oppfører deg på en forretningsmessig måte, har du sannsynligvis konvertert huset til en investeringseiendom, noe som skal gjøre 1031-børsen din i orden.

Imidlertid, hvis du bare holder det ut til leie, men faktisk ikke har leietakere, er det sannsynligvis ikke tillatt. Fakta vil være sentrale, og det vil også være timingen. Jo mer tid som går etter at du har konvertert eiendommens bruk til utleie, jo bedre. Selv om det ikke er noen absolutt standard, er sannsynligvis ikke noe mindre enn seks måneder med bona fide utleiebruk nok. Et år ville vært bedre.

Flytte inn i et byttehus 1031

Hvis du vil bruke eiendommen du byttet til som ditt nye andre eller til og med primære hjem, kan du ikke flytte inn med en gang. I 2008 fastsatte skattemyndighetene en sikker havnregel, der den sa at den ikke ville utfordre om en erstatningsbolig kvalifiserte seg som en investeringseiendom til formål av seksjon 1031. For å møte den sikre havnen, i hver av de to 12-måneders periodene umiddelbart etter utvekslingen:

• Du må leie boenheten til en annen person for en rimelig leie i 14 dager eller mer
• Din egen personlige bruk av boenheten kan ikke overstige det største på 14 dager eller 10% av antall dager i løpet av 12-månedersperioden som boenheten leies til en rettferdig leie.

Etter at du har byttet en ferie eller investeringseiendom til en annen, kan du dessuten ikke umiddelbart konvertere den nye eiendommen til ditt primære hjem og dra nytte av eksklusjonen på $ 500 000.

Før loven ble endret i 2004, kunne en investor overføre en utleiebolig i en 1031 bytte for en annen utleieeiendom, leie ut den nye utleieboligen i en periode, flytte inn i eiendommen i noen år og deretter selge den, og dra nytte av utelukkelse av gevinst ved salg av en hovedbolig. Hvis du nå anskaffer eiendom i en 1031-børs og senere forsøker å selge den eiendommen som hovedboligen, vil utelukkelsen ikke gjelde i løpet av femårsperioden som begynner med datoen eiendommen ble kjøpt i den 1031 lignende børsen. Med andre ord, du må vente mye lenger på å bruke skattemessig gevinst for primærboligen.